Kan jeg trekke tilbake et motbud før budgiveren har svart?

Regelen i avtaleloven § 7

Som selger kan du trekke et motbud bare innenfor en snever grense. Avtaleloven § 7 sier at når et tilbud eller et svar på tilbud kalles tilbake, virker tilbakekallet hvis det kommer frem til den andre parten før eller samtidig med at tilbudet eller svaret kommer til hans kunnskap.

Et motbud er et tilbud fra deg som selger. Skal du få trukket det tilbake, må budgiveren få beskjeden om tilbakekallet før han har fått med seg motbudet, eller i samme øyeblikk.

«Før budgiveren har svart» er ikke grensen

Spørsmålet bygger på at det er svaret som låser avtalen. Slik fungerer det ikke. Det som avgjør, er om budgiveren har fått kjennskap til motbudet. Har han lest det, er det for sent, uansett om han har svart eller ikke.

Det motsatte gjelder også. Har budgiveren ennå ikke åpnet meldingen, og tilbakekallet er hos ham før han gjør det, virker det.

Motbud sendes gjennom megleren. Skal du trekke det tilbake, må beskjeden nå budgiveren, ikke bare megleren. Å melde fra til megleren er ikke det samme som at tilbakekallet har kommet frem til budgiveren.

Hva du er bundet av etter at han har lest

Har du satt en akseptfrist, er du bundet til den er ute. Aksepterer budgiveren før fristen, er avtalen inngått (§ 2). Sier han nei, faller motbudet bort (§ 5). Gir han et nytt bud i stedet for å akseptere, er det også et avslag og et nytt tilbud (§ 6).

Har du ikke satt noen frist, har § 3 en regel for tilbud i brev og telegram: aksepten må komme frem innen den tiden tilbyderen måtte regne med.

Du kan be budgiveren om å slippe deg fri. Han har ikke plikt til å si ja, men han kan avslå motbudet, eller du kan avtale at det opphører. Fra han har akseptert, er det en inngått avtale, og du kan ikke løse deg ut uten hans samtykke.

Når en feil kan redde deg

Har du gitt en erklæring som ved en feilskrift eller lignende feiltakelse fikk et annet innhold enn du mente, er du ikke bundet hvis budgiveren forstod eller burde forstå at det forelå en feil (§ 32). Skrev du 3 650 000 kroner i stedet for 4 650 000, og budgiveren åpenbart kunne se at beløpet ikke stemte med markedet, kan du vise til § 32. Det er en snever unntaksregel. Har du bare ombestemt deg, hjelper den ikke.

Gjelder feilen et bud som er lagt inn, finner du mer i spørsmålet om bud som er lagt inn ved feil.

Hvis megleren sendte motbudet uten at du ba om det

Megleren kan ikke binde deg overfor en tredjeperson uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Har megleren sendt et motbud du ikke hadde godkjent, har han handlet uten fullmakt, og da er du ikke uten videre bundet av det. Det er en annen situasjon enn når du selv har bedt om motbudet og bare angrer.

Før du sender neste motbud

Kontroller beløpet og fristen i meldingen før den går. Eier dere boligen sammen, bør alle eierne ha sagt ja til beløpet først. Velg en frist du kan leve med, for fristen er den perioden du ikke kommer deg ut av. Lengre frister gir flere dager i uvisshet, kortere frister gir budgiveren mindre tid til å svare, men begrenser tiden du er bundet.

Kort oppsummert

• Du kan trekke motbudet tilbake bare hvis tilbakekallet kommer frem til budgiveren før eller samtidig med at han får vite om motbudet (avtaleloven § 7).
• Det er ikke svaret fra budgiveren som er grensen, men når han ble kjent med motbudet.
• Etter det er du bundet til fristen går ut, eller han avslår.
• Skyldes motbudet en feilskrift som budgiveren burde forstå, kan § 32 hjelpe. En ombestemmelse er ikke nok.