Kan søsken avtale fordelingen av foreldrehjemmet før foreldrene er døde?
Ja, til en viss grad. Søsken kan før foreldrene er døde avtale hvordan eiendeler skal fordeles i det kommende skifteoppgjøret, for eksempel hvem som tar over foreldrehjemmet. Det følger av arveloven § 73. Avtalen kan ikke selge eller pantsette selve arven, og den binder ikke foreldrene, som fortsatt kan lage testament, gi gaver eller selge huset. Hvor stor del hver av dere får, avgjøres først når foreldrene er døde.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om avtaler før dødsfallet
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneArv blir din først når arvelateren dør. Juristene sier at arven «faller» da. Fram til det har du bare en forventning, og den kan du ikke handle med. Derfor sier arveloven § 73 første ledd at en avtale om å selge, pantsette eller på annen måte rå over fremtidig arv er ugyldig, med mindre en lov gir særskilt hjemmel. Du kan ikke selge arven din til en bror for 300 000 kroner mens mor lever.
Loven har likevel en åpning. Arvingene kan før arvefallet avtale seg imellom hvordan eiendeler skal deles mellom dem i det kommende skifteoppgjøret (skiftet er oppgjøret der dødsboet deles). Hvem som skal overta huset, hvem som tar hytta og hvem som får pengene i stedet, kan dere altså bli enige om mens foreldrene lever.
Forskjellen er hva avtalen handler om. Å bli enige om hvordan det som uansett skal deles, fordeles mellom dere, er lov. Å avtale at en av dere skal få mer eller mindre i arv enn loven gir, er en disposisjon over selve arven, og det er ugyldig. Den eneste veien til en mindre arv er at den som vil gi fra seg noe, gir avkall (§ 74).
Et eksempel: huset, hytta og kontantene
Helga og Ivar har tre voksne barn: Dagny, Eirik og Frida. Foreldrene eier et hus, en hytte og noen sparepenger. Dagny bor i nærheten av huset og vil gjerne overta det. Eirik bruker hytta hver sommer. Frida bor i utlandet og trenger ingen av delene.
Søsknene skriver en avtale mens foreldrene lever. Dagny skal overta huset, Eirik hytta, og Frida får sparepengene. Eiendommene skal verdsettes ved en takst når foreldrene er døde, og den som får mer enn en tredel, betaler mellomlegg til de andre.
Dødsfallene kommer noen år senere. Huset takseres til 3 300 000 kroner, hytta til 1 500 000 og sparepengene er 600 000. Til sammen er det 5 400 000 kroner, og hver av de tre skal ha 1 800 000. Dagny får huset og skylder dermed 1 500 000. Av dette går 300 000 til Eirik, siden hytta er verdt så mye mindre enn hans andel. De resterende 1 200 000 går til Frida, som bare har fått 600 000 i kontanter og skal ha 1 800 000.
Merk hva avtalen gjør her. Den fastsetter hvem som tar hva og hvordan mellomlegget regnes ut. Den endrer ikke at hvert barn har rett til en tredel av verdiene.
Hva avtalen ikke kan gjøre
Avtalen mellom søsknene binder ikke foreldrene. Den gjelder det dere har blitt enige om, og foreldrene eier fortsatt det som er deres. De kan selge huset, gi hytta til et av barna eller skrive et testament som sier noe annet. Selger de huset, har Dagny ikke lenger noe hus å overta, og den delen av avtalen mister sitt grunnlag.
Avtalen kan heller ikke brukes som sikkerhet overfor andre. Hvis Eirik låner penger og lover banken «min arv etter mor og far», er det en pantsettelse av fremtidig arv, og den er ikke gyldig. Det samme gjelder om en av dere selger retten til arven. Kreditorene kan dessuten ikke ta utleggspant (sikkerhet for et pengekrav) i arv som ennå ikke er falt.
Den kan heller ikke gå foran et gyldig testament. Har foreldrene skrevet at hytta skal gå til Frida, er det testamentet som gjelder for hytta, uansett hva søsknene har avtalt seg imellom.
Slik gjør dere avtalen holdbar
Loven stiller ikke egne formkrav til denne typen avtale mellom arvinger, men en skriftlig avtale er det eneste som lar seg dokumentere når det har gått ti eller tjue år. Skriv hvem avtalen gjelder, hvilke eiendeler den omfatter, hvordan verdien skal fastsettes og hvordan mellomlegget betales.
Noen punkter bør dere ta stilling til.
- Hvilket tidspunkt skal gjelde for verdsettelsen? Verdien på et hus kan endre seg mye over mange år. Avtal heller en takst ved skiftet enn et tall fra i dag.
- Hva skjer hvis en av dere dør før foreldrene? Barna til den avdøde kan komme inn i hans eller hennes sted som arvinger, og dere bør avtale om avtalen også skal gjelde for dem.
- Hva skjer hvis foreldrene selger eller gir bort eiendommen? Skriv det inn.
- Skal mellomlegget betales kontant, eller kan det gjøres opp over tid?
Vil foreldrene være med, er det enklere. De kan lage et testament som følger avtalen, eller gi eiendommen til et av barna mens de lever. Mottar et av barna en gave eller en ytelse fra dem, kan foreldrene sette som betingelse at den skal trekkes fra barnets arv. Slik avkorting er regulert i arveloven § 75 og forutsetter at betingelsen settes når ytelsen gis.
Når avtalen kommer til sin rett
Når foreldrene er døde og dødsboet skal skiftes, er det arvingene som i fellesskap bestemmer hvordan eiendelene deles. De kan da følge den gamle avtalen, men de kan også bli enige om noe annet. Skifter en av dere mening, er det avtalens ordlyd som teller. Den hjelper bare hvis den er klar nok til at alle forstår hva den betyr.
Selger foreldrene huset billig til ett av barna mens de lever, er det en egen problemstilling, som du kan lese om i Kan foreldre selge huset billig til ett av søsknene?.
Kort oppsummert
- Søsken kan avtale fordeling før foreldre dør, men bare hvordan eiendeler skal deles i skiftet, ikke hvor stor arv hver får (arveloven § 73).
- Avtaler om å selge eller pantsette fremtidig arv er ugyldige.
- Avtalen binder ikke foreldrene, som fortsatt kan skrive testament, gi gaver eller selge.
- Skriv avtalen ned, og avtal hvordan verdiene skal fastsettes ved skiftet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.