Startlån ved samlivsbrudd — beholde boligen når banken sier nei
Aria blir boende i rekkehuset med barna etter samlivsbruddet, men banken sier nei til at hun alene skal overta boliglånet, og hun lurer på om startlån kan være løsningen. Startlån er et kommunalt lån som skal hjelpe dem som ikke får nok i vanlig bank til å skaffe eller beholde en egnet bolig, og det kan brukes til å refinansiere slik at den som blir boende, kan ta over alene. Kommunen vurderer din egen inntekt og betjeningsevne fremover, ikke hva paret samlet kunne betjene tidligere. Egenkapital kreves normalt ikke på samme måte som i vanlig bank, men kriteriene varierer noe mellom kommuner.
Hvorfor banken sier nei alene
Bankene beregner boliglån ut fra husstandens samlede inntekt og gjeld, og et lån som var forsvarlig for to inntekter, er ikke nødvendigvis det for én person alene. Etter et samlivsbrudd der den ene blir boende med barna, opplever mange derfor at banken ikke lenger vil la vedkommende overta hele lånet alene, selv om boligen i seg selv er den samme og markedsverdien ikke har endret seg noe nevneverdig. Dette er en ordinær kredittvurdering fra bankens side, ikke et uttrykk for at noe er galt med søknaden, men det kan likevel oppleves som en brå og urettferdig vegg å møte midt i en allerede krevende livssituasjon. Vanlig bank kan for øvrig ha en viss adgang til å gjøre unntak fra boliglånsforskriften i enkeltsaker, men dette er noe banken selv avgjør, ikke noe du kan kreve gjennomslag for.
Startlån som refinansiering etter samlivsbrudd
Startlån gis av kommunen, ofte i kombinasjon med et grunnlån fra vanlig bank, og skal dekke gapet mellom det du kan låne ordinært og det du faktisk trenger for å beholde eller skaffe en egnet bolig. I en samlivsbruddssituasjon kan startlån brukes nettopp til å refinansiere det gamle, felles lånet slik at den som blir boende, kan løse ut den andre parten og stå som eneeier videre. Kommunen vurderer da din fremtidige økonomi alene, inkludert eventuelt barnebidrag og andre faste inntekter, og ikke husstandens tidligere, samlede økonomi som lå til grunn for det opprinnelige lånet dere hadde sammen.
Kommunens vurdering og egenkapital
Fordi startlån er ment for dem som ikke får nok lån i vanlig bank, stilles det som regel ikke krav om egenkapital på samme nivå som ellers i boliglånsmarkedet, men kommunen gjør sin egen selvstendige vurdering av om boligen er egnet og om lånet vil være forsvarlig for din fremtidige økonomi. Kriteriene for hvem som prioriteres, fastsettes av den enkelte kommune innenfor rammer gitt av staten, og praksis kan variere noe mellom kommuner når det gjelder hvor mye inntekt eller egenkapital som i praksis legges til grunn. Får du avslag, har du rett til å klage, og et avslag bør alltid følges av en begrunnelse som viser hvilke deler av vurderingen som talte imot søknaden din. Har husstanden samtidig fått et krav om tilbakebetaling av bostøtte etter etterkontroll, bør dette avklares som en egen sak ved siden av startlånsøknaden.
Verdivurdering og lånetakst
Skal startlånet brukes til å løse ut den andre parten, må dere først bli enige om hva boligen faktisk er verdt, og de fleste kommuner krever en oppdatert verdivurdering eller takst fra megler før søknaden behandles videre. Er dere uenige om verdien, kan det være lurt å innhente en uavhengig takst fra noen dere begge har tillit til, i stedet for at hver av dere legger fram hver sin vurdering. Verdivurderingen legger samtidig grunnlaget for hvor mye den som overtar, faktisk må låne for å løse ut den andre, noe som igjen påvirker om startlånet i kombinasjon med grunnlånet er tilstrekkelig til å dekke hele beløpet. Blir summen for høy til at lånet forsvarlig kan betjenes alene, kan det være nødvendig å se på andre løsninger for oppgjøret, som en nedbetalingsplan direkte mellom de to tidligere partnerne ved siden av selve boliglånet.
Slik går Aria fram med søknaden, og når en advokat bør inn
Aria bør ta kontakt med kommunens boligkontor tidlig i prosessen, gjerne parallelt med at det økonomiske oppgjøret etter samlivsbruddet avklares, siden startlånsøknaden ofte forutsetter en klar avtale om hvem som skal overta boligen og til hvilken pris. Er økonomien så stram at det også er aktuelt å søke om sosialhjelp og spørsmålet om bil og formue kommer opp, er dette en helt annen vurdering enn startlånssøknaden i kommunen. Selve søknaden om startlån krever normalt ingen advokat. En advokat blir derimot mer aktuell i selve oppgjøret mellom Aria og den tidligere partneren, særlig dersom dere er uenige om boligens verdi, om hvordan fellesgjelden skal fordeles, eller om avslaget fra kommunen skyldes forhold i selve skifteoppgjøret som bør ryddes opp i før en ny søknad sendes.
Kort oppsummert
Får du avslag fra banken på å overta boliglånet alene etter et samlivsbrudd, kan startlån fra kommunen brukes til å refinansiere lånet slik at du kan bli boende. Kommunen vurderer din egen fremtidige økonomi, stiller normalt ikke krav om egenkapital på samme måte som vanlig bank, men har egne kriterier innenfor statens rammer som kan gi noe ulikt resultat fra kommune til kommune. Få avklart det økonomiske oppgjøret med den tidligere partneren tidlig, siden det som regel er en forutsetning for at startlånsøknaden skal kunne behandles.