Hvorfor spør megleren hvor pengene kommer fra?

Hvorfor en megler må kontrollere kundene sine

Hvitvasking vil si å skjule at penger stammer fra straffbare handlinger, ved å sende dem gjennom lovlige transaksjoner. Hvitvaskingsloven er laget for å forebygge og avdekke dette. Loven definerer hvitvasking ved å vise til straffeloven §§ 332 og 337, altså heleri og hvitvasking.

Boligkjøp er en av de største transaksjonene folk gjør. Eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsforetak er blant dem som regnes som rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven § 4. Det samme gjelder banker, revisorer og flere andre yrker. Å være rapporteringspliktig betyr at man må følge reglene om kundekontroll, undersøkelse og rapportering.

For eiendomsmeglere står det i § 15 tredje ledd at megleren før oppgjør også skal gjennomføre kundetiltak overfor oppdragsgiverens medkontrahent. Det vil si kjøperen, når selgeren er megleren oppdragsgiver. Kjøperen blir dermed kontrollert selv om det er selgeren som har inngått avtale med megleren.

Hva megleren kontrollerer

Kundetiltak er hvitvaskingslovens ord for kontroll av hvem kunden er og hva transaksjonen gjelder. For en privatperson innebærer det etter § 12:

• navn, fødselsnummer eller D-nummer og adresse
• bekreftelse av identiteten ved gyldig legitimasjon, vanligvis ved personlig oppmøte, eller med ytterligere dokumentasjon eller tiltak hvis du ikke møter opp
• en vurdering av om det finnes en reell rettighetshaver, altså en annen person som i siste instans eier eller kontrollerer pengene eller handelen
• informasjon om formålet med kundeforholdet og hva slags forhold det er
• kontroll av om du er en politisk eksponert person eller nær familie til en slik

Hva som regnes som gyldig legitimasjon, står i hvitvaskingsforskriften § 4-3: originale dokumenter utstedt av offentlig myndighet, med fullt navn, bilde og fødselsnummer eller D-nummer, eller en godkjent elektronisk signatur når identiteten ikke bekreftes ved oppmøte.

Er kjøperen et selskap, gjelder tilsvarende regler om selskapets eiere og dem som kontrollerer det.

Når megleren spør hvor pengene kommer fra

Loven sier ikke at megleren alltid må kreve dokumentasjon på hver krone. Kontrollen skal være risikobasert. Etter § 9 skal omfanget av tiltakene tilpasses den konkrete risikoen, ut fra blant annet formålet med kundeforholdet, hvor mye penger det gjelder og hvor store transaksjonene er. Megleren må kunne vise at omfanget er tilpasset risikoen.

Hvitvaskingsforskriften § 4-11 slår fast at rapporteringspliktige kan innhente opplysninger om midlenes opprinnelse ved kundetiltak, løpende oppfølging og nærmere undersøkelser. Det er hjemmelen for spørsmålene du får.

Ved høy risiko skal megleren gjennomføre forsterkede kundetiltak (§ 17), altså utvide kontrollen. Forskriften § 4-9 nevner som mulige tegn på høy risiko blant annet transaksjoner som fremmer anonymitet, betalinger fra ukjente tredjeparter og kunder bosatt i områder som regnes som høyrisiko. Det er indikasjoner, ikke automatiske grunner.

Nærmere undersøkelser skal alltid gjennomføres hvis noe avviker fra det megleren vet om deg, hvis en transaksjon synes å mangle et legitimt formål, er usedvanlig stor eller kompleks, eller er uvanlig sett opp mot ditt mønster (§ 25). Eksempler på forhold som kan gi grunn til spørsmål, er en stor sum som nylig kom inn på kontoen din uten forklaring, midler fra utlandet eller penger fra en tredjeperson.

Hvilke dokumenter som passer, avhenger av kilden. Sparing kan vises med kontoutskrifter, arv med skifteattest, gave med gavebrev og giverens kontoutskrift, og salg av annen bolig med oppgjørsoppstillingen.

