Slik finner du ut hvilke servitutter som hviler på eiendommen
Du finner servitutter ved å bestille en grunnboksutskrift fra Kartverket og be om kopi av de tinglyste dokumentene, for utskriften viser bare korte stikkord om rettighetene. Les selve dokumentene for å se hva de faktisk sier. Rettigheter vunnet ved hevd står ikke i grunnboken, så se også etter spor på stedet og spør naboene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Slik finner du servitutter i grunnboken
Grunnboken er registeret over rettigheter i fast eiendom, og den føres av registerførere under Kartverket (tinglysingsloven §§ 1 og 4). Hva en servitutt er, står i spørsmålet om servitutter. Her finner du eieren, panteheftelser og tinglyste rettigheter, også servitutter. For tinglyste dokumenter gir registerføreren attest og bekreftet utskrift av grunnboken for eiendommen (§ 11).
Bestill utskrift for eiendommen du undersøker. Ligger du an til å kjøpe, ta også utskrift av naboeiendommene som er nevnt, for servitutten kan hvile på en annen eiendom enn din og gi deg rettigheter eller plikter derfra.
Utskriften er bare et sammendrag
Utskriften viser gjerne bare kort hva som er tinglyst, med stikkord som «bestemmelse om veirett» eller «erklæring om vannledning». Slike stikkord forteller at det finnes en rett, men ikke hvem som har den, hvor langt den rekker og hvilke vilkår som gjelder. Det står i dokumentet.
Be derfor om kopi av hvert dokument som er nevnt. Les det ordrett. Se etter hvilken eiendom retten gjelder for, hva den gir rett til, om det er satt vilkår om vedlikehold og vederlag, og om det er tegnet inn et kart.
Rettigheter som ikke står i grunnboken
Ikke alt står der. Rettigheter vunnet ved hevd gjelder uten tinglysing (tinglysingsloven § 21 annet ledd), og det samme gjelder rettigheter som følger av lov. Muntlige avtaler og skriftlige avtaler som aldri ble sendt til tinglysing, står heller ikke i registeret, men kan gjelde mot deg i enkelte tilfeller (se utinglyste rettigheter mot ny eier).
Gå derfor rundt på eiendommen. Se etter kumlokk, stolper, kabelmerking, spor i gresset, en grusvei som krysser tomta, en brygge eller et naust. Spør naboene og selgeren hva de bruker av tomta og hva de mener er avtalt. Merk deg svarene med dato.
Er det reist et søksmål om en rett i eiendommen, kan retten beslutte at stevningen tinglyses (§ 19), og da vil du se det i grunnboken.
Sjekk også kommunens og jordskiftets avgjørelser
Offentlige regler kan begrense hva du kan gjøre på eiendommen, men de er ikke servitutter og står ikke i grunnboken. Reguleringsplaner og byggegrenser kan du finne hos kommunen. Tvister om rettigheter kan også ha vært avgjort av jordskifteretten eller domstolene. Spør selgeren om det har vært slike saker.
Nina og tomtekjøpet
Nina Kvam skal kjøpe en tomt på 1,1 dekar. Hun bestiller grunnboksutskrift og ser tre rader under heftelser: «Bestemmelse om vannledning, 1978», «Erklæring om veirett, 1992» og «Bestemmelse om byggeavstand, 2004».
Hun ber om kopi av de tre dokumentene. Vannledningsdokumentet gir naboen mot øst rett til å ha en ledning over tomtas nordre hjørne, men viser ikke hvor den ligger. Veirettserklæringen gir en bolig lenger inn rett til å kjøre over innkjørselen. Bestemmelsen om byggeavstand forbyr bygg nærmere naboeiendommen enn fire meter, og den er derfor en negativ servitutt.
Ved befaring ser Nina et kumlokk som ikke var nevnt og to hjulspor gjennom plenen ved siden av innkjørselen. Hun spør selgeren, som sier at naboen i øst fortsatt henter vann gjennom ledningen. Det passer med dokumentet fra 1978. Hjulsporene hører til naboen bak, som kjører over innkjørselen etter erklæringen fra 1992. Nina ber om å få dette bekreftet skriftlig før hun signerer.
Vurder hver servitutt du finner
Når du har dokumentene foran deg, gå gjennom hver rett med de samme spørsmålene. Hvem har retten, og hører den til en eiendom eller til en person? Hva gir den rett til, og hva forbyr den? Er den i bruk i dag, eller har den ligget ubrukt i mange år? Er den i veien for det du planlegger, som en garasje, et tilbygg eller en ny innkjørsel?
Finner du en rett som er til hinder for planene dine, er det ikke sikkert du må gi opp. Mange servitutter kan flyttes, endres eller avløses, og noen har falt bort fordi de ikke er brukt. Det er likevel bedre å vite om dem før du kjøper enn etter. Mener du at utskriften inneholder en feil, kan du kreve den rettet ved registerføreren (tinglysingsloven § 18).
Slik går du frem
Gjør jobben i denne rekkefølgen:
- Bestill grunnboksutskrift for eiendommen og relevante naboeiendommer.
- Hent kopi av alle dokumentene som er nevnt, og les dem helt.
- Befar eiendommen og noter alt som tyder på bruk fra andre.
- Spør selgeren, naboene og eventuelt velforeningen.
- Legg det du finner i en mappe, med dato og kilde.
Kort oppsummert
- Finn servitutter ved å bestille grunnboksutskrift fra Kartverket for eiendommen og naboene.
- Utskriften har bare stikkord, så be om kopi av hvert tinglyste dokument og les det ordrett.
- Hevdede og lovbestemte rettigheter står ikke i grunnboken, så sjekk også på stedet.
- Spør selgeren og naboene hva som er avtalt og hva som brukes.
- Bevar dokumentasjonen, for den viser hva du visste da du kjøpte.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.