Slik avtaler dere parkering på hverandres tomt

Slik skriver dere avtale om parkering på naboens tomt

Skriv avtalen slik at en fremmed kan forstå den om ti år. Disse punktene bør være med:

• Plassen. En skisse med mål, helst tegnet på et kartutsnitt, og med avstand fra tomtegrensen eller et fast punkt. «Plassen ved garasjen» er for upresist.
• Hvem som har retten. Skal den følge eiendommen din, slik at den går til den som kjøper huset, eller gjelder den bare deg personlig?
• Hva plassen kan brukes til. En personbil, ikke campingvogn eller utleie til andre. Hvor mange biler, og om det også gjelder lading eller utstyr.
• Varigheten. Et fast antall år, eller uten sluttdato med en oppsigelsesregel.
• Vederlag. Et engangsbeløp eller et årlig beløp, og hvordan det eventuelt reguleres.
• Drift. Hvem som brøyter, holder plassen ved like og betaler for innretninger som kantstein eller port.
• Salg. Hva som gjelder når en av eiendommene selges.
• Tvister. For eksempel at dere først forsøker å snakke sammen eller bruker mekling.

Rammene i servituttlova

En rett til å bruke andres tomt til parkering kalles en servitutt. Servituttlova (loven om særlige rådighetsrettar over framand eigedom) gjelder slike rettigheter, men ikke pakting, tomteleie eller allmenn bruksrett (servituttlova § 1). Loven har noen regler som dere bør kjenne, siden de gjelder uansett hva dere skriver.

Verken rettshaveren eller eieren må bruke rådigheten sin slik at det er til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for den andre (§ 2). Bruker begge plassen, har ingen av dere førerett (§ 3).

Er det ingen tungtveiende grunn imot, kan hver av partene kreve at bruken flyttes eller fastlegges nærmere, hvis den som krever det betaler selv og den nye ordningen er minst like god for motparten (§ 5). Er det mye å vinne for den ene og gevinsten blir vesentlig større enn tapet for den andre, kan flytting kreves selv om den nye ordningen er dårligere (§ 6). Jordskifteretten avgjør slike krav (§ 18).

Retten til å kreve slik omskipning kan ingen gi avkall på for lengre tid enn 10 år. Det gjelder ikke rettigheter som opprettes for høyst 20 år (§ 8). En avtale uten sluttdato kan altså ikke fryse plasseringen, mens en avtale på 15 år kan det.

Rettshaveren kan overdra retten til hvem han vil så lenge byrden ikke øker (§ 9). Når retten går over til en ny rettshaver, har eieren forkjøpsrett (§ 10). Avtalen bør derfor si hvordan det skal være ved salg.

Tinglysing: slik gjelder avtalen mot en ny eier

Kartverket tinglyser ved å registrere dokumentet i grunnboken (tinglysingsloven § 5). Det kan gjelde dokumenter som stifter eller endrer en rett i fast eiendom (§ 12). Etter § 20 går et rettserverv som er registrert, foran rettserverv som er registrert senere eller ikke er registrert. Rettserverv som er registrert samtidig, er likestilt. En pant som allerede er registrert på tomten, går derfor foran en parkeringsrett som tinglyses senere.

Det finnes et unntak i § 21. En eldre rett går foran en yngre, selv om den eldre ikke er tinglyst, hvis erververen av den yngre kjente eller burde kjenne til den eldre da hans egen rett ble registrert. En kjøper som ser en bil stå på plassen hver dag, kan dermed være bundet. Det er likevel en usikker beskyttelse å bygge på.

Dokumentet må beskrive plassen så presist at det er klart hvordan det skal føres inn i grunnboken. Kartverket kan nekte å tinglyse et dokument som er så uklart at det er tvilsomt hvordan det skal føres inn (§ 8). Den som ber om tinglysing, betaler gebyr (§ 12 b). Eies tomten av flere, bør alle eierne skrive under.

To regler gjelder særlig. En heftelse som ikke skal hvile på eiendommen for alltid, mister virkningen av tinglysingen etter 30 år hvis den ikke tinglyses på ny (§ 28). Og kollisjonsregelen i § 20 gjelder ikke for bruksrett som er stiftet for høyst tre måneder eller kan sies opp med høyst tre måneders varsel, når bruken er tatt i bruk (§ 22). Slike ordninger er det sjelden grunn til å tinglyse.

Når avtalen skal endres eller avsluttes

En tidsbegrenset avtale utløper når tiden er ute. Vil dere fornye den, skriv en ny erklæring. Er den gamle tinglyst, bør det ordnes slik at grunnboken viser hva som faktisk gjelder, så ikke en kjøper får et misvisende bilde.

En avtale uten sluttdato bør ha en oppsigelsesregel. Uten den kan det bli tvist om hva som er rimelig varsel. Vil en av dere flytte plassen eller bygge på den, er det reglene i servituttlova §§ 5 og 6 som gjelder. Er dere uenige, kan jordskifteretten avgjøre saken.

Kort oppsummert

• Skriv avtalen ned, med en presis skisse, og si hvem som har retten, til hva, hvor lenge og mot hvilket vederlag.
• Servituttlova lar begge parter under vilkår kreve bruken flyttet, og det kan bare avtales bort for mer enn 10 år hvis retten er stiftet for høyst 20 år.
• Tinglys avtalen hvis den skal gjelde overfor en ny eier av naboens tomt. Registrerte rettigheter går foran senere.
• Sjekk grunnboken for pant og andre heftelser på tomten før dere skriver under.
• Avtal på forhånd hva som gjelder ved salg, oppsigelse og flytting av plassen.