Kontrollen gjelder også selgeren, og banken gjør sin egen

Det er lett å tro at bare kjøperen blir spurt. Selgeren er megleren oppdragsgiver og er kunde etter hvitvaskingsloven, så megleren må bekrefte identiteten til selgeren og vurdere om det finnes en reell rettighetshaver. Eier selgeren boligen gjennom et selskap, gjelder reglene om kunder som ikke er fysiske personer (§§ 13 og 14), og megleren må finne ut hvem som i siste instans eier og kontrollerer selskapet.

Banken som gir deg boliglån, er en annen rapporteringspliktig, og den gjør sin egen kontroll etter de samme reglene. At banken har godkjent deg, betyr ikke at megleren har fullført sin kontroll. Hver rapporteringspliktig har sin plikt.

Hos begge kan du bli møtt med spørsmål mer enn én gang. Loven krever løpende oppfølging av kundeforhold (§ 24), og kundetiltak skal gjennomføres på nytt når det er tvil om tidligere opplysninger er riktige eller tilstrekkelige.

Hva skjer hvis kontrollen ikke lar seg gjøre

Etter § 21 skal rapporteringspliktige ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen hvis kundetiltakene ikke kan gjennomføres. Det gjelder også påkrevde forsterkede tiltak. Samtidig skal megleren vurdere om det er grunnlag for nærmere undersøkelser og rapportering.

I praksis kan megleren da ikke gjennomføre oppgjøret for deg. Hvitvaskingsloven sier ikke hva som skjer med kjøpsavtalen mellom partene, og det avhenger av hva dere har avtalt.

Er det mistanke om hvitvasking etter nærmere undersøkelser, skal megleren sende opplysninger til Økokrim (§ 26). Mistenkelige transaksjoner skal ikke gjennomføres før Økokrim er underrettet (§ 27). Megleren har et forbud mot å røpe dette: etter § 28 første ledd skal rapporteringspliktige ikke gjøre kunden eller andre kjent med undersøkelser, oversendelse til Økokrim eller etterforskning. Opplysninger oversendt i god tro gir ikke grunnlag for erstatningsansvar eller straffansvar, med mindre det foreligger grov uaktsomhet (§ 26 fjerde ledd).

Det betyr også at megleren kan oppføre seg avmålt og ikke forklare deg hvorfor handelen stopper. Det er ikke et tegn på at du er mistenkt, men megleren kan heller ikke bekrefte at du ikke er det.

Brudd på reglene kan gi megleren overtredelsesgebyr og straff (§§ 49 og 51). Det er en grunn til at kontrollen tas alvorlig.

Dine rettigheter og hva som skjer med opplysningene

Før kundeforholdet etableres, eller transaksjonen gjennomføres, skal du få informasjon om hvordan personopplysningene dine behandles etter loven (§ 33). Opplysningene skal lagres i fem år etter at kundeforholdet er avsluttet eller transaksjonen er gjennomført, og deretter slettes personopplysningene (§ 30).

Retten til innsyn etter personopplysningsloven har unntak. Megleren skal ikke gi innsyn i opplysninger som er omfattet av forbudet i § 28 første ledd, i opplysninger innhentet gjennom nærmere undersøkelser, eller i andre opplysninger som kan vanskeliggjøre etterforskning eller lignende (§ 32).

Hva banken din gjør med kontoen din når den mistenker noe, er et eget tema som er behandlet i konto sperret etter mistanke om hvitvasking. Mer om meglerens rolle finner du i meglerens hvitvaskingsplikt ved boligsalg.

Kort oppsummert

• Megleren spør hvor pengene kommer fra fordi eiendomsmeglere er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven og må kontrollere kunder, både selger og kjøper.
• Kontrollen er risikobasert. Megleren kan innhente opplysninger om midlenes opprinnelse (hvitvaskingsforskriften § 4-11), og skal gjøre mer når risikoen er høy eller noe avviker.
• Kan ikke kontrollen gjennomføres, skal megleren ikke utføre transaksjonen (§ 21).
• Megleren kan ikke fortelle deg om undersøkelser eller rapportering til Økokrim (§ 28).
• Du skal få informasjon om behandlingen av opplysningene dine, som lagres i fem år.