Kan jeg trekke fra meglerhonoraret i gevinstberegningen?
Ja, når du selger en bolig med skattepliktig gevinst, trekker du meglerhonoraret fra salgssummen. Det samme gjelder andre kostnader du hadde for å få solgt, som tilstandsrapport og annonsering. Er gevinsten skattefri etter boligregelen i skatteloven § 9-3, er det ingen gevinst å regne ut, og da har fradraget ingen betydning. Ved tap på en bolig du ikke har fradragsrett for, hjelper heller ikke meglerhonoraret.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når spørsmålet i det hele tatt er aktuelt
De fleste som selger bolig, trenger aldri å regne ut gevinsten. Har du eid i mer enn ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene, er gevinsten skattefri etter skatteloven § 9-3. Da trekker du ikke noe fra, og du betaler ingen skatt.
Meglerhonoraret blir et skattemessig tema når gevinsten er skattepliktig. Det gjelder typisk for sekundærboliger du har leid ut, boliger du aldri har bodd i, eller tomter. Da skal du regne ut gevinsten, og hver krone du kan trekke fra, reduserer skatten.
Kjøpskostnader er en del av regnestykket også. Dokumentavgift, tinglysingsgebyr og andre utgifter du hadde da du kjøpte boligen, legges til kostprisen. Salgskostnadene trekkes derimot fra salgssummen. Begge deler reduserer gevinsten, men de hører hjemme i hver sin ende av regnestykket.
Slik regnes gevinsten ut
Gevinsten er det du får for boligen, minus det den kostet deg. Skatteloven slår fast i § 5-1 at gevinst ved realisasjon utenfor virksomhet er skattepliktig inntekt, med særregler i kapittel 9. Selve regnestykket er en praktisk beregning: salgssum minus inngangsverdi minus kostnadene ved å selge.
Til inngangsverdien hører kjøpesummen, kostnadene ved kjøpet og påkostninger du har gjort. Salgskostnadene trekkes fra salgssummen. Skatteloven har ingen egen paragraf som lister opp hvilke salgskostnader som kan trekkes fra, men tankegangen er den samme som ellers: det du hadde av nødvendige utgifter for å gjennomføre salget, skal ikke beskattes som gevinst.
Det er ofte lettere å se på kostnadene når du tenker deg selv i kjøperens sted. Alt du måtte betale for å få boligen solgt, og som du ikke ville hatt uten salget, er salgskostnad. Utgifter du hadde som eier uansett, som forsikring, kommunale avgifter og strøm, hører ikke til.
Meglerhonorar som fradrag i gevinsten: hvilke kostnader du kan trekke fra
Meglerhonoraret er den største posten. Det samme gjelder:
- tilstandsrapport eller takst som brukes i salget
- annonsering og fotografering
- kostnader til oppgjør og sletting av pant
Gjør du arbeid for å pynte boligen før visning, for eksempel med en profesjonell styler, er det mer usikkert om det kan trekkes fra. Vanlig vedlikehold regnes ikke som salgskostnad. Vedlikehold gir ingen økning i inngangsverdien og dermed ikke fradrag i gevinsten.
Husk at kostnadene må kunne dokumenteres. Meglers oppgjørsoppstilling viser som regel salgssum og honorar, så den er det viktigste bilaget.
Meglers oppgjørsoppstilling er det viktigste bilaget. Den viser salgssum, meglerhonorar og andre poster som er trukket fra oppgjøret, slik at du slipper å lete fram enkeltfakturaer. Honoraret kan være en prosent av salgssummen, et fast beløp eller en kombinasjon. Det spiller ingen rolle for fradraget, så lenge beløpet er faktisk betalt for å få solgt boligen.
Lena og byhuset
Lena kjøpte et byhus som utleieobjekt for 3 000 000 kroner og betalte 75 000 kroner i dokumentavgift. Hun har aldri bodd der. Fem år senere selger hun det for 4 100 000 kroner.
Salgskostnadene er meglerhonorar på 95 000 kroner, tilstandsrapport på 12 000 kroner og annonsering på 8 000 kroner, til sammen 115 000 kroner. Gevinsten er 4 100 000 minus 3 075 000 minus 115 000, altså 910 000 kroner. Uten fradrag for salgskostnadene ville hun blitt beskattet av 1 025 000 kroner.
Siden boligregelen ikke passer, er gevinsten på 910 000 kroner alminnelig inntekt for Lena.
Eier dere boligen sammen, fordeler dere salgssum, kjøpskostnader og salgskostnader etter eierandelene. Eier du 60 prosent, tar du 60 prosent av meglerhonoraret med i din beregning. Bor en av eierne i boligen og oppfyller boligvilkårene, mens den andre ikke gjør det, kan gevinsten være skattefri for den ene og skattepliktig for den andre.
Tap og meglerhonorar
Selger du med tap, kan meglerhonoraret øke tapet. Men fradragsretten for tap følger skatteplikten. Etter skatteloven § 9-4 får du fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig. Selger du en bolig du har bodd i, og gevinsten ville vært skattefri, får du ikke fradrag for tapet, og meglerhonoraret gir da heller ingen fordel.
Har du solgt en utleiebolig med tap, kan tapet inkludert salgskostnadene trekkes fra i alminnelig inntekt.
Kort oppsummert
- Meglerhonorar og andre salgskostnader trekkes fra salgssummen når en skattepliktig boliggevinst skal regnes ut.
- Er gevinsten skattefri etter § 9-3, har fradraget ingen betydning.
- Tapsfradrag følger skatteplikten for gevinst, jf. § 9-4.
- Dokumenter salgskostnadene med meglers oppgjørsoppstilling og fakturaer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.