Totalskade — kan jeg velge kontantoppgjør og la være å bygge?
Kristins hytte ble en totalskade etter at den brant ned til grunnen i et lynnedslag, og hun har bestemt seg for at hun ikke orker å bygge opp igjen på samme tomt. Det hun egentlig vil, er å selge tomten videre og bruke forsikringspengene til noe annet, men da hun tok kontakt med selskapet, fikk hun høre at et kontantoppgjør ikke nødvendigvis gir henne fritt spillerom. Svaret er at forsikringstakeren normalt kan velge mellom å gjenoppføre boligen og å ta et kontantoppgjør i stedet, men beregningsgrunnlaget er ofte ulikt for de to alternativene, og har hytta pant fra en bank, har banken egne rettigheter i oppgjøret som Kristin må avklare før hun bestemmer seg endelig.
Totalskade: kontantoppgjør eller gjenoppføring
Når en bolig eller fritidsbolig er totalskadet, opererer de fleste vilkår med to hovedspor for oppgjøret. Det ene er gjenoppføring, der forsikringen dekker kostnadene ved å bygge opp igjen tilsvarende det som gikk tapt, normalt beregnet ut fra gjenoppføringsverdien slik den fremgår av polisen. Det andre er kontantoppgjør, der Kristin i stedet får utbetalt et beløp uten plikt til å bygge, men dette beløpet kan i mange vilkår være knyttet til markedsverdien av eiendommen fremfor gjenoppføringskostnaden, og disse to tallene stemmer sjelden overens. På en hyttetomt med høy tomteverdi og lav bygningsverdi kan forskjellen mellom de to beregningsmåtene bli betydelig, og det er nettopp derfor Kristin bør be selskapet regne på begge alternativene konkret før hun velger, i stedet for å anta at hun får det samme beløpet uansett hva hun bestemmer seg for. Velger hun i stedet å bygge opp igjen, vil merkostnaden ved eventuelle nye byggeforskrifter komme i tillegg som et eget spørsmål.
Fristen for å bestemme seg og hvorfor den finnes
De fleste selskaper krever at forsikringstakeren melder fra om hvilket alternativ som er valgt innen en frist som fremgår av vilkårene, gjerne knyttet til når gjenoppføring eventuelt skal være påbegynt eller fullført for at gjenoppføringsverdien skal legges til grunn. Fristen finnes fordi selskapet trenger forutsigbarhet i egne reserver og fordi en ubestemt situasjon kan trekke ut i årevis dersom ingen tar et valg. Kristin bør derfor sjekke nøyaktig hvilken frist som gjelder i hennes polise, og be om skriftlig bekreftelse dersom hun trenger noe mer tid til å avklare forholdet til banken eller til å innhente flere tilbud på tomtesalg før hun bestemmer seg. Å la fristen løpe ut uten å gi beskjed er sjelden lurt, siden det kan tolkes som at hun har valgt det alternativet som er minst gunstig for henne selv.
I mellomtiden bør Kristin be selskapet om et skriftlig anslag på begge beregningsmåtene, slik at hun har konkrete tall å forholde seg til når hun veier alternativene mot hverandre. Et anslag på gjenoppføringsverdien bør bygge på en reell befaring av tomten og de gjenværende grunnmurene, ikke bare et sjablongtall hentet fra polisens forsikringssum. Tilsvarende bør et anslag på markedsverdien bygge på faktisk omsetning av lignende tomter i området, og ikke bare selskapets egne interne modeller. Har Kristin allerede fått interesse fra en kjøper til tomten, er det lurt å ta vare på denne henvendelsen som et selvstendig holdepunkt for hva markedet faktisk er villig til å betale.
Panthaverens rolle når hytta har lån
Har hytta pant til fordel for en bank, endrer dette bildet vesentlig. Banken har normalt sikkerhet også i selve forsikringsoppgjøret ved totalskade, ikke bare i selve bygningen, og kan derfor kreve at oppgjøret enten går til å nedbetale det utestående lånet, eller at det stilles betryggende sikkerhet for at pengene faktisk brukes til gjenoppføring dersom Kristin velger det sporet i stedet. Dette er ikke noe banken finner på av egen vilje, det følger av den alminnelige panteretten banken har i eiendommen og i det som trer i stedet for eiendommen når den går tapt. Ønsker Kristin å selge tomten og beholde overskuddet selv fremfor å bruke pengene på lånet, må hun derfor avklare dette direkte med banken før hun signerer noe med forsikringsselskapet, siden banken kan nekte å frigi pant på tomten før kravet er dekket inn på en måte banken aksepterer. Dette henger tett sammen med den mer generelle retten banken har til å styre bruken av et forsikringsoppgjør etter en brann, uavhengig av om det gjelder en helårsbolig eller en fritidsbolig.
Skjønn ved uenighet om verdiene
Dersom Kristin og selskapet er uenige om hva som er riktig gjenoppføringsverdi eller markedsverdi, har de fleste vilkår en egen mekanisme for skjønn, der hver part oppnevner sin egen takstmann og disse to eventuelt utpeker en tredje ved fortsatt uenighet. Denne prosessen koster noe, men er ofte raskere og rimeligere enn å gå til domstolene, og resultatet er som regel bindende for begge parter innenfor rammen av vilkårene. Kristin bør be om at skjønnsklausulen i hennes egen polise legges frem tydelig dersom det oppstår reell uenighet om tallene, i stedet for å akseptere selskapets første tilbud uten videre dersom hun mener det ligger vesentlig under det som er rimelig ut fra tomtens og bygningens faktiske verdi. Samme type verdivurdering går igjen i saker om aldersfradrag ved skade på nyere bygningsdeler, der beregningsmetoden også kan gi et overraskende lavt tall dersom den ikke etterprøves.
Kort oppsummert
- Ved totalskade kan forsikringstakeren normalt velge mellom gjenoppføring og kontantoppgjør, men beregningsgrunnlaget for de to sporene er ofte ulikt.
- Kontantoppgjør beregnes gjerne ut fra markedsverdi, mens gjenoppføring beregnes ut fra kostnaden ved å bygge tilsvarende på nytt.
- Det finnes normalt en frist i vilkårene for å melde hvilket alternativ som velges, og denne bør avklares skriftlig med selskapet.
- Har eiendommen pant, har banken rett til å kreve at oppgjøret nedbetaler lånet eller sikres særskilt dersom pengene skal brukes til gjenoppføring.
- Ved uenighet om verdiene kan skjønnsklausulen i vilkårene brukes til å få fastsatt et bindende og oftest raskere resultat enn en rettssak.