Gjenoppbygging etter nye forskrifter — dekkes merkostnaden?

Hvorfor gjenoppbygging etter brann sjelden blir identisk med det gamle huset

Byggeforskriftene endres jevnlig, og et hus som ble reist for femti år siden, må i praksis oppfylle helt andre krav enn det som gjaldt da det opprinnelig ble bygget. Når en bolig totalskades og skal gjenoppføres, er det ikke lenger lov å bygge akkurat den samme konstruksjonen på nytt dersom den ikke tilfredsstiller dagens minstekrav til energieffektivitet, brannsikring og tilgjengelighet. Dette er ikke noe forsikringsselskapet finner på for å spare penger, det er en følge av plan- og bygningslovgivningen som kommunen håndhever gjennom byggesaksbehandlingen. Forsikringsbransjen har derfor bygget inn en egen dekning i standardvilkårene for nettopp denne situasjonen, ofte omtalt som dekning for merutgifter ved offentlige påbud, slik at forsikringstakeren ikke sitter igjen med hele mellomlegget selv bare fordi loven har endret seg i mellomtiden.

Nye forskrifter og taket i forsikringsvilkårene

Denne tilleggsdekningen er ikke ubegrenset. De fleste selskaper opererer med et tak angitt som en andel av forsikringssummen eller et fast kronebeløp i vilkårene, og beløpet varierer mellom produkter og selskaper. Bilal bør derfor be om at selskapet viser til akkurat det punktet i hans egen polise som regulerer dette, i stedet for å anta at merkostnaden dekkes fullt ut uansett omfang. Det er også et viktig skille mellom det som er et reelt offentlig påbud, altså noe kommunen faktisk krever for å gi byggetillatelse, og det som er valg Bilal selv gjør fordi han uansett bygger nytt. Vil han samtidig utvide arealet, bytte til dyrere materialer enn det opprinnelige huset hadde, eller legge inn en planløsning som ikke fantes før brannen, er dette normalt kostnader utenfor selve påbudsdekningen og noe han må dekke selv eller forhandle særskilt om med selskapet. Vurderer Bilal i stedet å ikke bygge opp igjen i det hele tatt, hører valget mellom kontantoppgjør og gjenoppføring til en helt annen del av oppgjøret enn selve merkostnadsspørsmålet.

Det er dessuten et poeng at hele oppgjøret forutsetter at forsikringssummen på det gamle huset var satt riktig i utgangspunktet. Har forsikringssummen ligget lavere enn boligens fulle verdi over tid, altså en underforsikring, kan hele erstatningen bli redusert forholdsmessig, og da reduseres også grunnlaget merkostnadsdekningen beregnes ut fra. Bilal bør derfor be selskapet vise hvordan forsikringssummen på det nedbrente huset er fastsatt, og om en eventuell underforsikring har fått konsekvenser for det samlede oppgjøret, før han legger til grunn at hele merkostnaden ved forskriftskravene faktisk dekkes opp til taket i vilkårene. Har brannen i tillegg oppstått etter arbeid utført av en ufaglært, bør han også være klar over at avkortning på selve brannoppgjøret i så fall er et helt eget spørsmål, atskilt fra merkostnadsdekningen ved gjenoppbyggingen.

Dette må Bilal dokumentere overfor selskapet

For å få dekket merkostnaden må Bilal kunne vise at kravene faktisk kommer fra kommunen og ikke fra hans egne byggeplaner. Det betyr at byggetillatelsen, eventuelle vilkår i tillatelsen og korrespondanse med kommunens byggesaksavdeling bør tas vare på og legges frem for forsikringsselskapet så tidlig som mulig i prosessen. Entreprenøren eller arkitekten bør spesifisere i tilbudet hvilke poster som skyldes forskriftskrav og hvilke som er standard oppgradering forsikringstakeren har bedt om av egen interesse, slik at selskapet kan vurdere kravet post for post i stedet for å måtte gjette seg til fordelingen i etterkant. Jo tidligere denne dokumentasjonen er på plass, desto raskere kan selskapet ta stilling til om og hvor mye av merkostnaden som faller innenfor taket i vilkårene, og desto mindre er risikoen for at hele byggeprosessen stopper opp mens partene diskuterer hvem som skal betale hva.

Når det er verdt å hente inn advokat eller takstmann

De fleste saker om merkostnad ved gjenoppbygging løses direkte mellom forsikringstaker, entreprenør og selskapets egen takstmann, uten at det er nødvendig å koble inn advokat. Situasjonen endrer seg dersom selskapet avviser store deler av kravet under henvisning til at kostnadene ikke skyldes påbud, mens Bilal mener det motsatte, eller dersom uenigheten dreier seg om beløp som ligger tett opp mot taket i vilkårene og dermed har stor økonomisk betydning for hele gjenoppbyggingen. I slike tilfeller kan det være nyttig å hente inn en advokat som har erfaring med forsikringsoppgjør, for å strukturere dokumentasjonen og sette opp kravet slik at selskapet lettere kan vurdere det riktig, eller bringe saken videre til Finansklagenemnda dersom partene ikke blir enige. Kostnaden ved å bruke advokat bør veies opp mot hvor mye penger som faktisk står på spill, og mange velger å vente med å engasjere advokat til selskapets endelige standpunkt foreligger skriftlig. En innledende gjennomgang av saken tar vanligvis et par timer advokattid, og for Bilal kan denne kostnaden være godt anvendt dersom differansen mellom eget krav og selskapets tilbud utgjør et betydelig beløp av den totale gjenoppbyggingen. Har banken i tillegg pant i eiendommen, kommer spørsmålet om hvem som bestemmer over selve forsikringsoppgjøret inn som et eget tema Bilal bør avklare før byggingen starter for alvor.

Kort oppsummert

• Boligforsikringen har normalt en egen dekning for merkostnad ved gjenoppbygging etter offentlige påbud, men den er ikke ubegrenset.
• Dekningen har et tak fastsatt i vilkårene, og taket varierer mellom selskaper avhengig av hvilke forskrifter som faktisk utløses av byggesaken.
• Bare kostnader som faktisk følger av kommunens krav i byggetillatelsen regnes som påbud, ikke oppgraderinger forsikringstakeren selv ønsker.
• Byggetillatelse, vilkår i tillatelsen og en spesifisert kostnadsfordeling fra entreprenøren er avgjørende dokumentasjon overfor selskapet.
• Blir uenigheten stor eller beløpet nær taket i vilkårene, kan en advokat bidra til å få kravet riktig vurdert eller løftet videre til nemnda.