Hva skjer hvis megleren ikke får sjekket finansieringen min?
Får megleren ikke kontrollert finansieringen din før handel sluttes, skal selgeren få skriftlig beskjed om grunnen og om mulige konsekvenser (eiendomsmeglingsloven § 6-8 sjette ledd). Budet ditt blir ikke ugyldig av den grunn, og du er bundet hvis selgeren aksepterer det. Selgeren kan velge å gå videre med et annet bud. Finanstilsynet kan ilegge megleren eller foretaket overtredelsesgebyr hvis plikten brytes.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Kontroll av budgiverens finansiering er en av meglerens plikter i budrunden. Noen ganger går den ikke etter planen: banken svarer ikke, budet kommer sent, eller budgiveren vil ikke dele opplysninger. Hva skjer da, og hvem bærer risikoen?
Hva loven sier om kontroll og orientering
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneMegleren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Har megleren ikke foretatt slik kontroll, skal selgeren før handelen sluttes få skriftlig orientering om grunnen til dette og om mulige konsekvenser av at kontrollen ikke er gjort (eiendomsmeglingsloven § 6-8 sjette ledd).
Loven gir to ting. Den sier at kontrollen skal gjøres. Og den sier hva som skal skje hvis den ikke blir gjort: selgeren skal få beskjed, skriftlig, og før handelen er sluttet. Den sier ikke hva kontrollen skal bestå i, og den lister ikke opp hvilke dokumenter som kreves.
Hva selgeren får vite
Orienteringen skal si hvorfor kontrollen ikke er gjort. Den kan for eksempel være at banken ikke svarte før akseptfristen, at budgiveren ikke ville gi opplysninger, eller at budet kom inn rett før fristen. Den skal også si hva det kan få å si, altså at finansieringen er uverifisert og at selgeren kan stå igjen med et bud som ikke lar seg gjennomføre.
Med den informasjonen kan selgeren velge. Han kan avslå budet, vente på kontroll, be om et nytt bud eller akseptere med åpne øyne. Aksepterer han, har han gjort det med kunnskap om risikoen.
Hva det betyr for deg som budgiver
Mangelen på kontroll gjør ikke budet ditt ugyldig. Budet er et tilbud som kan aksepteres innen fristen (avtaleloven § 2). Aksepterer selgeren, er du bundet, uavhengig av om megleren rakk å sjekke finansieringen din. Det samme gjelder om beviset fra banken viser seg ikke å holde. Det går fram av finansiering som svikter etter budaksept.
Du kan likevel tape på at kontrollen ikke ble gjort. Selgeren kan velge et annet bud fordi ditt ikke er verifisert. Det lønner seg derfor å gjøre det enkelt for megleren: gi bankens kontaktinformasjon eller send bevis i god tid før akseptfristen.
Sier banken nei først etter at handelen er sluttet, er det din risiko og ikke meglerens at lånet ikke kommer. Men var selgeren aldri varslet om at kontrollen manglet, kan det være grunnlag for et krav mot megleren fra selgerens side. Det kravet er selgerens, ikke ditt.
Hva det betyr for megleren
Brudd på § 6-8 kan få følger for megleren. Finanstilsynet fører tilsyn med eiendomsmegling (§ 8-1) og kan ilegge overtredelsesgebyr ved brudd på blant annet § 6-8 (§ 8-9). Fysiske personer kan ilegges gebyr på inntil 2 millioner kroner, foretak på inntil 5 millioner kroner eller 5 prosent av årsomsetningen hvis det gir et høyere beløp. Gebyr krever forsett eller grov uaktsomhet for fysiske personer, og forsett eller uaktsomhet for foretak.
Parter som mener megleren har brutt reglene, kan også klage til den tvisteløsningsordningen foretaket er tilsluttet (§ 2-10). Hvilken ordning det er, står i oppdragsavtalen eller hos foretaket.
Elin og en bank som ikke svarte
Elin Bakke la inn et bud på 2 950 000 kroner, med akseptfrist fredag klokken 12.00. Hun hadde et finansieringsbevis, men megleren fikk ikke svar fra banken fordi rådgiveren hadde fri. Elin ville ikke sende bevisene på e-post.
Megleren sendte selgeren en skriftlig orientering torsdag kveld. Den sa at finansieringen ikke var kontrollert, hvorfor, og at det kunne bety at budet ikke lot seg gjennomføre hvis banken sa nei. Selgeren leste orienteringen og valgte å akseptere et annet bud på 2 900 000 kroner fra en budgiver som hadde dokumentert finansieringen.
Elin tapte budrunden, men ikke noe annet. Hadde selgeren valgt hennes bud, ville avtalen vært bindende, og lånet ville vært hennes risiko.
Slik unngår du å havne i den situasjonen
- Be banken om å være tilgjengelig for megleren under budrunden, og oppgi navn og telefonnummer.
- Send beviset tidlig, ikke i siste time før akseptfristen.
- Spør megleren hva som regnes som tilstrekkelig kontroll. Du kan velge å gi bankens kontaktinformasjon i stedet for selve beviset.
- Ta forbehold i budet hvis du ikke har sikker finansiering. Forbeholdet må stå i budet og kan ikke være skjult for andre budgivere.
Kort oppsummert
- Megleren skal kontrollere finansieringen før handel sluttes. Har megleren ikke sjekket finansieringen, skal selgeren få skriftlig beskjed om grunnen og følgene (eiendomsmeglingsloven § 6-8).
- Budet ditt blir ikke ugyldig fordi kontrollen manglet. Aksepterer selgeren, er du bundet.
- Selgeren kan velge et annet bud fordi ditt ikke er kontrollert.
- Finanstilsynet kan ilegge megleren eller foretaket overtredelsesgebyr ved brudd (§ 8-9). Parter kan også klage til tvisteløsningsordningen foretaket er tilsluttet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.