Fritaksmetoden gjør et aksjesalg langt gunstigere enn et direkte salg
Svaret familien lander på, er en løsning mange velger i lignende situasjoner: å skille ut eiendommen i et eget selskap gjennom en skattefri fisjon, og heller selge aksjene i det nye eiendomsselskapet til utvikleren, i stedet for å selge selve eiendommen direkte fra Lindberg Møbler AS.
Grunnen ligger i noe som kalles fritaksmetoden, som er nærmere omtalt i en annen del av denne artikkelserien om skatt for aksjeselskaper. I korte trekk innebærer fritaksmetoden at gevinst et aksjeselskap oppnår ved salg av aksjer i et annet selskap, i det alt vesentlige er skattefri (med en mindre inntektsføring av en del av gevinsten). Dette står i sterk kontrast til et direkte salg av en eiendom, som utløser ordinær gevinstbeskatning på hele differansen mellom salgssum og skattemessig inngangsverdi, til selskapets ordinære skattesats.
Ved først å skille ut fabrikkeiendommen i et eget selskap — la oss kalle det Lindberg Eiendom AS — gjennom en skattefri fisjon, videreføres eiendommens skattemessige inngangsverdi uendret inn i det nye selskapet, akkurat som beskrevet i den første artikkelen i denne serien. Deretter selges ikke selve eiendommen, men aksjene i Lindberg Eiendom AS, til utvikleren. For en selskapsaksjonær som Lindberg Møbler AS (som fortsatt eier resten av virksomheten) kan dette gi en betydelig gunstigere skattemessig behandling av selve salget enn om eiendommen var solgt direkte.
Fellen: fisjon rett før et planlagt salg
Her ligger det imidlertid en vesentlig fallgruve, og det er den samme fallgruven som gjør at denne fremgangsmåten krever grundig planlegging, ikke bare et raskt grep rett før man skriver under en salgsavtale. Fisjonen i seg selv — altså selve utskillelsen av eiendommen i et nytt selskap — må ha en tilstrekkelig selvstendig forretningsmessig begrunnelse ut over bare å tilrettelegge for et senere skattefritt eller skattemessig gunstigere aksjesalg. Har fisjonen liten annen hensikt enn nettopp å posisjonere eiendommen for et gunstig salg, risikerer man at selve fisjonen blir vurdert som skattemessig gjennomskjæring i ettertid — et tema vi går grundig inn i den neste artikkelen i denne serien.
Med andre ord: jo kortere tid det er mellom fisjonen og det planlagte salget, og jo mindre annen begrunnelse det finnes for å dele opp selskapet akkurat nå, desto større er risikoen for at hele opplegget kan bli underkjent i etterkant, med tilhørende etterberegning av skatt for Lindberg Møbler AS.
Hva bør ligge til grunn for at fisjonen står støtt?
For at en utskillelse av eiendom skal stå seg best mulig, bør det finnes reelle, dokumenterbare grunner for å dele selskapet som ikke bare handler om det forestående salget. Det kan for eksempel handle om at driftsselskapet (møbelproduksjonen, mens den varte) og eiendomsdelen uansett har svært ulik risikoprofil og bør organiseres separat av den grunn. Det kan handle om at familien uansett ønsket å rendyrke eierskapet til fabrikkeiendommen som en egen investering, uavhengig av om og når den til slutt selges. Det kan også handle om forberedelser til et fremtidig generasjonsskifte, der det er ønskelig at eiendommen og den øvrige virksomheten kan overdras til ulike arvinger eller på ulike tidspunkt.
Poenget er ikke at man aldri kan fisjonere ut en eiendom med et fremtidig salg et sted i bakhodet — det ville vært en urealistisk standard, siden de fleste som gjør dette selvsagt har en viss bevissthet om at det kan gjøre et salg mer skattemessig gunstig. Poenget er at fisjonen bør kunne forsvares som noe mer enn bare et skattemessig grep rundt et konkret salg som allerede er i emning.
Hvorfor selger man aksjer i stedet for eiendommen — og hva betyr det for kjøperen?
Det er verdt å understreke at fordelen ved denne fremgangsmåten primært knytter seg til selgersiden — altså Lindberg Møbler AS' skattemessige stilling ved selve salget. For utvikleren som kjøper aksjene i Lindberg Eiendom AS, arver de samme lave, videreførte inngangsverdiene som lå i selskapet fra før, i stedet for en oppdatert inngangsverdi basert på det de faktisk betalte. Dette er noe kjøperen normalt tar med i sin egen vurdering av hva de er villige til å betale, og prisforhandlingen mellom partene reflekterer gjerne denne forskjellen i utgangspunktet.
Hva med eiendommer som eies privat, ikke gjennom et AS?
Det er verdt å presisere at hele denne mekanismen først og fremst er relevant når eiendommen allerede eies av et aksjeselskap, slik tilfellet er for Lindberg Møbler AS. Eier man i stedet en eiendom privat, som privatperson, gjelder det andre regler for gevinstbeskatning ved salg, og fritaksmetoden kommer ikke til anvendelse på samme måte, siden fritaksmetoden er en ordning som gjelder for selskapsaksjonærer. Vurderingen av om det lønner seg å strukturere et eiendomssalg gjennom et selskap i det hele tatt, er derfor noe som må gjøres konkret ut fra hvordan eierskapet allerede er organisert, og ikke noe man kan legge opp en helt ny selskapsstruktur rundt utelukkende for å oppnå en skattefordel ved ett enkelt salg.
Lindberg-familiens vei videre
For Lindberg-familien betyr dette at prosessen krever mer enn bare å ringe en eiendomsmegler. De må planlegge fisjonen i god tid, sørge for at det finnes en selvstendig begrunnelse for delingen, og ha dokumentasjonen på plass før forhandlingene med utvikleren for alvor kommer i gang — ikke bruke fisjonen som et hastegrep rett før kontraktsunderskriften.
Kort oppsummert - Å skille ut en eiendom i et eget AS før salg gjør det mulig å selge aksjer i stedet for selve eiendommen, noe som kan gi en gunstigere skattemessig behandling for en selskapsaksjonær under fritaksmetoden. - Selve fisjonen (utskillelsen) må ha en tilstrekkelig selvstendig forretningsmessig begrunnelse ut over bare å tilrettelegge for et senere gunstig salg. - Kort tid mellom fisjon og salg, og liten annen begrunnelse, øker risikoen for at fisjonen i ettertid blir vurdert som gjennomskjæring. - Kjøperen arver de videreførte, ofte lavere inngangsverdiene på eiendommen, noe som normalt gjenspeiles i prisforhandlingen. - Planlegging i god tid, med dokumenterte forretningsmessige grunner, gir det tryggeste utgangspunktet.