To budgivere har akseptfrist på samme klokkeslett. Hva skjer?
Selgeren kan akseptere hvilket av de to budene han vil, så lenge aksepten kommer fram til budgiveren før fristen. Samme klokkeslett på akseptfristen gir ingen forkjøpsrett til den som la inn budet først. Selgeren trenger heller ikke velge det høyeste. Aksepterer han ett bud, bør han avslå det andre, for å si ja til begge kan gi ham to bindende avtaler om samme bolig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Like akseptfrister i budrunden: selgeren velger fritt mellom budene
Når to budgivere har samme akseptfrist, finnes det ingen regel som sier hvem som vinner. Hvert bud er et eget tilbud etter avtaleloven. Selgeren kan si ja til det ene, det andre eller ingen av dem. Det er den aksepten som kommer fram til budgiveren innen fristen som skaper avtalen (avtaleloven § 2).
Han er ikke bundet til å ta det høyeste budet. Han kan velge et lavere bud fordi det har bedre forbehold, kortere tid til overtakelse eller færre betingelser. Han trenger heller ikke velge det som ble lagt inn først. Ingen regel gir den som la inn budet først forrang.
Les også om høyeste bud som blir forbigått. Der er poenget det samme: høyest pris gir ikke krav på å få kjøpe.
Hva de to budgiverne er bundet av
Begge er bundet til fristen går ut eller selgeren avslår. Fristene er like, så de er bundet like lenge.
Når selgeren sier ja til ett bud, bør han samtidig avslå det andre. Gjør han ikke det, er budgiveren som ikke har fått svar, fortsatt bundet til klokkeslettet, og selgeren kan fortsatt akseptere. Det kan bli problematisk: har selgeren akseptert to bud i tide, har han inngått to avtaler om samme bolig. Han kan bare levere én, og vil da måtte svare overfor den andre budgiveren.
Er det ingen aksept før fristen, faller begge budene bort. Da kan begge legge inn nye bud, eller selgeren kan åpne en ny runde.
Megleren skal avvikle budrunden forsvarlig
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 skal megleren legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Megleren skal også så langt det er nødvendig og mulig orientere selgeren, budgivere og andre interessenter skriftlig om mottatte bud, med beløp, forbehold og akseptfrist.
Det betyr at begge budgiverne kan få vite at det finnes flere bud, og hvor de ligger. Megleren skal bare formidle skriftlige bud, aksepter og avslag. Aksepten skal altså komme skriftlig fra megleren, ikke som en muntlig beskjed.
Er det samme akseptfrist på flere bud, må megleren sørge for at selgeren faktisk får tid til å vurdere dem. Forskriften om eiendomsmegling § 6-3 sier at megleren skal fraråde en frist som åpenbart er for kort til å kunne håndteres, og at megleren skal orientere selgeren om følgene hvis budgiveren likevel står på den.
Selma og Tobias
Selma Berg og Tobias Aune legger begge inn bud på en leilighet. Selma byr 3 950 000 kroner, uten forbehold, med akseptfrist fredag kl. 12.00. Tobias byr 4 050 000 kroner, med forbehold om finansiering, og har samme frist.
Selgeren, Randi, ser at Tobias byr 100 000 kroner mer, men at forbeholdet kan ta tid. Fredag kl. 11.20 aksepterer hun Selmas bud. Megleren sender Selma aksepten skriftlig, og avslår Tobias' bud.
Tobias har ikke noe krav på leiligheten. Han har bydd høyere, men Randi hadde rett til å velge. Selma er bundet fra aksepten kom fram til henne før kl. 12.00.
Hadde Randi i stedet akseptert begge budene kl. 11.20, ville Selma og Tobias hver for seg hatt en avtale om samme leilighet. Randi kunne bare levere til én, og ville stått med et kontraktsbrudd overfor den andre.
Hadde ingen av dem fått svar før kl. 12.00, ville begge vært løst, og Randi måtte bedt dem om nye bud.
Hva du kan gjøre som budgiver
- Spør megleren hvor mange bud som ligger inne, og hvilke forbehold og frister de har, så langt han kan opplyse det.
- Vurder om du vil heve budet eller ta bort forbehold før fristen, hvis du vil ha en bedre sjanse.
- Hvis du får avslag, er du løst fra budet og kan legge inn bud på andre boliger.
- Mistenker du at noe i runden ikke var ryddig, kan du kreve kopi av budjournalen i anonymisert form etter at budrunden er avsluttet. Se innsyn i budjournalen.
Kort oppsummert
- Selgeren kan akseptere hvilket bud han vil, uavhengig av hvilket som kom først og hvilket som er høyest.
- Det er den aksepten som kommer fram til budgiveren innen fristen som skaper avtalen.
- Likt klokkeslett på akseptfristen gir ingen særregel. Begge er bundet til fristen eller til selgeren avslår.
- Aksepterer selgeren begge bud, kan han ende opp med to avtaler om samme bolig og må svare for den han ikke kan oppfylle.
- Megleren skal avvikle runden forsvarlig og orientere skriftlig om innkomne bud.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.