Slik krever du avslag i leien etter et byggeprosjekt

Hvilken rett du bygger kravet på

Kravet om avslag i leien etter et byggeprosjekt hviler på to bestemmelser. Husleieloven § 5-6 andre ledd sier at leieren kan kreve avslag etter § 2-11 andre ledd hvis arbeider som leieren må gi adgang til, medfører ulempe, forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Husleieloven § 2-11 andre ledd sier hvordan avslaget regnes: leien skal settes ned slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.

Du skal altså vise to ting: at ulempen var mer enn ubetydelig, og hvor mye boligens verdi sank. Begge deler er faktaspørsmål, og det er dokumentasjonen din som avgjør hvor sterkt kravet står.

Reglene i § 5-6 gjelder ikke hvis mangelen beror på forhold på din side. Etter § 2-11 faller avslaget bort i tiden etter at du har avslått et tilbud om retting du plikter å ta imot. Det er sjelden aktuelt i byggesaker.

Hva du bør dokumentere

Begynn så tidlig som mulig, og helst mens prosjektet pågår. Bilder av stillas foran vinduene, av stengte rom, hull i veggene og støv i gangen er mer overbevisende enn en beskrivelse i etterkant. Noter datoer på bildene eller lagre dem slik at datoen følger filen.

Før en enkel logg. Skriv for hver dag eller uke hvilke rom, funksjoner eller områder som var ute av bruk: bad, kjøkken, balkong, stue, innganger eller parkering. Skriv ned hvor mange timer om dagen det var støy, og om du måtte forlate boligen i perioder. Skriv ned alle meldinger fra utleier og håndverkere, med dato.

Ta vare på kvitteringer og regninger for utgifter du har fått på grunn av prosjektet, selv om de ikke nødvendigvis kan kreves dekket i tillegg til avslaget. De hjelper deg å vise hvor stor ulempen var.

Slik regner du ut beløpet

Start med månedsleien. Avgjør så hvor mye av boligens verdi som gikk tapt i perioden, uttrykt i prosent. Sammenlign med hva du hadde fått hvis alt hadde fungert. Gang prosenten med leien, og gang med antall måneder perioden varte. Regn gjerne i dager for deler av måneder.

Ulike perioder kan ha ulike prosenter. Er badet stengt i to uker og balkongen i sju, kan du regne tre trinn: først perioden med begge deler borte, så perioden med bare balkongen borte, og så de ukene det bare var støy. Beskriv hver periode kort.

Husleieloven har ingen tabell, så prosenten er en vurdering. Velg en du kan begrunne. Et krav på 70 prosent når du hadde brukt det meste av boligen hele tiden, vil bli tatt mindre alvorlig enn et krav på 15 prosent som du kan forklare punkt for punkt.

Slik skriver du kravet om avslag og sender det til utleier

Skriv skriftlig, og send på e-post eller en annen måte du kan dokumentere. Si hvilke arbeider det gjelder og når de pågikk, beskriv hva som var ute av bruk, oppgi prosent og beløp og vis til § 5-6 og § 2-11. Legg ved loggen og noen av bildene. Gi en frist, for eksempel 14 dager, til å svare.

Skriv kort og saklig. Unngå å blande inn andre uenigheter, for eksempel om depositum eller husleieøkning. Det gjør kravet vanskeligere å vurdere.

Du trenger ikke vente til arbeidet er ferdig. Pågår prosjektet over flere måneder, kan du sende kravet for hver måned, eller varsle utleier tidlig om at du vil kreve avslag. Å melde fra mens ulempene pågår, gjør kravet lettere å dokumentere, og det er vanskeligere for utleier å hevde at han ikke visste.

Hvis utleier ikke betaler

Du kan holde tilbake nok av leien til å sikre kravene dine, jf. § 2-15. Det må ikke være mer enn kravet, og du bør bare gjøre det når kravet er godt dokumentert og du har meldt fra. Holder du tilbake for mye, risikerer du å bli den som misligholder.

Det trygge alternativet er å bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Leieavslag er en av kravtypene utvalget behandler. Saksbehandlingen kan ta tid. Ifølge utvalgets årsrapport for 2025 steg saksbehandlingstiden til 148 dager. Har du dokumentasjonen i orden, står du sterkere. Hva det koster, står i hva det koster å klage til Husleietvistutvalget.

Hva du gjør hvis du allerede har flyttet

Retten til avslag forsvinner ikke fordi du flytter. Men det er vanskeligere å dokumentere i etterkant, og kravet kan komme i konflikt med et depositumsoppgjør. Samle det du har av bilder, meldinger og kontoutskrifter, og skriv kravet med en tidslinje. Foreldelsesreglene gjelder også for slike krav, så ikke vent lenger enn nødvendig.

Kort oppsummert

• Du krever avslag i leien etter et byggeprosjekt ved å vise at ulempen ikke var ubetydelig og regne ut hvor mye boligens verdi falt (§ 5-6 og § 2-11).
• Dokumenter tidlig: bilder med dato, logg over hva som var ute av bruk og kopi av alle meldinger.
• Regn ut avslaget som prosent av leien for hver periode, og begrunn prosenten.
• Send kravet skriftlig med beløp, vedlegg og en frist.
• Svarer ikke utleier, kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Hold bare tilbake leie som svarer til kravet.