To like høye bud kom inn samtidig. Hvem får boligen?

Selger velger fritt mellom budene

Når to bud er like høye og kom inn samtidig, finnes det ingen regel som sier at den ene skal ha forrang. Forbrukerrådets veiledning om budgivning, oppdatert med virkning fra 1. juli 2025, sier at selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og at han for eksempel ikke er forpliktet til å akseptere det høyeste. Da er han heller ikke forpliktet til å velge det første av to like bud.

Det er selger som sier ja, ikke megleren. Avtaleloven regulerer bare når et tilbud er bindende og når en aksept er gyldig. Den har ingen regel om at selger må velge etter pris, tidspunkt eller andre kriterier, og heller ikke om at han må forklare hvorfor han valgte slik. Et like bud er ikke en rett til å få boligen.

Selger kan også avslå begge, eller be om at budene forbedres.

Hva som kan avgjøre valget

Selv om budene har samme beløp, er de sjelden helt like. Det som kan skille dem, er:

• forbehold, for eksempel om finansiering eller salg av nåværende bolig
• akseptfristen
• ønsket overtakelsesdato
• hvor sikker finansieringen er

Et bud uten forbehold og med lånetilsagn er sikrere enn et med forbehold. Selger kan også velge ut fra overtakelsesdato, hvis han trenger å flytte raskt eller sent. Er alt likt, kan han velge ut fra magefølelse eller tilfeldigheter.

Megleren skal bistå selger ved vurderingen av bud. Han skal også kontrollere budgivernes finansiering før handel sluttes, og orientere selger skriftlig hvis kontroll ikke er gjort.

Hva megleren skal gjøre med to like bud

Megleren skal orientere både selger og budgiverne skriftlig om mottatte bud, så langt det er nødvendig og mulig. Det står i eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd. Orienteringen omfatter budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Du får altså vite at det finnes et bud med samme beløp, og hvilke forbehold og frist det har, men ikke hvem som har lagt det inn.

Det betyr at begge budgiverne får mulighet til å forbedre budet sitt før fristen går ut. Det er ikke megleren som velger vinner. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden.

Megleren skal heller ikke formidle bud med skjulte forbehold. Et bud som i virkeligheten er lavere eller dårligere enn det ser ut til, skal altså ikke slippe gjennom.

Hva «samtidig» betyr i budjournalen

I praksis kommer sjelden to bud inn i samme sekund. Hvert bud som meglerforetaket mottar, skal snarest mulig føres inn i en budjournal, og journalen skal minst vise tidspunktet budet ble mottatt (forskrift om eiendomsmegling § 3-5). Tidspunktet står der også om forskjellen er bare noen minutter.

Likevel har tidspunktet ingen betydning for hvem selger velger. Selger kan velge det som kom sist, og trenger ikke begrunne hvorfor. Journalen har en annen funksjon: den dokumenterer rekkefølgen og lar budgiverne etterpå kontrollere at budrunden ble ført riktig. Er det feil i journalen, skal rettelsen fremgå tydelig av kopien som deles ut.

Hva du kan gjøre som budgiver

Får du vite at det finnes et like høyt bud, har du i hovedsak to valg. Du kan la budet stå, eller du kan forhøye det eller fjerne forbehold. Husk at du er bundet av budet ditt til akseptfristen går ut, og at en forhøyelse er et nytt bud som binder deg til det høyere beløpet.

Blir du forbigått uten at du forstår hvorfor, kan du be om kopi av budjournalen i anonymisert form etter at handelen er kommet i stand. Da ser du om forbehold, frister og tidspunkter stemmer med det megleren har sagt. Er du mistenksom, kan du lese mer i Har jeg krav hvis det høyeste budet ble forbigått?.

Du har ikke krav på boligen fordi budet ditt var like høyt, og du kan ikke angre eller trekke budet etter at selger har fått kunnskap om det.

Kort oppsummert

• Er to bud like høye, bestemmer selger hvem som får boligen.
• Han trenger ikke velge det første budet, og avtaleloven har ingen regel om at han må begrunne valget.
• Megleren skal orientere begge budgivere skriftlig om mottatte bud, med beløp, forbehold og akseptfrist, men ikke om hvem som har budt.
• Forbehold, akseptfrist og overtakelse kan gjøre to like bud ulike.
• Som budgiver kan du forhøye eller fjerne forbehold, men du har ikke krav på boligen fordi budet var like høyt.