Slik setter du opp et erstatningskrav mot utleier
Et erstatningskrav mot utleier bør beskrive mangelen, når du meldte fra, hvert enkelt tap med dokumentasjon og hvorfor utleier er ansvarlig etter husleieloven §§ 2-13 og 2-14. Gi utleier en frist til å svare og ta vare på alt som viser hva som har skjedd. Loven stiller ikke noe formkrav til kravet, men et skriftlig krav gjør saken enklere å vise senere. Er dere uenige, kan saken gå til Husleietvistutvalget.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Samle det du kan dokumentere før du skriver
Start med dokumentene, ikke med brevet. Et erstatningskrav står og faller på hva du kan vise. Samle:
- leiekontrakten og eventuelle vedlegg
- alle meldinger til og fra utleier om mangelen, med datoer
- bilder og video av mangelen, tatt så tidlig som mulig
- kvitteringer, fakturaer og kontoutskrifter for utgiftene
- tilbud eller prisoverslag for ting som må repareres eller erstattes
Husleieloven § 2-8 sier at du taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den. Det gjelder ikke hvis utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Har du ikke meldt fra ennå, er første skritt å gjøre det, skriftlig.
Slik bygger du opp kravbrevet
Husleieloven har ikke krav til hvordan et erstatningskrav skal se ut, så oppbygningen er din å velge. En grei struktur:
- Hvem du er, hvilken bolig det gjelder og hvilken avtale du viser til.
- Hva mangelen er og når du oppdaget den.
- Når og hvordan du meldte fra, og hva utleier svarte eller gjorde.
- Hvilke tap du har hatt, ført opp for seg, med beløp.
- Hvorfor utleier er ansvarlig.
- Totalbeløpet, kontonummeret det skal betales til og en frist.
Hold deg til fakta og datoer. Unngå å skrive om hva du synes om utleier. Det hjelper en som skal lese brevet, enten det er utleier eller Husleietvistutvalget, å finne tallene raskt.
Fristen er din egen, ikke lovbestemt. Mange velger rundt fjorten dager. Skriv at du bringer saken inn for Husleietvistutvalget hvis kravet ikke blir betalt eller bestridt innen fristen.
Før opp hvert tap for seg
Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet du har lidt (§ 2-14 første ledd). Lag en tabell eller liste der hver post har dato, beskrivelse, beløp og dokumentasjon. Del dem gjerne i grupper, siden de har litt ulike vilkår:
- Utgifter til å skaffe midlertidig bolig, avfukter, ekstra oppvarming og lignende. Dette er vanlige tiltak som kompenserer mangelen, og de regnes ikke som indirekte tap (§ 2-14 tredje ledd).
- Ødelagte ting. Skade på ting er indirekte tap, og her må du vise at utleier har gjort feil eller forsømt noe, eller at boligen avvek fra det som var tilsikret (§ 2-13 femte ledd).
- Merleie hvis du har måttet flytte til en dyrere bolig.
Avslag i leien etter § 2-11 er noe annet enn erstatning og bør føres opp som eget krav. Det samme gjelder det du eventuelt holder tilbake av leien (§ 2-15). Slik unngår du at samme tap telles to ganger.
Begrunn hvorfor utleier er ansvarlig
Skriv at du bygger kravet på husleieloven § 2-13: leieren kan kreve erstatning for tap som følge av mangel. Forklar så hvorfor utleier ikke er fritatt. Han er fritatt bare hvis han kan godtgjøre at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll. Fortell hva du meldte, når og hva som skjedde. Viser det at utleier visste og ikke handlet, er det feil eller forsømmelse som gir erstatning i alle tilfeller (femte ledd).
Vis også at du har begrenset tapet. Utleier kan gjøre gjeldende at du må bære den delen som kunne vært unngått (§ 2-14 fjerde ledd). Skriv kort hva du gjorde for å holde skaden nede, og hvorfor utgiftene var nødvendige.
Marthes krav etter muggen i soverommet
Marthe leier en toroms for 12 000 kroner i måneden. Den 4. september oppdager hun svart mugg bak sengen og melder fra til utleier samme dag, med bilder. Utleier ber henne lufte mer. I oktober er muggen verre, og et fuktmål viser høy fuktighet i veggen. Marthe må sove på hotell i fire netter mens veggen åpnes, og hun leier en avfukter.
Kravet hun sender, har disse postene:
- hotell, fire netter à 1 450 kroner: 5 800 kroner
- rens av klær og sengetøy: 2 150 kroner
- ekstra strøm til avfukter, målt mot fjorårets forbruk: 1 300 kroner
Sum: 9 250 kroner. Hotellet og strømmen er tiltak for å begrense skaden, mens rensen gjelder tingskade. For den posten viser hun til at utleier fikk melding 4. september og ikke gjorde noe, og dermed forsømte å rette mangelen. Hun fører opp avslag i leien som et eget krav i samme brev. Til slutt skriver hun at hun betaler husleien som vanlig, men at hun vil bringe saken inn for Husleietvistutvalget hvis ikke 9 250 kroner er betalt innen fjorten dager.
Hva som skjer videre
Svarer utleier ikke, eller avslår, kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Tvister om leie av bolig må behandles der før de kan gå til tingretten (§ 12-5 fjerde ledd). Fremgangsmåten står i hvordan sender jeg en sak til Husleietvistutvalget, og hva som teller som bevis, i bevis i HTU.
Vent ikke for lenge. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år (foreldelsesloven § 2). Når fristen begynner å løpe, har egne regler, så det beste er å sende kravet mens saken er ny.
Kort oppsummert
- Samle dokumentasjon først: kontrakt, meldinger, bilder og kvitteringer.
- Sett opp et erstatningskrav mot utleier med mangel, tidslinje, tap ført opp post for post og en begrunnelse for ansvaret etter §§ 2-13 og 2-14.
- Skill mellom utgifter til tiltak, ødelagte ting og avslag i leien.
- Sett en frist for svar, og skriv hva du gjør hvis kravet ikke betales.
- Tvister om boligleie går til Husleietvistutvalget før tingretten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.