Hvor store er eierandelene når vi ikke har avtalt noe?
Har dere ikke avtalt noe om andelene, regnes alle sameierne som like store eiere. Er dere fire som eier en bil sammen, har dere en firedel hver. Loven sier dette bare der det ikke finnes grunnlag for noe annet. Grunnlag kan være en avtale, en kjøpekontrakt eller meldinger som viser at dere ble enige om en annen fordeling. Hvem som betalte mest, avgjør ikke alene hvor store de like eierandelene i sameiet er.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen: like store parter
Sameigeloven gjelder når to eller flere eier noe sammen på en måte der retten er regnet i andeler. Spørsmålet om hvor stor andel hver har, har loven et enkelt svar: når det ikke er grunnlag for noe annet, regnes sameierne for å ha like stor part hver (sameigelova § 2). To eiere har halvparten hver, tre har en tredjedel hver.
Hvor mye du bruker tingen eller hvem som kjører mest, endrer ikke andelen din. Den som tar bobilen med på flest turer, eier ikke mer av den enn de andre, men kan måtte bære kostnader som følger av egen bruk (sameigelova § 9). Regelen er et utgangspunkt. Den gjelder altså bare der dere ikke har avtalt noe, og der ingenting annet kan vise hvilke andeler dere har. Sameigeloven slår også fast at den gjelder så langt noe annet ikke følger av avtale eller av særlige rettsforhold (sameigelova § 1). Er dere ektefeller eller samboere, kan reglene om felleseie og forholdet mellom dere påvirke hvem som eier hva.
Hva kan være grunnlag for en annen fordeling
Loven sier ikke eksakt hva som er grunnlag for noe annet, men i praksis er det spørsmål om hva som kan påvises. Det kan være:
- en skriftlig sameieavtale eller en kjøpekontrakt der andelene står
- meldinger eller e-poster der dere ble enige om en fordeling
- overføringer som viser hvem som betalte hvor mye, sammen med hva dere sa da dere kjøpte
- at alle har oppført seg som om fordelingen var en annen over lengre tid, for eksempel ved å dekke utgifter etter en bestemt nøkkel
Det at én har betalt mer, gir ikke automatisk en større andel. Han kan likevel ha et krav mot de andre, eller kanskje ha ment å eie mer. Det som er sagt og skrevet da dere kjøpte, har mest å si. I praksis må den som mener at andelene er ulike, kunne vise det.
Hvem som står som eier i vognkortet eller et register, sier ikke nødvendigvis noe om innbyrdes andeler. Registreringen er først og fremst en praktisk ordning. Står bare én på vognkortet, kan han likevel eie sammen med andre.
tre venner og en bobil
Priya, Leif og Marte kjøpte en brukt bobil for 210 000 kroner. Priya overførte 100 000 kroner, Leif 60 000 og Marte 50 000. De skrev ikke noen avtale, og i gruppechatten sto det bare «dette fikser vi, hurra».
Etter to år vil Marte selge sin del, og de blir uenige om hvor stor den er. Priya mener hun eier nesten halvparten, fordi hun la inn 100 000 kroner. Marte mener de eier en tredjedel hver.
Uten noe mer enn betalingene å gå på, er utgangspunktet like deler: 70 000 kroner hver av 210 000. At Priya la ut 30 000 kroner mer enn en tredjedel, gir henne ikke automatisk større andel. Det kan i stedet bety at de to andre skylder henne penger. Hva som stemmer, avhenger av hva de ble enige om da de kjøpte.
I dette tilfellet fant de en melding fra kjøpsdagen: «Vi deler likt, men Priya legger ut mest og får tilbake etter hvert.» Det viser like andeler og et mellomværende på 30 000 kroner. Andelene er altså en tredjedel hver, og Leif skylder Priya 10 000 kroner og Marte 20 000 kroner, siden de la inn henholdsvis 10 000 og 20 000 kroner mindre enn sin tredjedel.
Hva andelen betyr i praksis
Andelen avgjør flere ting:
- stemmene når dere skal bestemme noe, siden flertall regnes etter andeler (sameigelova § 7)
- hvor stor del av de faste utgiftene du må dekke (sameigelova § 9)
- hvor stor del av felles inntekt du har krav på
- hvor mye du får når tingen selges, for eksempel ved oppløsning av sameiet
Er dere to med like store andeler, har ingen av dere flertall alene. Står det likt, avgjør loddtrekning. Da lønner det seg å ha en avtale om hvem som bestemmer hva.
Slik unngår du tvist om andelene
Skriv ned andelene den dagen dere kjøper. Det trenger ikke være mer enn et par linjer med navn, dato, hva dere kjøpte og hvor stor del hver eier. Signer, eller bekreft i en melding som alle svarer på.
Betaler dere ulikt, skriv også om det er et lån fra den som la ut mer, eller om det gir større andel. Dette er det vanligste punktet dere blir uenige om senere. Ta vare på bankoverføringene.
Er det for sent, og dere allerede er uenige? Samle det dere har av bevis. Blir dere ikke enige, kan saken tas til forliksrådet, som kan avsi dom på krav under 200 000 kroner når en av partene ber om det (tvisteloven § 6-10). Se også Hva er en forliksklage?.
Kort oppsummert
- Har dere ikke avtalt noe om andelene, er det like eierandeler i sameiet: alle har like stor part.
- Det gjelder bare når det ikke er grunnlag for noe annet, som avtale, kontrakt eller meldinger.
- At du betalte mest, gir ikke automatisk større andel, men kan gi deg et krav mot de andre.
- Andelen avgjør stemmer, utgiftsfordeling og hvor stor del du får av salgssummen.
- Skriv ned andelene når dere kjøper, og ta vare på bankoverføringene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.