Hvorfor tar oppgjøret lengre tid når selgeren har flere lån?

Hva megleren må få på plass

Megleren skal gjennomføre det økonomiske oppgjøret, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10 første ledd. For selgerens del innebærer det at kjøpesummen først går til å innfri gjeld med pant i boligen. Det som er igjen, går til selgeren. Kjøperen skal overta boligen uten de panteheftelsene selgeren har tatt opp, og det krever at pantet blir slettet.

For hvert lån må megleren innhente et innfrielsesbeløp fra panthaveren, altså hva som må betales for at lånet skal være oppgjort på oppgjørsdagen. Når beløpet er betalt, skal kreditoren etter finansavtaleloven § 2-12 sørge for sletting eller frigivelse av pant og annen sikkerhet for pengekravet, med mindre noe annet er avtalt. Loven angir ikke noen bestemt frist for hvor raskt dette skal skje.

Hvorfor flere lån tar lengre tid

Hvert lån er et eget oppgjør med en egen kreditor. Har selgeren ett boliglån i én bank, skal megleren be én bank om innfrielsesbeløp og én bank om å slette pantet. Har selgeren et annet lån i en annen bank, en kredittlinje med pant i boligen og kanskje et lån med annen prioritet, blir det flere svar og flere dokumenter å vente på.

Flere forhold forsinker i praksis. Innfrielsesbeløpet gjelder for en bestemt dato, fordi rentene løper hver dag, og må regnes ut på nytt hvis oppgjøret flytter seg. Banker kan trenge skriftlig samtykke fra selgeren før de gir opplysninger til megleren. Et pant kan ha flere lån knyttet til seg, slik at banken må avklare hvilke lån som er dekket, og om pantet skal slettes helt eller bare for en del. Er kjøpesummen for lav til å dekke all pantegjeld, kan selgeren måtte skyte inn penger før noe kan gjøres opp.

Oppgjøret kan ikke fullføres før alle panthavere er avklart. Den tregeste avgjør dermed tidspunktet.

Slik kan selgeren korte ned ventetiden

Du kan gjøre noe selv for at oppgjøret ikke skal drøye:

1. Gi megleren en fullstendig oversikt over alle lån og kreditter med pant i boligen, med bank og lånenummer, så tidlig som mulig.
2. Si fra om lån og pant som ikke fremgår av grunnboken, for eksempel utlegg eller sikkerhet du har stilt for andre.
3. Gi banken eller bankene det samtykket de trenger for å utlevere opplysninger til megleren.
4. Ikke endre eller ta opp nye lån med pant i boligen mens salget pågår.
5. Er svaret fra en bank forsinket, ta kontakt med banken selv og henvis til oppgjørsdatoen.

Kjøperen berøres av dette uten å kunne gjøre mye. Kjøpesummen ligger på klientkontoen etter § 3-2 og tilhører den som har innbetalt den, til den brukes slik det er avtalt. Forsinkelser hos selgerens kreditorer er ikke kjøperens skyld, men de kan utsette overtakelse eller tinglysing.

Når kjøpesummen ikke dekker alle lånene

Er pantegjelden like stor som eller større enn kjøpesummen, blir det lite eller ingenting igjen til selgeren, og noen panthavere kan få mindre enn de krever. Da kan en panthaver nekte å slette pantet før gjelden er betalt i sin helhet, med mindre noe annet er avtalt. Megleren må i slike tilfeller avklare om selgeren kan skyte inn penger, eller om panthaverne godtar å slette mot delvis betaling. Er det ikke avklart, kan ikke oppgjøret gjennomføres. Det er derfor greit å regne ut hva som blir igjen etter alle lån, vederlag og utgifter, før du setter en overtakelsesdato.

Kort oppsummert

• Megleren må sikre at alle lån med pant i boligen blir innfridd og slettet fra kjøpesummen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10.
• Hver panthaver må gi sitt eget innfrielsesbeløp, og oppgjøret kan ikke fullføres før alle har svart.
• Kreditoren skal sørge for sletting når kravet er betalt (finansavtaleloven § 2-12), men loven har ingen fast frist.
• Selgeren kan korte ned ventetiden ved å gi megleren oversikt over alle lån tidlig og ved å gi nødvendige samtykker.
• Flere lån betyr flere svar å vente på. Et forsinket oppgjør skyldes ofte at ett av lånene ikke er avklart.