Regelen: retten til verdivurdering
Utgangspunktet er at boets eiendeler, herunder en eventuell bolig, skal verdsettes til reell markedsverdi når arven skal fordeles mellom arvingene. Er det enighet om verdien, for eksempel fordi boligen nylig er solgt eller fordi arvingene stoler på hverandres vurdering, er det ikke noe krav om at en formell takst må innhentes. Men er det uenighet — typisk fordi én arving ønsker å overta boligen og de andre er usikre på om den foreslåtte prisen er rimelig — har enhver arving anledning til å kreve at det innhentes en uavhengig verdivurdering før skiftet sluttføres.
Dette følger av at arvingene har krav på en rettferdig fordeling av boets verdier seg imellom, og en ensidig fastsatt pris fra kun én av partene gir ikke tilstrekkelig trygghet for at dette er oppfylt. Ved offentlig skifte er det bostyreren som avgjør om og når en takst skal innhentes, men praksis er at dette gjøres nærmest rutinemessig når en eiendom skal fordeles eller en arving skal overta den, nettopp for å unngå senere konflikt om hvorvidt fordelingen var rettferdig.
Vurderingen: hvordan velges takstmann og hva koster det
Når arvingene er enige om at boligen skal takseres, gjenstår spørsmålet om hvem som skal utføre vurderingen og hvordan kostnaden fordeles. Det vanligste er å bruke en lokal eiendomsmegler til en verdivurdering, eller en autorisert takstmann til en mer formell verditakst dersom presisjonsnivået bør være høyere — for eksempel når boligens verdi utgjør en stor andel av boets samlede formue og en arving skal overta den. Er arvingene uenige om hvem som skal utføre vurderingen, kan de avtale å innhente to uavhengige vurderinger og legge gjennomsnittet til grunn, eller la en tredjepart — gjerne en advokat med erfaring fra skiftesaker — foreslå en nøytral takstmann ingen av partene har tilknytning til.
Kostnaden til taksten dekkes normalt av boets midler før arven fordeles, på lik linje med andre boomkostninger, slik at ingen enkelt arving sitter igjen med en uforholdsmessig del av regningen. Er boet under offentlig skifte, er det bostyreren som bestiller og betaler taksten fra boets midler. Det er verdt å presisere at en takst gir et anslag på markedsverdi på et gitt tidspunkt, ikke en fasit — men den gir en objektiv og etterprøvbar referanse som gjør det langt vanskeligere for noen av partene å senere hevde at fordelingen var urettferdig.
Da Ingrid ba om en uavhengig vurdering
Ingrid arver farens leilighet i Oslo sammen med sin bror. Broren ønsker å overta leiligheten selv og foreslår en pris basert på hva han mener er en rimelig markedsverdi, men Ingrid er usikker på om beløpet er for lavt sammenlignet med lignende leiligheter i området. I stedet for å presse gjennom sitt eget anslag, ber Ingrid om at de sammen bestiller en uavhengig verdivurdering fra en megler uten tilknytning til noen av dem.
Megleren befarer leiligheten, sammenligner med nylige salg i bygget og nabolaget, og lander på en verdi som ligger noe høyere enn broren opprinnelig foreslo. Broren aksepterer den nye verdivurderingen uten videre diskusjon, og betaler Ingrid ut hennes andel basert på dette tallet. Kostnaden til vurderingen trekkes fra boets midler før den endelige fordelingen gjøres opp. For Ingrid var det avgjørende at vurderingen kom fra en nøytral part — det gjorde at hun kunne akseptere resultatet uten å føle at hun hadde gitt etter for broren.
Hva gjør du i praksis
Er du usikker på om den foreslåtte verdien av boligen i boet er rimelig, bør du be om en uavhengig takst før du signerer på noe. Foreslå gjerne en megler eller takstmann ingen av arvingene har privat tilknytning til, slik at vurderingen oppleves nøytral av alle parter. Avtal på forhånd hvordan kostnaden skal dekkes — normalt fra boets midler — og hvordan dere vil forholde dere dersom taksten avviker fra det en av dere opprinnelig har foreslått.
Er boet under offentlig skifte, kan du ta spørsmålet direkte opp med bostyreren, som har plikt til å sørge for en forsvarlig verdsettelse før boet fordeles. Husk at en takst ikke er en garanti mot uenighet — dersom en arving fortsatt mener taksten er feil, bør dette tas opp direkte med takstmannen eller løses ved å innhente en ny, uavhengig vurdering, fremfor å la uenigheten stå uløst og forsinke hele skiftet.
Kort oppsummert: - Enhver arving kan kreve boligen taksert dersom det er uenighet om verdien. - Er arvingene enige om verdien, er en formell takst ikke påkrevd. - Kostnaden til taksten dekkes normalt av boets midler. - Velg en nøytral takstmann eller megler uten tilknytning til noen av arvingene. - Ved offentlig skifte er det bostyreren som sørger for verdsettelsen.