Vi selger med tap – hvordan deles tapet mellom samboere?

Slik regnes tapet når samboere selger bolig

Samboere som eier en bolig sammen, eier i sameie. Gevinst og tap fordeles da etter eierbrøken, altså hvor stor del hver av dere eier. Det er sameigelova som gjelder, så langt dere ikke har avtalt noe annet, jf. § 9 om at sameierne bærer utgifter etter sin del og deler felles inntekt etter sin del. Står det ikke noe om fordelingen på skjøtet eller i en avtale, regnes dere som hovedregel for å ha like store deler, se sameigelova § 2.

Å selge med tap betyr at salgssummen, etter at salgskostnader er trukket fra, er lavere enn det som står igjen på lånet. Da blir det ingenting igjen til dere, og i tillegg en rest av gjelden. Egenkapitalen dere skjøt inn, er i praksis tapt.

Det som avgjør hvem som bærer hvor mye, er tre forhold: eierbrøken, hvem som står på lånet, og eventuelle avtaler.

Salgssummen går til banken først

Banken har pant i boligen. Når boligen selges, går pengene først til å innfri lånet. Salgskostnader som megler, takst og oppgjør trekkes fra før dere kan dele noe. Er det overskudd, deles det etter eierbrøken. Er det underskudd, blir det en restgjeld.

Restgjelden forsvinner ikke. Banken kan kreve den betalt, selv om boligen er solgt. Spørsmålet er av hvem.

Hva banken kan kreve

Står dere begge på lånet, hefter dere som regel solidarisk. Det betyr at banken kan kreve hele restgjelden av hver av dere, helt til den er betalt. Banken må ikke dele regningen etter eierbrøken. Den kan velge å gå til den av dere som har jobb og lønn å ta av, selv om vedkommende eier minst.

Står bare én på lånet, er det kun den personen som skylder banken, uansett hvem som eier boligen. Den andre kan likevel ha en egen økonomisk forpliktelse overfor samboeren hvis eierbrøken viser at de skulle bære en del av tapet, for eksempel fordi dere har avtalt det.

Sjekk alltid lånedokumentet. Det står der hvem som er låntaker og om ansvaret er solidarisk.

Fordelingen mellom dere

Mellom dere gjelder eierbrøken som utgangspunkt. Har dere avtalt at tap skal deles likt selv om eierbrøken er 60/40, er det avtalen som gjelder. Har den ene betalt mer enn sin del av restgjelden til banken, kan vedkommende kreve det overskytende av den andre.

Du bør få dette skriftlig. Hvis den andre ikke betaler, må du kreve beløpet inn selv, og da trenger du å kunne vise hva du har lagt ut og hvilken fordeling som gjelder.

Alternativer til å betale hele restgjelden selv:

• be banken om en nedbetalingsavtale, og få den delt mellom dere
• vente med å selge hvis markedet ventes å bli bedre og dere klarer å betale i mellomtiden
• bli enige om at den ene overtar boligen og hele lånet, hvis banken godtar det

Tapet er også en skattesak, og noen ganger en avtalesak

Skatten på tap ved boligsalg er et eget tema. Se tap ved salg av bolig og skatt. Har dere en samboeravtale, sjekk om den sier noe om hvem som tåler tap, hvem som bestemmer salgstidspunktet og hvem som bærer kostnadene frem til salget.

Kan ikke dere bli enige om salg, kan hver sameier kreve at sameiet oppløses etter sameigelova § 15. Hvis boligen ikke kan deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene (tvangssalg). Det gir ofte dårligere pris, og dermed et større tap.

Kort oppsummert

• Tapet ved boligsalg for samboere deles som hovedregel etter eierbrøken, med mindre dere har avtalt noe annet.
• Salgssummen går til banken først. Det som mangler på lånet, blir en restgjeld.
• Står dere begge på lånet, kan banken som regel kreve hele restgjelden av hver av dere.
• Den som betaler mer enn sin del, kan kreve det overskytende av den andre.
• Ta vare på lånedokumentet, oppgjøret og alt dere har avtalt om fordelingen av tapet.