Slik finner du ut hvor stor andel gården har i jordsameiet

Hva sameigelova sier om andelen i jordsameiet

Det første du trenger, er regelen som svaret til slutt skal måles mot. Sameigelova § 2 sier at sameierne regnes for å ha like stor part hver når det ikke er grunnlag for noe annet. Ligger partene til hver sin registrerte eiendom og forholdstallet ellers ikke er kjent, regnes de etter den skatteskylden hver av gårdene hadde da sameiet oppstod. Er den skylden ukjent, brukes skylden som gjaldt fram til loven 17. desember 1836.

Loven setter altså en rekkefølge. Først ser du etter et grunnlag for andelene, for eksempel en avtale, en utskifting eller en dom. Finnes det ikke, regnes andelene etter gammel skyld. Først når heller ikke skylden kan fastslås, er alle like store.

Dokumenter gården allerede har

Begynn i din egen mappe. Skjøtet og kjøpekontrakten eller skiftepapirene fra den gangen du overtok, kan nevne at gården har part i en fellesteig, ofte som en brøk eller med en omtale som «part i fellesskogen». Se også etter tinglyste avtaler og servitutter som nevner det samme området.

Så går du til de eldre kildene som gjelder hele jordsameiet og ikke bare din gård:

• skylddelingsforretninger, som viser hvordan gamle gårder ble delt og hva som fulgte med
• utskiftingsforretninger og tidligere jordskiftesaker, som kan ha fastsatt både areal og andeler
• skriftlige avtaler mellom gårdbrukerne om bruk, vedlikehold og fordeling av inntekter
• kart og protokoller fra tidligere saker, som viser hvem som var parter

Slike dokumenter kan ligge hos kommunen, hos jordskifteretten eller i arkiver. De andre gårdene i sameiet kan ha kopier, så det lønner seg å spørre dem også. Mer om hvordan du leser eldre skyldtall finner du i gamle skylddelinger og grenser.

Hva matrikkelen kan vise

Et jordsameie er en egen type matrikkelenhet (matrikkellova § 5). Er sameiet registrert, har det eget matrikkelnummer, og du kan be kommunen eller Kartverket om utskrift. Matrikkellova § 14 åpner for at et jordsameie registreres selv om det ikke er helt avklart hvem som har andeler og hvor store de er. Står det en fordeling i matrikkelen, kan den derfor være ufullstendig eller gammel.

Skal en registrert sameigefordeling endres, eller et uregistrert jordsameie føres inn, må det holdes oppmålingsforretning (§ 6). Matrikkelen er med andre ord et register som oppdateres etter en prosess, og det er ikke den som avgjør tvister om hvem som eier hva. Er du uenig i tallene der, kan du lese mer i feil i matrikkelen.

Slik regner du ut andelen

Har du funnet skyldtallene, er regnestykket enkelt. Gårdens skyld deles på samlet skyld for alle gårdene som er parter.

Eldbjørg har overtatt en gård etter faren. I en skylddelingsforretning fra 1920-årene finner hun at fire gårder har part i en utmarksteig, med skyld på 2,40, 1,20, 0,80 og 0,60. Samlet skyld er 5,00. Eldbjørgs gård har 1,20, og dermed 1,20 delt på 5,00, altså 24 prosent. Hun sjekker mot skjøtet og finner at det bare sier «part i fellesteigen», uten brøk. Tallene fra skylddelingen blir derfor utgangspunktet.

Etterpå sjekker hun om noen har avtalt noe annet. Finnes det en avtale mellom sameierne om en annen fordeling, er det avtalen som gjelder, siden loven bare gjelder så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold (§ 1).

Når dokumentene spriker

Det hender at skjøtet sier én brøk, skylddelingen en annen, og at praksis i tiår har vært en tredje. Skriv da ned hva hver kilde sier og hvor den kommer fra. Be de andre sameierne om å se sine dokumenter. Oppnår dere enighet, bør den skrives ned og undertegnes av alle gårdene, slik at den kan legges til grunn ved senere salg og ved en eventuell oppmålingsforretning.

Kommer dere ikke i mål, kan jordskifteretten fastsette innholdet i rettigheter og eiendomsforhold i et sameie. Det gjelder ved sambruk mellom eiendommer og ved registrering av et uregistrert jordsameie (jordskiftelova § 4-1). Les om hva en sak kan koste i kostnad i jordskifteretten.

Hva andelen betyr for stemmer og penger

Andelen avgjør hvor mye du teller når sameierne stemmer. Flertall betyr de som har mer enn halvparten (§ 7), og stemmene regnes etter andel. Andelen avgjør også hvordan faste utgifter og inntekter deles (§ 9). Eldbjørg med 24 prosent får altså 24 000 kroner av 100 000 kroner i felles tømmerinntekt, og betaler 24 prosent av skatter, avgifter og faste utgifter.

Derfor er det lurt å få andelen fastslått før det kommer en konkret sak om hogst, vei eller utleie. En uavklart andel gir uenighet om stemmeretten akkurat når noen har mest å tjene på å tolke den som de vil.

Kort oppsummert

• Ta utgangspunkt i gårdens skjøte, gamle skylddelinger, utskiftinger og tidligere jordskiftesaker for å finne andel i jordsameie.
• Sameigelova § 2 gir en rekkefølge: først et grunnlag for andelene, så skatteskyld på gårdene, og først til slutt like deler.
• Matrikkelen kan vise sameigefordelingen, men tallene er ikke nødvendigvis fullstendige eller riktige.
• Regn gårdens skyld mot samlet skyld, og sjekk at ingen avtale gir en annen fordeling.
• Blir sameierne ikke enige, kan jordskifteretten fastsette rettigheter og eiendomsforhold i sameiet.