Slik frafaller du et forbehold i budet
Et forbehold som er tatt til fordel for kjøperen, kan kjøperen frafalle før fristen går ut. Da blir avtalen ubetinget, og du er bundet av kjøpet uansett hva som skjer med lån, salg av egen bolig eller takst. Du gjør det ved å gi skriftlig beskjed til megleren, som formidler det videre til selgeren. Slik frafaller du et forbehold i budet uten å skape tvil om hva du har gjort.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når kan du frafalle et forbehold?
Forbeholdet ditt står i budet, og det er der det er knyttet til en frist. Kjøperen bruker forbeholdet til å beskytte seg selv. Det er derfor kjøperen som normalt kan gi avkall på det.
Det gjelder under tre forutsetninger. Forbeholdet må være til din fordel alene. Fristen må ikke være utløpt, eller selgeren må være enig i å forlenge den. Og du må handle skriftlig mot riktig mottaker.
Er forbeholdet derimot også til fordel for selgeren, kan ikke du alene frafalle det. Eksempel: «Salget er betinget av styrets godkjenning.» Her er det selgeren, eller styret, som har noe å si. I slike tilfeller må begge parter være enige.
Les budet ditt og aksepten nøye før du gjør noe. Ordlyden avgjør hva forbeholdet er til for.
Slik går du frem trinn for trinn
- Sjekk fristen. Finn ut nøyaktig når forbeholdet utløper, med dato og klokkeslett.
- Bestem deg. Når forbeholdet er borte, er du bundet. Det finnes ingen angrerett ved kjøp av fast eiendom, slik Forbrukerrådet skriver i veiledningen om budgivning.
- Skriv en kort melding til megleren. For eksempel: «Jeg frafaller herved forbeholdet om finansiering i mitt bud på [adresse] av [dato]. Kjøpet er dermed ubetinget fra dette tidspunktet.»
- Signer meldingen. Megleren skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før bud formidles, og skal bare formidle bud, aksepter og avslag som er skriftlige, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8. BankID eller liknende e-signatur holder.
- Be om bekreftelse. Skriv at du ber om skriftlig bekreftelse på at selgeren har fått beskjeden.
- Ta vare på dokumentasjonen. Sikre kopi av meldingen og bekreftelsen.
Frafallet er et ensidig skritt, så du trenger ikke selgerens samtykke. Men selgeren må få vite om det. Er beskjeden ikke kommet frem, er forbeholdet formelt ikke borte.
Hva skjer med finansieringen når forbeholdet er borte?
Mange frafaller et finansieringsforbehold fordi de har fått lånetilsagn. Det er greit, men tenk gjennom hva tilsagnet faktisk dekker. Et lånetilsagn er ikke alltid det samme som et utbetalt lån. Banken kan sette vilkår, for eksempel at taksten blir høy nok.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 sjette ledd skal megleren kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Har ikke megleren gjort det, skal selgeren få skriftlig beskjed om hvorfor og om mulige følger. Kontrollen er meglerens plikt, og den erstatter ikke din egen vurdering av om du klarer å gjennomføre kjøpet.
Hvis lånet svikter etter at forbeholdet er frafalt, er kjøpet likevel bindende. Du kan bli stilt ansvarlig for tapet selgeren får. Om du vil vite mer om hva som skjer når lånet ikke kommer, kan du lese finansieringsforbehold og trygg utvei.
Yasmin og Eirik og tomannsboligen i Kristiansand
Yasmin byr 5 150 000 kroner på en tomannsbolig i Kristiansand. Hun har tatt forbehold om finansiering innen torsdag kl. 12.00. Selgeren Eirik har akseptert.
Onsdag ettermiddag får hun lånetilsagn fra banken på 4 400 000 kroner, og hun har 900 000 kroner i egenkapital. Det dekker både kjøpesummen og omkostningene ved kjøpet, så hun vil frafalle forbeholdet.
Hun sender megleren denne meldingen onsdag kl. 16.15: «Jeg frafaller herved forbeholdet om finansiering i mitt bud på Strandgata 14 av 10. mars. Kjøpet er ubetinget fra nå.» Hun signerer med BankID og får bekreftelse fra megleren et kvarter senere om at selgeren er varslet.
Fra denne meldingen er avtalen ubetinget. Hadde Yasmin ventet til torsdag kl. 12.15, ville forbeholdet ha vært utløpt. Avhengig av hvordan det var skrevet, hadde det enten falt bort, eller så hadde hun mistet sjansen til å bruke det.
Hva om fristen allerede har gått ut?
Har forbeholdsfristen gått ut, er det sannsynlig at forbeholdet enten har falt bort eller at avtalen er ubetinget. Hvilket som gjelder, avhenger av ordlyden. Les hva som står. Er du i tvil, spør megleren skriftlig.
Er forbeholdet ikke borte, men du er usikker, bør du ikke handle på egen hånd. Send en melding og be selgeren bekrefte hvordan han leser forbeholdet. Mer om hva fristen betyr, står i forbehold i bud.
Er det selgeren som har satt forbeholdet, for eksempel at han vil bo i boligen til en bestemt dato, er det han som må frafalle det. Du kan ikke frafalle noe som ikke er ditt.
Kort oppsummert
- Slik frafaller du et forbehold i budet: gi skriftlig beskjed til megleren før fristen går ut, signer, og be om bekreftelse.
- Du kan frafalle et forbehold som alene er til din fordel. Er det også til selgerens fordel, må begge være enige.
- Når forbeholdet er borte, er du bundet. Det finnes ingen angrerett ved boligkjøp.
- Får du ikke lånet likevel, er kjøpet bindende, og du kan bli ansvarlig for selgerens tap.
- Ta vare på meldingen og bekreftelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.