Slik beregner du avslag i husleien for en mangel
Avslaget skal stå i forhold til hvor mye mangelen trekker ned verdien av å leie boligen. Loven sier at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie skal svare til forholdet mellom leieverdien med mangelen og leieverdien uten den. Leier du for 12 000 kroner og boligen med mangelen er verdt 9 000, blir avslaget 3 000 kroner for hver måned mangelen varer. Det finnes ingen fast prosentsats, så tallet bygger på et anslag som du må kunne begrunne.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Regelen i husleieloven § 2-11
Loven gir ikke en tabell over hva ulike feil er verdt. Den gir en proporsjon. Så lenge boligen har en mangel, kan du kreve avslag slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens leieverdi med mangelen og leieverdien i den standarden som er avtalt. Det står i husleieloven § 2-11 annet ledd.
Leieverdi er det en leietaker ville vært villig til å betale for akkurat denne boligen i den stand den faktisk er. En leilighet uten fungerende kjøkken er verdt mindre å leie enn den samme leiligheten med kjøkken. Differansen er grunnlaget for avslaget.
Regnestykket er likevel ikke mer avansert enn dette:
- Avtalt leie ganger leieverdi med mangel, delt på leieverdi uten mangel, gir den leien du skal betale.
- Det du har betalt for mye, er avslaget.
Sofie og kjøkkenet som var ute av bruk
Sofie Aasen leier en treroms for 15 000 kroner i måneden. I januar går det en vannlekkasje i kjøkkenet, og kjøkkenet kan ikke brukes i hele måneden. Hun melder fra til utleier samme dag.
Sofie anslår at en leilighet uten brukbart kjøkken er verdt 12 000 kroner å leie. Da blir regnestykket slik:
- Forholdet er 12 000 delt på 15 000, altså 0,8.
- Leien hun skal betale for januar er 0,8 ganger 15 000, altså 12 000 kroner.
- Avslaget er 15 000 minus 12 000, altså 3 000 kroner. Det tilsvarer 20 prosent av leien.
Hadde kjøkkenet bare vært ute av drift i tolv av januars 31 dager, regner hun avslaget for tolv dager: 3 000 kroner ganger 12 delt på 31, omtrent 1 160 kroner. Avslaget gjelder altså for den tiden mangelen varer, ikke for hele måneden hvis mangelen forsvinner midt i.
Slik anslår du leieverdien med mangelen
Det er anslaget som er vanskelig, ikke regnestykket. Noen holdepunkter hjelper deg til et tall som er lett å forsvare:
- Hvor stor del av boligen mangelen rammer. Et soverom som ikke kan brukes på grunn av fukt rammer en mindre del av boligen enn et bad som er ute av drift, men begge deler kan være dyre å unnvære.
- Hvor lenge og hvor ofte du er rammet. Kulde hele vinteren veier tyngre enn en varmtvannsbereder som sviktet i to dager.
- Hva det koster deg å løse problemet på annen måte, for eksempel å spise ute eller vaske klær på vaskeri. Beløpene er et argument for hvor mye mangelen svekker boligen, men avslaget er ikke en erstatning for utgiftene dine. Utgifter kan du eventuelt kreve erstattet etter husleieloven § 2-13, som er et eget krav.
- Hva sammenlignbare boliger i området leies ut for når de har samme feil. Annonser og tidligere avtaler kan brukes som støtte.
Skriv ned hvordan du kom frem til tallet. En utleier som er uenig, eller Husleietvistutvalget hvis saken havner der, vil se på om anslaget er rimelig. Utvalget kan sette et annet beløp enn det du har krevd.
Når du ikke får avslag, eller får mindre
Noen forhold gjør at avslaget faller bort eller blir mindre:
- Mangelen beror på forhold på din side. Har du selv skadet kjøkkenet, er det ikke utleiers mangel.
- Du har ikke gitt melding. Etter husleieloven § 2-8 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke sier fra til utleier innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den. Avslag regnes fra mangelen oppstod, men du kan risikere å miste retten hvis du venter lenge med å melde fra.
- Du har avslått et tilbud om retting som du var pliktig til å ta imot. Fra da av gjelder ikke avslaget.
- Mangelen er ubetydelig. For feil som gjelder utleiers plikter i leietiden, som vedlikehold og ro og orden, krever husleieloven § 5-7 at mangelen ikke er ubetydelig. En dryppende kran du ikke merker i hverdagen gir sjelden grunnlag for avslag.
- Du kjente til feilen da du tok over boligen. Det som leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel.
Slik krever du avslaget
Send utleier en skriftlig melding der du beskriver mangelen, sier når den oppstod og krever retting. Legg ved bilder. Skriv deretter hvor stort avslag du krever og hvordan du har regnet.
Du kan få avslaget ved å trekke beløpet fra neste husleie. Vil du være mer forsiktig, kan du betale full leie og kreve det for mye betalte tilbake. Det finnes også en rett til å holde tilbake leie etter husleieloven § 2-15, men da bør du ikke holde tilbake mer enn det som sikrer kravene dine. Trekker du for mye, kan utleier hevde at du ikke har betalt full leie, og det kan gi utleier et eget krav.
Er dere uenige om beløpet, kan du ta saken videre til Husleietvistutvalget. Et avslag som er riktig regnet, men ikke dokumentert, er vanskelig å få gjennom.
Kort oppsummert
- For å beregne avslag i husleien for en mangel sammenligner du leieverdien med mangelen med leieverdien uten, og leier tilsvarende.
- Avslaget regnes bare for den tiden mangelen varer, og kan deles opp i dager.
- Loven har ingen fast prosentsats, så du må begrunne anslaget ditt.
- Meld fra til utleier tidlig, skriftlig og med bilder.
- Avslag får du ikke for ubetydelige mangler, eller dersom du har avslått pliktig retting.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.