Solgte leiligheten tre år etter at du flyttet ut: slik blir skatten

Hvorfor gevinsten er skattepliktig

Skattefritaket for bolig i skatteloven § 9-3 annet ledd krever at du har brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Flyttet du ut for tre år siden og har ikke bodd der siden, har du ingen botid i de siste to årene. Vilkåret er som hovedregel ikke oppfylt, uansett hvor lenge du bodde der før, med mindre arbeid eller helse hindret deg i å bruke boligen.

At du bodde der i ti år før du flyttet, hjelper ikke. Loven ser på tiden rett før salget. Det er et poeng som overrasker mange: fortiden teller ikke, bare de siste 24 månedene.

Da gjelder hovedregelen i skatteloven § 5-1 annet ledd. Gevinst ved salg av formuesobjekt utenfor virksomhet er skattepliktig inntekt.

Vilkåret ser på bruken i de to siste årene før salget, og det er ingen overgangsregel for de som har flyttet ut tidligere. Det er også uten betydning hvorfor du flyttet ut, med mindre du var forhindret på en måte som loven nevner. Var flyttingen din eget valg, for eksempel for å bo sammen med en partner, regnes ikke tiden etter flyttingen som botid.

Slik regnes gevinsten

Gevinsten er det du får for boligen, minus det den kostet deg. I praksis trekker du salgssummen fra kjøpesummen, og tar hensyn til kostnader du hadde ved kjøp og salg, som dokumentavgift, meglerprovisjon og tinglysing. Påkostninger som har hevet standarden, kan komme til fradrag. Vedlikehold som bare opprettholder standarden, gjør det ikke.

Gevinsten legges til den øvrige alminnelige inntekten din og skattlegges med satsen for alminnelig inntekt. I eksemplene under er den satt til 22 prosent. Gevinsten blir ikke lavere av at salget skjer lenge etter at du flyttet ut, og den justeres ikke for inflasjon.

Er salget med tap, er situasjonen en annen. Etter skatteloven § 9-4 gis det fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig. Siden gevinsten din ville vært skattepliktig, er også tapet fradragsberettiget. Se boligsalg med tap.

Ta vare på kjøpekontrakten, oppgjørsoppstillingen og regninger for større arbeider. De viser inngangsverdien din og kostnadene, og uten dem er det vanskelig å få fradrag. Har du eid boligen lenge, kan inngangsverdien være vanskelig å dokumentere, og det er verdt å lete etter gamle papirer før du leverer skattemeldingen.

Hva om du leide ut boligen i mellomtiden

Har du leid ut boligen etter at du flyttet, er leieinntekten skattepliktig etter egne regler. Det er et eget spørsmål fra salgsgevinsten, og utleie fører ikke til at botidskravet blir oppfylt. Bruken din som utleier er ikke bruk som egen bolig.

Er boligen en sekundærbolig for deg, gjelder de vanlige reglene for utleie av sekundærbolig. Gevinst og leie beregnes hver for seg.

Det som kan endre resultatet

Noen forhold kan likevel gi skattefritak.

Flytter du tilbake og bor der i tolv måneder før du selger, er botidskravet oppfylt. Det gjelder bare hvis du faktisk bor der, og hvis eiertiden ellers er i orden. Å flytte inn kort tid før salg uten å bo der, gir ikke botid.

Var du forhindret fra å bo i boligen på grunn av arbeid eller helse, regnes brukshindringen som botid under visse vilkår. Det forutsetter blant annet at du ikke kjente til hindringen da du kjøpte. Etter et samlivsbrudd kan botiden til en tidligere ektefelle eller samboer med felles barn godskrives deg. Det er omtalt i bodde i boligen i 11 måneder.

Har du delt boligen mellom egen bruk og utleie, kan en annen regel gjelde for hele eller deler av gevinsten.

Kort oppsummert

• Har du ikke bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før salget, er gevinsten skattepliktig.
• Botid fra tidligere år teller ikke. Det er bare de to siste årene som gjelder.
• Gevinsten er salgssum minus kjøpesum og kostnader, og skattlegges som alminnelig inntekt.
• Brukshindring, samlivsbrudd og å flytte tilbake kan endre resultatet, men bare om vilkårene faktisk er oppfylt.