Slik gjennomfører du en privat budrunde trygt

Privat budrunde uten megler: du må lage rammene selv

Når en megler leder budrunden, følger han regler i eiendomsmeglingsloven og forskriften: bud skal være skriftlige, budgiverne skal identifiseres, og megleren skal føre budjournal. Disse pliktene ligger på megleren, ikke på en eier som selger selv. Du står derfor friere, men du har heller ingen som passer på at ting blir gjort ryddig. Avtalen blir uansett til etter vanlig avtalerett, og da er det klokt å gjøre budrunden så etterprøvbar at du kan dokumentere hva som skjedde.

Det er lov å lage egne spilleregler, så lenge du er ærlig om dem og behandler budgiverne likt. En privat budrunde blir trygg når du har avklart hvordan bud skal gis, hvem budgiverne er og hvor lenge de er bundet, før det første budet kommer.

Før første visning: bestem hvordan bud skal gis

Skriv ned reglene og send dem til alle som er interessert. Reglene bør si at bud skal gis skriftlig til én bestemt e-postadresse, at budet skal inneholde navn, adresse, kjøpesum, forbehold og akseptfrist, og at du ikke svarer på bud på telefon. Du kan også be om kopi av gyldig legitimasjon. Det er ikke noe krav, men det sikrer at du vet hvem du handler med.

Loven krever ikke skriftlighet, siden en avtale om fast eiendom kan være muntlig (avhendingslova § 1-3). Men uten noe skriftlig er det ord mot ord hvis noen sier at de aldri ga et bud, eller at du lovet noe annet. Les mer om hva som gjelder for bud og aksept på SMS uten megler.

Be også om dokumentasjon på finansieringen, for eksempel et finansieringsbevis fra banken. Megleren skal kontrollere budgiverens finansiering, men du må gjøre det selv. Bud fra en som ikke har lånet i orden, er mindre verdt enn et litt lavere bud fra en som har det.

Slik fører du budlogg

Lag et enkelt skjema du fyller ut for hvert bud. Det bør ha kolonner for tidspunkt budet kom inn, budgiverens navn, beløp, forbehold og akseptfrist. Lagre e-postene, og ta skjermbilde av SMS-er. Send en bekreftelse til hver budgiver om at du har mottatt budet, med beløp og frist slik du forstår dem. Da ser budgiveren om du har misforstått noe, og du får det rettet før noe er bindende.

Med en logg kan du også svare på spørsmål etterpå. Spør noen hvor mange bud som kom inn, hva det høyeste var og når det kom, har du svaret.

Hva du kan si til budgiverne, og hva du bør la være

Du kan velge hvor mye du forteller om de andre budene. Hovedregelen for meglere er at de skal orientere budgiverne skriftlig om mottatte bud, og du kan gjøre det samme. Gjør du det, gi riktige opplysninger. Snakker du om høyere bud enn det som faktisk er mottatt, for å presse prisen, kan budgiveren i verste fall hevde at han ikke er bundet. Etter avtaleloven § 30 binder en viljeserklæring som er fremkalt ved svik ikke den som ga den, og etter § 33 kan en erklæring settes til side hvis det ville stride mot redelighet eller god tro å gjøre den gjeldende. Les mer om fiktive bud i budrunden.

Hold navn og personopplysninger om budgiverne for deg selv.

Når du velger bud

Et bud er et tilbud, og budgiveren er bundet til akseptfristen han selv har satt. Du kan akseptere når som helst innen fristen. Aksepten må være kommet fram til ham innen fristen (avtaleloven § 2). Les mer om når et bud er bindende.

Før du aksepterer, sjekk at budet står i budloggen, at finansieringen er dokumentert og at forbeholdene er akseptable. Aksepter ett bud om gangen. Gir du aksept til to budgivere, har du solgt boligen to ganger. Aksepter skriftlig, med e-post til budgiveren, og kall det «aksept», så det ikke kan misforstås.

Vil du ha en høyere pris, kan du sende et motbud. Et motbud regnes som et avslag på budet kombinert med et nytt tilbud fra deg (avtaleloven § 6), og budet du fikk, er da ikke lenger bindende for budgiveren (§ 5). Han er ikke bundet til motbudet før han sier ja. Svarer han med en endring, er det på samme måte et avslag og et nytt tilbud.

Etter aksepten: si fra og lag kontrakt

Når du har aksept i boks, gi de andre budgiverne beskjed om at boligen er solgt. Beholder du bud som ikke er avklart, kan det komme tvil om hvem som er bundet. Ta imot bud som reserve bare hvis budgiveren forstår at de kommer i andre rekke.

Skriv så en kjøpekontrakt og avtal oppgjøret, slik at det ikke blir stående åpne spørsmål om overtakelsesdato eller hva som følger med boligen. Hvordan fungerer en budrunde gir en oversikt over typiske forløp.

Kort oppsummert

• En privat budrunde uten megler blir trygg med egne regler: skriftlige bud, budlogg og dokumentert finansiering.
• Meglerens plikter gjelder ikke deg, men avtaleretten gjør budgiveren bundet til akseptfristen han selv har satt.
• Gi riktige opplysninger om budene. Fiktive bud kan gjøre at budgiver ikke er bundet (avtaleloven § 30 og § 33).
• Aksepter ett bud om gangen, skriftlig og innen fristen, og si fra til de andre.