Hva skjer med enerett til fellesareal etter 30 år?

Hvor lenge en enerett til fellesareal kan vare: 30 år som øvre grense

Etter eierseksjonsloven § 25 kan vedtektene i et boligsameie gi én eller flere seksjonseiere enerett til bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Tretti år er altså øvre grense, ikke standard. Sameiet kan vedta ti eller tjue år, og loven hindrer ikke at perioden settes kortere.

Står det i vedtektene at eneretten gjelder i 30 år fra 1. mars 2026, går den ut 1. mars 2056. Bestemmelsen bør ha en tydelig sluttdato eller en tydelig varighet med startdato, så ingen er i tvil om når eneretten faller bort. Du finner § 25 i eierseksjonsloven.

I sameier som inneholder næringsseksjoner er det en annen ordning. Der kan vedtektene gi to eller flere seksjoner enerett i mer enn tretti år, også uten tidsbegrensning, men da må alle seksjonseierne samtykke. Er næringsseksjonene bare til for boligseksjonene, for eksempel til parkering og boder, gjelder tretti år som øvre grense også der.

Hva som skjer med arealet når eneretten er ute

Er tretti år gått uten at noe nytt er vedtatt, har eieren ikke lenger enerett. Arealet er fellesareal på vanlig måte, og alle seksjonseierne har igjen rett til å bruke det etter hovedregelen i § 25 første ledd: til det det er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

Loven sier ikke noe om hva som skjer med det eieren har satt opp på arealet. Gjerder, hekker, uteplasser og små uthus er typiske eksempler. Det er derfor lurt at vedtektene fra starten sier hvem som eier slike ting når eneretten er over, og hvem som skal fjerne dem.

Kan eneretten fornyes?

Loven har ikke noen egen regel om forlengelse. Vedtektene kan gi enerett «i inntil tretti år», og det er alt loven sier om varigheten. Vil sameiet gi samme eier eller en annen eier ny enerett til arealet når perioden er ute, må det gjøres ved en ny vedtektsbestemmelse. Da gjelder de samme kravene som første gang: minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, hovedinnholdet i innkallingen og samtykke fra den som får eneretten.

Om en forlengelse kan vedtas før den gamle perioden er gått ut, sier loven ikke noe om. Sameier som vil være på den sikre siden, venter til eneretten er avsluttet eller lar vedtektene si klart at en ny periode starter etter den første. En ny bestemmelse kan heller ikke gi noen urimelig fordel på de andre eiernes bekostning.

Eldre eneretter uten sluttdato

Før gjeldende eierseksjonslov var det vanlig å gi eneretter uten tidsgrense, ofte i vedtektene eller i en egen avtale. Overgangsbestemmelsen i § 67 sier at eksisterende avtaler om midlertidige eneretter til fellesareal som er i strid med tretti-årsgrensen, består, men ikke lenger enn tretti år fra lovens ikrafttredelse. Loven trådte i kraft 1. januar 2018, så slike eneretter faller bort senest 1. januar 2048.

Eier du en seksjon med en slik gammel enerett, har du altså godt over tjue år igjen, men ikke mer. Fra 2048 er arealet vanlig fellesareal, med mindre sameiet før den tid har vedtatt en ny enerett etter dagens regler. Eneretter som er stiftet etter at loven trådte i kraft, følger derimot den tiden som er fastsatt, begrenset til tretti år.

Slik holder du oversikt når fristen nærmer seg

Sjekk hva som faktisk står i vedtektene i sameiet, og finn datoen eneretten ble vedtatt eller tatt i bruk. Mangler vedtektene en sluttdato, regn ut fristen selv og be styret føre den inn i en oversikt over eneretter. Det gjør det lettere for neste styre og for kjøpere som lurer på hva de får.

Skal en enerett fornyes, begynner arbeidet i god tid før fristen. Vedtektsendringer krever to tredjedeler etter § 27, og forslaget må være med i innkallingen. Bakgrunnen for hvorfor eneretter finnes og hva de innebærer, er forklart i en egen artikkel om eksklusiv bruksrett til fellesareal.

Kort oppsummert

• En enerett til fellesareal kan i et boligsameie høyst vare i 30 år etter eierseksjonsloven § 25.
• Er perioden ute, blir arealet vanlig fellesareal som alle kan bruke.
• Loven har ingen regel om automatisk forlengelse. Ny enerett må fastsettes i vedtektene etter de samme kravene som første gang.
• Eldre eneretter uten sluttdato består, men faller bort senest 1. januar 2048.
• Sameier med næringsseksjoner kan gi enerett til to eller flere seksjoner i mer enn tretti år, men da må alle seksjonseierne samtykke.