Kan styret nekte å godkjenne leietakeren min i sameiet?
Styret kan bare kreve å godkjenne leietakeren din hvis vedtektene i sameiet har en bestemmelse om det. Finnes en slik bestemmelse, kan styret nekte godkjenning bare når det foreligger en saklig grunn. Forhold som kjønn, etnisitet, religion, livssyn, nedsatt funksjonsevne, seksuell orientering, kjønnsidentitet og kjønnsuttrykk er aldri saklig grunn. Har vedtektene ingen slik bestemmelse, trenger du ikke styrets godkjenning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Først: har sameiet i det hele tatt en godkjenningsordning
Spørsmålet starter i vedtektene. Eierseksjonsloven § 24 sier at seksjonseieren fritt kan leie ut sin egen seksjon. Loven har ingen regel om at styret må godkjenne leietakere.
Styret får bare en rolle hvis vedtektene sier at styret skal godkjenne nye seksjonseiere eller leiere. Slik godkjenning er altså et vilkår sameiet selv har tatt inn. Har sameiet ikke en slik bestemmelse, kan styret verken kreve godkjenning eller nekte leietakeren din.
Les vedtektene først. Bestemmelsen står gjerne under overskrifter som overdragelse eller bruksoverlating. Sjekk også om det står noe om hva som gjelder for leietakere, ikke bare for nye eiere.
Når styret kan nekte
Er det bestemt at styret skal godkjenne leietaker, kan styret bare nekte godkjenning dersom det foreligger en saklig grunn. Styret kan ikke avslå fordi det synes at leietakeren virker ukomfortabel, eller bare fordi sameiet helst vil ha eiere som bor i leilighetene.
Loven definerer ikke hva saklig grunn er. Det må være noe ved leietakeren eller leieforholdet som gir en reell grunn, og som er relevant for sameiet. Det kan for eksempel være at leietakeren tidligere har forårsaket alvorlige forstyrrelser i bygget, eller at det er klart at boligen skal brukes til noe vedtektene ikke tillater, som næringsvirksomhet i en ren boligseksjon.
Terskelen er ikke lav. Styret må kunne begrunne avslaget, og begrunnelsen må tåle å bli prøvd.
Grunner som aldri er saklige
Paragraf 6 forbyr diskriminering. Vedtektene kan ikke stille vilkår som tar hensyn til kjønn, etnisitet, religion, livssyn, nedsatt funksjonsevne, seksuell orientering, kjønnsidentitet eller kjønnsuttrykk. Slike forhold kan heller ikke regnes som saklig grunn til å nekte å godkjenne en seksjonseier eller bruker av eiendommen.
Det betyr at styret ikke kan avslå en leietaker fordi vedkommende har et annet etternavn, bruker rullestol eller har en annen religion enn naboene. Ved diskriminering gjelder likestillings- og diskrimineringsloven.
Hva styret ikke kan bruke godkjenningen til
Loven gir styret bare adgang til å godkjenne eller nekte med saklig grunn. Den gir ikke styret adgang til å stille egne vilkår, som en høyere leie, et ekstra gebyr eller at utleien begrenses til en bestemt periode. Heller ikke kan godkjenningen brukes til å hindre utleie generelt.
styret i Bjerkelunden avslår
Kristoffer eier en leilighet i sameiet Bjerkelunden, hvor vedtektene sier at «styret skal godkjenne leietakere». Han vil leie ut til Amina, en sykepleier som har fått jobb på sykehuset i byen og trenger bolig i to år. Leien er 14 500 kroner i måneden.
Styret avslår og skriver bare at «sameiet ønsker ikke utleie til personer med utenlandsk bakgrunn». Det er et forhold som aldri kan være saklig grunn. Kristoffer kan svare at avslaget er i strid med loven, og at han forventer at det trekkes tilbake.
Hadde styret derimot dokumentert at en tidligere leieboer fra samme tidsrom hadde en rekke skriftlige klager på støy og skade på fellesarealer, ville en saklig grunn kunne foreligge. Da må grunnen knytte seg til den som skal bo der, og ikke til bakgrunn.
Hva du kan gjøre ved avslag
Be styret begrunne avslaget skriftlig og vis til § 24 tredje ledd og § 6. Be om at begrunnelsen blir nøyaktig, slik at det går fram hvilken saklig grunn styret mener foreligger. Er avslaget i strid med diskrimineringsforbudet, gjelder likestillings- og diskrimineringsloven.
Dersom sameiet nekter uten saklig grunn, har avslaget ikke dekning i loven, og du har ikke plikt til å rette deg etter det.
Hva styret ikke trenger å vite
Selv der vedtektene krever godkjenning, er det leietakerens forhold som er tema. Styret skal ikke vurdere leiens størrelse, leietakerens økonomi eller om leieforholdet er lønnsomt for deg. Det er forhold mellom deg og leietakeren.
Hva hvis vedtektene bare gjelder nye eiere
Vedtektsbestemmelsen kan være formulert slik at den bare gjelder nye seksjonseiere og ikke leietakere. Da gir den styret ingen rett til å godkjenne leietaker. Lovens ord er «ny seksjonseier eller leier», og det er vedtektenes ordlyd som avgjør hva sameiet faktisk har vedtatt.
Står det bare at styret skal godkjenne «overdragelse», er det kjøp og salg som er ment, og ikke utleie. Er du usikker, bør du sammenligne bestemmelsen med lovteksten og se om begge gruppene er nevnt.
Kort oppsummert
- Styret kan bare kreve å godkjenne leietaker hvis vedtektene har en slik bestemmelse.
- Finnes bestemmelsen, kan styret bare nekte godkjenning når det foreligger en saklig grunn.
- Kjønn, etnisitet, religion, livssyn, nedsatt funksjonsevne, seksuell orientering, kjønnsidentitet og kjønnsuttrykk er aldri saklig grunn.
- Styret kan ikke bruke godkjenningen til å stille egne vilkår eller til å hindre utleie generelt.
- Har sameiet ingen godkjenningsordning, kan du leie ut til hvem du vil.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.