Slik lager dere en avtale om felles innkjørsel

Velg riktig grunnlag før dere skriver

Avtalen starter med et enkelt valg: eier dere innkjørselen sammen, eller eier den ene og gir den andre bruksrett? Skriver dere om hverandre, blir avtalen uklar.

Eier dere sammen, er det et sameie, og sameigelova gjelder som bakgrunn. Lova sier selv at den gjelder så langt ikke annet følger av avtale (§ 1). Dere kan altså lage en avtale som avviker fra lovens regler, for eksempel om hvordan kostnader deles eller hvordan beslutninger tas. Gir den ene bruksrett over den andres grunn, er det en servitutt, og avtalen skal beskrive rettigheten presist.

Skal den ene eie hele innkjørselen mens begge bruker den, kan det være enklere å skrive en bruksrett enn å dele eierskapet.

Dette bør avtalen si

En avtale som holder i mange år, dekker disse punktene:

• hvilke eiendommer som er med, og et kart eller en skisse som viser nøyaktig hvor innkjørselen går
• om dere eier sammen (med andelsbrøk), eller om én eier og én har bruksrett
• hva innkjørselen kan brukes til: kjøring, gange, parkering, lading, varelevering
• hvor det kan parkeres, hvor mange biler hver eiendom kan ha der, og hva som gjelder for gjester
• hvem som brøyter og strør, og hvordan det betales
• vedlikehold og fornying, med en fordelingsnøkkel for kostnadene
• hvordan beslutninger tas: enighet, flertall eller lodd, og hva som regnes som vanlig vedlikehold i motsetning til større tiltak
• om det er lov å sette opp port, bom eller stengsel, og hvem som må samtykke
• hva som skjer ved salg, slik at ny eier overtar rettigheter og plikter
• hva dere gjør ved uenighet, for eksempel at dere først forsøker mekling

Kostnadsnøkkelen er der mange uenigheter oppstår. Hvis dere ikke avtaler noe, deler sameiere faste og nødvendige utgifter etter andel, og utgifter utenom dette etter nytte (sameigelova § 9). For en felles privat vei gjelder veglova § 54: de som bruker veien, deler vedlikeholdet etter bruk (veglova § 54). Vil dere ha en annen fordeling, må den stå i avtalen.

Vil dere ha et styre eller faste møter, krever sameigelova skrevne vedtekter før styret kan velges (§ 6). For to eiendommer er det vanligvis enklere å la avtalen si hvem som kaller inn og hvordan dere stemmer.

Gjør avtalen bindende for nye eiere

En skriftlig avtale mellom to naboer binder dem, men ikke automatisk en ny eier som kjøper huset. Skal rettighetene følge eiendommene, bør dokumentet tinglyses.

Tinglysingsloven har en regel om at et registrert dokument går foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere (tinglysingsloven § 20). Registrerer dere avtalen, er rettigheten dermed sikret mot at noen senere erverver eiendommen og hevder noe annet. Dere sender dokumentet til tinglysing hos Kartverket. Dokumentet bør være skriftlig og underskrevet av dem som gir fra seg rettigheter eller tar på seg plikter. Tinglysing koster et gebyr.

Tinglyst avtale gjør også at kjøperen vet hva han kjøper. Det forebygger konflikter ved salg. Er den ene eiendommen allerede tynget av en eldre servitutt, bør den nye avtalen si hvordan de to henger sammen, og om den erstatter den gamle. Ellers risikerer dere to dokumenter som sier ulike ting.

Hvis dere ikke blir enige om avtalen

Fungerer det ikke å bli enige, kan jordskifteretten gi eller endre regler om sambruk mellom eiendommer og fastsette hvordan en bruksrett skal utøves (jordskiftelova § 3-8). Det er en grei vei når dere har brukt innkjørselen i mange år uten skriftlig avtale og nå står uenige.

Kort oppsummert

• Avgjør først om dere eier innkjørselen sammen eller om én har bruksrett over den andres grunn.
• Avtalen om felles innkjørsel bør dekke eierskap, bruk, parkering, brøyting, vedlikehold, kostnadsfordeling, beslutninger, endringer og salg.
• En avtale går foran sameigelova, som gjelder så langt ikke annet er avtalt.
• Tinglys avtalen, så den gjelder også overfor nye eiere.
• Uten avtale kan jordskifteretten fastsette regler om bruk og kostnader.