Hvor stort avslag får jeg når badet er stengt i seks uker?
Loven har ingen fast prosent for hvor stort avslag du får når badet er stengt i seks uker. Avslaget skal gjøre at leien står i samme forhold til avtalt leie som boligens verdi uten bad står til verdien med bad. Et bad som ikke kan brukes i seks uker, gir som regel et merkbart avslag, men størrelsen avhenger av hva du har av alternativer i boligen. Du krever det skriftlig, med et konkret beløp.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvordan loven regner avslag i leien når badet er stengt
Regelen står i husleieloven § 2-11 andre ledd. I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.
Det høres tungt ut, men regnestykket er enkelt. Du spør: hvor mye er boligen verdt per måned uten bad, sammenlignet med hva den er verdt med bad? Er boligen verdt 60 prosent uten bad, skal leien være 60 prosent av avtalt leie. Avslaget er da de resterende 40 prosentene.
Det finnes ingen offentlig tabell som sier at et stengt bad gir 30 eller 50 prosent. Vurderingen er skjønnsmessig. Den som skal vurdere, ser på hva boligen brukes til, hvor mye badet betyr for bruken, om leietakeren har alternativer og hvor lenge det varer.
For arbeider utleier utfører som pliktig vedlikehold eller forandringer, bekrefter § 5-6 andre ledd at du kan kreve avslag etter § 2-11 andre ledd, forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Et bad som er helt ute av bruk i seks uker er langt over den grensen.
Hva som taler for et større eller mindre avslag
Badet er en av de viktigste funksjonene i en bolig. Det er der du dusjer, bruker toalettet, steller barn og vasker klær. Når det mangler helt, mister boligen mye av sin verdi som bosted.
Flere forhold trekker avslaget opp. Du har ikke tilgang til toalett i boligen. Det finnes ingen annen dusj. Du har små barn eller en funksjonsnedsettelse. Boligen er liten og ligger langt fra steder du kan bruke som alternativ. Andre forhold trekker det ned. Boligen har to bad og bare det ene er stengt. Utleier har satt opp en brakke med toalett og dusj utenfor. Du kan bruke et fellesbad i bygget.
Et midlertidig tilbud fra utleier kan påvirke størrelsen, men er ikke et alternativ du er pliktig til å bruke hvis det er uegnet. Dusjer du i en brakke på gårdsplassen i januar, er boligen fortsatt mindre verdt enn med eget bad. Dusjer du på jobb eller trening, får du ulemper og kanskje utgifter.
Slik regner du med ditt eget eksempel
Ta leien din per måned. Tenk deg hva boligen med ordinært bad er verdt, altså avtalt leie, og hva den er verdt uten. Gang avslagsprosenten med leien. Gang så med antall måneder arbeidet varer, regnet i dager hvis perioden ikke går opp i hele måneder.
Seks uker er 42 dager, omtrent 1,4 måneder. Er leien 14 500 kroner og boligen uten bad verdt 60 prosent, er avslaget 40 prosent, altså 5 800 kroner i måneden, eller omtrent 8 100 kroner for perioden. Er verdien uten bad heller 75 prosent fordi det finnes en brukbar nødløsning, er avslaget 25 prosent, altså 3 625 kroner i måneden, omtrent 5 100 kroner for seks uker.
Forskjellen mellom de to utregningene viser at det er prosentsatsen som er tvisten. Det er derfor dokumentasjonen av hvor ille det faktisk var, har så stor betydning.
Hva du bør dokumentere
Før logg fra første dag. Skriv dato for stengning, når vannet var av, når badet ble ferdig og når du fikk bruke det igjen. Noter hvor du dusjet og brukte toalett, og hva det kostet. Ta bilder av rommet under arbeidet. Ta vare på kvitteringer for treningskort, dusjavgift eller reisevei, selv om de ikke alltid kan kreves erstattet i tillegg.
Skriv ned hva som ble avtalt om varsel og tidsplan. Hvis arbeidet drar ut over det som var sagt, er det et nytt forhold å dokumentere.
Utgiftene dine til å dusje andre steder dekkes ikke automatisk i tillegg til avslaget. Avslaget er lovens vanlige kompensasjon for ulempen. Et eget erstatningskrav etter § 2-13 forutsetter at utleier svarer for en mangel eller forsinkelse, for eksempel at arbeidet trekker ut ved feil hos ham.
Vilde og baderomsprosjektet
Vilde leier en toroms i Stavanger for 14 500 kroner i måneden. I mars varslet utleier at badet skulle totalrenoveres, med seks ukers stenging fra 5. mai. Bygget hadde ikke noe annet bad.
Vilde bodde i leiligheten hele perioden, og dusjet hos en venninne og på et treningssenter hun hadde medlemskap i fra før. Toalett brukte hun på jobb eller hos venninnen. Hun regnet boligen som verdt omtrent 60 prosent uten bad og krevde 40 prosent avslag, 8 120 kroner for 42 dager.
Utleier svarte at 20 prosent var mer realistisk fordi hun hadde klart seg uten ekstra utgifter. Vilde viste til loggen og til at badet var det eneste i boligen. De ble enige om 30 prosent, omtrent 6 090 kroner. Hadde de ikke blitt enige, kunne saken gått til Husleietvistutvalget, som da ville vurdert leieverdien skjønnsmessig.
Hva hvis utleier sier at du ikke kan kreve avslag
Utleier kan hevde at ulempen er ubetydelig, men det er neppe holdbart for et bad som er stengt i seks uker. Han kan hevde at mangelen beror på forhold på din side, men da må han kunne vise hva. Han kan hevde at avslaget er avtalt bort, men en klausul i leiekontrakten som stiller deg dårligere enn loven, gjelder ikke for bolig.
Krev avslaget skriftlig, med utregning. Svarer han ikke, kan du holde tilbake et beløp som svarer til kravet, men bør gjøre det forsiktig. Det tryggeste er å få avtalen på e-post, og ellers bringe saken inn for Husleietvistutvalget.
Kort oppsummert
- Loven har ingen fast prosent for avslag når badet er stengt i seks uker.
- Avslaget skal gi forholdet mellom nedsatt og avtalt leie lik forholdet mellom boligens verdi uten og med bad (§ 2-11 andre ledd).
- Hvor mye boligen mister i verdi, avhenger av alternativer, antall bad og hvor lenge det varer.
- Seks uker uten bad er en ulempe som ikke er ubetydelig, så kravet gjelder fra første dag.
- Før logg, regn ut et konkret beløp og krev det skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.