Takstnemnd i leieforhold: når den brukes og hvem som betaler

Tre tvister som kan gå til takstnemnd

Loven nevner tre situasjoner der en takstnemnd kan brukes. Den første er at leiens størrelse ikke er avtalt, og partene ikke blir enige om hva som er vanlig leie for liknende husrom på liknende vilkår (husleieloven § 3-1). Den andre er krav om gjengs leie etter at leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder (§ 4-3). Den tredje er at du som leier har gjort vesentlige forbedringer med utleiers samtykke, og dere er uenige om hva utleier skal betale for dem.

Alt annet hører ikke hjemme her. Erstatning for skader, skyldig leie, depositum og oppsigelse avgjøres ikke av en takstnemnd. Nemnda setter et beløp på leie eller forbedringer, ikke noe mer.

Slik kommer takstnemnda i gang

Etter husleieloven § 12-2 er det nok at én av partene krever det. Du trenger ikke utleiers samtykke. Loven angir ikke noe eget skjema for kravet, men i praksis er det naturlig å sende det skriftlig, slik at det ikke blir strid om at kravet ble satt fram.

Nemnda skal ha tre medlemmer, og den oppnevnes av tingretten i den rettskretsen der eiendommen ligger. For nemnda gjelder bestemmelsene i domstolsloven §§ 106 og 108 så langt de passer.

Retten fastsetter hvor mye medlemmene skal ha i godtgjørelse. Den kan også bestemme at den som krevde takst, først må betale inn et beløp til sikkerhet for godtgjørelsen. Du kan altså bli bedt om å legge ut penger, selv om det til slutt er utleier som skal bære kostnadene.

Når kravet gjelder gjengs leie, kommer en egen tidsregel i tillegg. Tilpassingen kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav, og tidligst ett år etter at en tidligere endring av leien ble satt i verk. Husleietvistutvalget behandler ellers tvister etter loven (§ 12-5), men loven sier ikke noe om hvordan de to veiene forholder seg til hverandre i en sak om gjengs leie.

Hvem som betaler for takstnemnda i leieforholdet

Regelen er den som gjør saken spesiell. Utleier skal bære kostnadene i to tilfeller:

• nemnda fastsetter en lavere leie enn utleier har krevd
• nemnda fastsetter et høyere vederlag for påkostninger enn utleier har vært villig til å betale

I alle andre tilfeller skal leieren betale. Legg merke til hva utleieren måles mot. Det er hans eget krav som er målestokken, ikke leierens syn. Krevde utleier 14 000 kroner i måneden og nemnda lander på 13 000, betaler han, selv om leieren hadde ment at 12 000 var riktig. Landet nemnda på 14 000 eller mer, betaler leieren.

Det gir begge parter grunn til å legge fram et rimelig krav. Et oppblåst krav fra utleier kan ende med at han må dekke hele nemndskostnaden.

Hvis du er uenig i nemndas avgjørelse

Nemnda skal avgjøre saken skriftlig og med begrunnelse. Derfra er det to veier videre, og fristene er korte.

Den første er å kreve ny takstnemnd innen fjorten dager etter at du mottok avgjørelsen. Tingretten skal ta kravet til følge i to tilfeller. Det ene er at avgjørelsen bygger på uforsvarlig saksbehandling eller en uriktig oppfatning av faktiske forhold, og dette må antas å ha påvirket verdsettelsen i vesentlig grad. Det andre er at verdsettelsen åpenbart er uriktig.

Den andre veien er å bringe saken inn for tingretten ved stevning. Stevningen må være kommet til retten innen én måned etter at du mottok den skriftlige og begrunnede avgjørelsen. Den samme veien er åpen hvis nemnda ikke har avgjort saken to måneder etter oppnevningen.

Gjør ingen av partene noe innen fristen, har nemndas avgjørelse virkning som en rettskraftig dom. Da er saken avgjort, og beløpet gjelder. Retten kan gi oppfriskning for oversittelse av fristen, men det er et unntak du ikke bør regne med.

Blir saken brakt inn for retten, kan retten også avgjøre hvem som skal bære kostnadene med takstnemnda etter reglene i tvisteloven kapittel 20. Kjennelsen om godtgjørelse til medlemmene kan ankes innen én måned.

Kort oppsummert

• Takstnemnd i leieforholdet brukes når dere er uenige om markedsleie, gjengs leie eller vederlag for forbedringer.
• Hver av partene kan kreve takst, og tingretten oppnevner tre medlemmer.
• Utleier betaler hvis nemnda ender lavere enn kravet hans, eller høyere vederlag enn han ville gi. Ellers betaler leieren.
• Fristene etter avgjørelsen er fjorten dager for ny nemnd og én måned for stevning.
• Gjør ingen noe innen fristen, gjelder avgjørelsen som en rettskraftig dom.