Hva skjer med leiligheten min hvis borettslaget går konkurs?
Går borettslaget konkurs, mister du ikke boligen automatisk. Etter borettslagsloven § 5-25 regnes buretten din da som en rett etter en tidsubestemt husleieavtale. Du skal betale gjengs leie fra konkursåpningen, med mindre noe annet er avtalt. Du har ikke plikt til å gjøre innskudd i konkursboet ut over det loven nevner, men hva innskuddet ditt er verdt til slutt, avhenger av hva eiendommen selges for.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om konkurs i et borettslag
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneDet er sjelden et borettslag går konkurs. Det skjer hvis laget ikke klarer å betale kreditorene, typisk banken som har lånt ut penger til bygget. Loven har likevel en egen regel for hva som da skjer med de som bor der.
§ 5-25 første ledd sier at buretten skal regnes som en rett etter en tidsubestemt husleieavtale. Blir ikke noe annet avtalt, settes leien til gjengs leie, jf. husleieloven § 4-3, med virkning fra konkursåpningen. Rettigheter og plikter ellers følger de ufravikelige og fravikelige reglene i husleieloven.
Det betyr at du går fra å være andelseier med bruksrett til å være leier. Du må ikke flytte fordi laget er konkurs.
Hva gjengs leie betyr for deg
Gjengs leie er det som er vanlig å betale for en tilsvarende bolig på samme sted. Den kan bli høyere eller lavere enn det du betalte i felleskostnader, for felleskostnadene dekker lagets utgifter, mens leien følger markedet. Leien løper fra den dagen konkursen åpnes.
Vil du og boet ha en annen leie, må dere bli enige om det. Ellers er det gjengs leie som gjelder. Husleieloven § 4-3 er utgangspunktet, og du finner lovene i husleieloven.
Det er konkursåpningen som utløser regelen. Før den tid er du andelseier og betaler felleskostnader som vanlig, også om laget sliter økonomisk.
Forskjellen på andelseier og leier
Som andelseier har du enerett til å bruke boligen og kan nytte fellesareal til det de er tenkt til (§ 5-1). Du betaler felleskostnader til laget. Som leier etter § 5-25 er du i et leieforhold med boet eller den som overtar eiendommen. Rettigheter og plikter følger da husleielovens regler, ufravikelige og fravikelige. Leieforholdet er tidsubestemt, så det er ikke begrenset til en bestemt dato.
Hva du ikke trenger å betale
Etter § 1-2 hefter ikke andelseierne overfor kreditorene for lagets gjeld. De har heller ingen plikt til å gjøre innskudd i laget eller i et konkursbu ut over andelen, borettsinnskuddet og felleskostnadene. Konkursboet kan altså ikke kreve at du betaler inn mer penger for å dekke lagets gjeld.
Det samme gjelder om eiendommen tvangsselges eller skifter eier på annen måte: § 5-25 andre ledd sier at reglene gjelder tilsvarende fra overtakelsen.
Hva som skjer med innskuddet ditt
Her er loven mindre direkte. Verdien av det du har betalt inn, er knyttet til andelen. Loven sier ikke at innskuddet bortfaller når laget går konkurs, men den sier heller ikke hva du får igjen. Hva som blir tilbake, avhenger av hva eiendommen kan selges for etter at kreditorene, først og fremst banken som har pant i eiendommen, har fått det de har krav på.
Er lagets gjeld stor sammenlignet med verdien av eiendommen, kan mye av verdiene gå til kreditorene. Er eiendommen verdt mer enn gjelden, er situasjonen en annen. Det er derfor risikoen er reell selv om du beholder boligen som leier.
Har du et eget lån med pant i andelen din, er det avtalen med din bank som gjelder for det lånet.
Hva du gjør når du hører at laget er i trøbbel
Konkurs kommer sjelden uten forvarsel. Du kan få varsel om dårlig likviditet, at laget har misligholdt lånet, eller at generalforsamlingen skal behandle økonomien. Se etter lånevilkårene og hvor mye laget skylder i årsregnskapet. Kom på generalforsamlingen og still spørsmål om økonomien. Du kan også be om å se hvilke avtaler laget har med banken.
Betal felleskostnadene som vanlig inntil du hører noe annet. Laget har panterett i andelen din for ubetalte felleskostnader (§ 5-20), og det kan gjøre vondt verre å la være.
Amina og konkursbehandlingen
Amina eier en andel i et lite borettslag. Hun betaler 5 200 kroner i måneden i felleskostnader. Laget har et stort lån som det ikke lenger klarer å betjene, og det blir tatt under konkursbehandling.
Etter konkursåpningen skal Amina betale gjengs leie. Hvis det er vanlig med 14 000 kroner i måneden for en tilsvarende leilighet i området, blir leien 14 000 kroner, med mindre hun og boet blir enige om noe annet. Hun må ikke flytte. Boet kan ikke kreve at hun skyter inn mer penger til å dekke lagets gjeld. Hva som til slutt blir igjen av innskuddet hennes, avhenger av salgssummen for eiendommen og av hva kreditorene får dekket først.
Kort oppsummert
- Går borettslaget konkurs, blir buretten din en rett etter en tidsubestemt husleieavtale (§ 5-25). Du blir ikke kastet ut.
- Du betaler gjengs leie fra konkursåpningen, med mindre dere avtaler noe annet.
- Du har ikke plikt til å gjøre innskudd i boet ut over det som følger av § 1-2.
- Hva innskuddet ditt er verdt, avhenger av hva eiendommen selges for.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.