Slik vurderer du bud med og uten forbehold som selger

Slik vurderer du bud med forbehold og uten forbehold som selger

Et forbehold er en betingelse i budet. Eksempler er at kjøperen får lån, at han får solgt sin egen bolig eller at han er fornøyd med en tilstandsrapport. Er betingelsen ikke oppfylt innen fristen, kan kjøperen gå ut av avtalen etter det som står i budet og aksepten. Et bud uten forbehold har ingen slike utganger.

Loven gir deg ingen fasit på hva du bør velge. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 skal megleren orientere deg skriftlig om budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og han skal bistå ved vurderingen. Valget er ditt.

Trinn 1: Skriv budene opp i en tabell

Sett budene ved siden av hverandre, med disse kolonnene.

• pris
• forbehold, og hvem det er til fordel for
• forbeholdsfrist, med dato og klokkeslett
• akseptfrist på budet
• overtakelsesdato
• finansiering, og om megleren har kontrollert den

Kontrollen av finansieringen skal megleren gjøre før handel sluttes. Har han ikke gjort det, skal du få skriftlig beskjed om grunnen og om mulige følger (§ 6-8 sjette ledd). Det er en opplysning du trenger i denne vurderingen.

Trinn 2: Finn ut hva forbeholdet krever

Forbehold er ikke like. Et forbehold om lånetilsagn som kjøperen allerede har fått i prinsippet, er et annet enn et forbehold om å selge egen bolig. Et forbehold om salg av egen bolig avhenger av en tredje part. Spør megleren hvor langt kjøperen har kommet.

Husk at det er ordene i budet som gjelder, og ikke det som ble sagt over telefon. Er forbeholdet uklart skrevet, bør du be om en presisering før du aksepterer. Forbudet mot skjulte forbehold, som gjelder siden 1. juli 2025, betyr at megleren ikke skal formidle bud som krever at forbeholdet holdes skjult for andre budgivere.

Trinn 3: Regn på hva ventetiden og risikoen koster

Aksepterer du et bud med forbehold, er det en betinget avtale. Kjøperen har ikke gått ut ennå, men du er bundet. Hovedregelen er at du ikke kan akseptere et bedre bud fra andre mens forbeholdet løper, med mindre aksepten din sier noe annet. Hva det betyr for deg, er behandlet i artikkelen om forbehold i bud.

Spør deg selv:

• Hva koster det å vente? Renter på lånet, felleskostnader og strøm er løpende kostnader mens boligen står.
• Hva er sjansen for at forbeholdet slår til? Kjøperen kan oppgi det, men du kan ikke måle det.
• Hvor bra er alternativene dine hvis forbeholdet faller bort? De andre budene kan være borte, og en ny runde kan gi lavere pris.
• Hvor viktig er det å vite sikkert at du kommer ut av boligen på en bestemt dato?

Trinn 4: Be om bedre vilkår før du svarer

Du er ikke nødt til å velge mellom budene som de ligger. Du kan svare med et motbud, for eksempel at du aksepterer budet med forbehold hvis forbeholdsfristen kortes ned, eller at kjøperen går med på en dagmulkt eller en kortere frist for å legge frem lånebevis. Et slikt svar regnes som avslag og nytt tilbud, så du taper det opprinnelige budet (avtaleloven § 6). Hvordan et godt motbud skrives, står i guiden om å skrive motbud som selger.

Kort oppsummert

• Når du skal vurdere bud forbehold selger: sammenlign pris, forbehold, frister, overtakelse og finansiering i én tabell.
• Aksepterer du et bud med forbehold, er du som hovedregel bundet til forbeholdsfristen er ute.
• Et bud uten forbehold har færre veier ut for kjøperen, men gir ingen garanti for at kjøperen fullfører.
• Regn på ventetiden og hva det koster om forbeholdet faller bort.
• Du kan svare med et motbud for å få en kortere forbeholdsfrist, men taper da det opprinnelige budet.