Skattefritt boligsalg: botidskravet og eiertidskravet forklart

Hva loven krever for at salget skal være skattefritt

Hovedregelen i skatteloven § 5-1 annet ledd er at gevinst ved salg av formuesobjekt utenfor virksomhet er skattepliktig inntekt. Kapittel 9 gir unntak for bestemte typer eiendeler. Det som gjelder boliger, står i skatteloven § 9-3 annet ledd. Bestemmelsen omfatter boligeiendom, herunder selveierleilighet, andelsleilighet og aksjeleilighet, og våningshus på gårdsbruk.

Gevinsten er unntatt fra skatteplikt når to vilkår er oppfylt. Det første er at du har eid boligen i mer enn ett år når salget finner sted eller avtales. Det andre er at du har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Det første kalles eiertid og det andre botid.

Vilkårene gjelder samtidig. Har du eid i fem år, men ikke bodd der siste to år, er eiertiden i orden og botiden ikke. Gevinsten er da skattepliktig. Har du bodd der hele tiden, men solgt etter åtte måneder, er det motsatt.

Er gevinsten skattefri, er tapet det ikke. Etter skatteloven § 9-4 gis det fradrag for tap bare i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig. Selger du skattefri bolig med tap, får du derfor ikke fradrag. Mer om det i boligsalg med tap.

Eiertiden: mer enn ett år

Loven krever at du har eid boligen «i mer enn ett år» når realisasjonen finner sted eller avtales. Eiertiden måles altså fram til salgsavtalen, ikke til overtakelsen for kjøperen. Skriver du under på salget etter åtte måneder og overtakelsen skjer etter fjorten, er eiertiden fortsatt åtte måneder.

Hvor eiertiden begynner, sier ikke loven uttrykkelig for en vanlig brukt bolig. Hovedregelen i praksis er at den begynner når du ervervet eiendomsretten etter avtalen, normalt når kjøpekontrakten ble inngått. Det kan ikke leses direkte av lovteksten.

Har du oppført huset selv, løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk, eller fra tidspunktet ferdigattesten viser at det var oppført. Det er uttrykkelig sagt i § 9-3 annet ledd.

Eiertiden og botiden er to ulike mål. Eiertiden handler om hvor lenge du har vært eier, uavhengig av om du bodde der. Botiden handler om hvordan du brukte boligen, uavhengig av hvor lenge du har eid den. Den som kjøper en bolig og bor der fra første dag, oppfyller botid raskt, men må likevel vente til eiertiden har passert ett år. Den som har eid i mange år og leid ut hele tiden, oppfyller eiertiden uten problem, men har ingen botid. Å holde de to atskilt gjør det lettere å se hvilket vilkår som svikter.

Botiden: ett av de to siste årene

Botidskravet er at du har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Tidsrommet regnes bakover fra salget. Det forstås som tolv måneders bruk til sammen, og månedene trenger ikke komme etter hverandre. Du kan ha bodd der åtte måneder, flyttet ut og kommet tilbake i fire, og likevel oppfylle kravet.

Bruken må være egen bolig, altså stedet du faktisk bor. At du er folkeregistrert der, er et bevis og ikke et vilkår, og regelmessige helgeopphold er normalt ikke nok. Den som bare overnatter av og til, har ikke gjort boligen til sitt hjem. Bor du i en hybel i boligen og leier ut resten, bruker du ikke «hele eiendommen» som egen bolig. Det er egne regler for det, se under.

Loven sier at det er eieren som må ha brukt boligen. At en samboer eller et familiemedlem har bodd der, er ikke nok i seg selv.

Hva som regnes som egen bolig, er en helhetsvurdering. Det er stedet du faktisk bor, ikke et sted du overnatter av og til. Folkeregistrert adresse er et sterkt bevis, men loven krever ikke registrering. Har du pendlet og brukt boligen i arbeidsuken, må du se på hva som var ditt hjem totalt sett. Har Skatteetaten spørsmål, er det du som må kunne vise at du bodde der, for eksempel med strømregninger, post og abonnementer.

Unntak og tilpasninger

Loven har flere tilpasninger som endrer hvordan botid og eiertid regnes.

Er du forhindret fra å bo i boligen på grunn av arbeid eller helse, eller av lignende grunner, regnes tiden med som botid. Vilkåret er at du ikke kjente til, eller burde ha kjent til, hindringen da du kjøpte.

Realiseres en tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, godskrives den ektefellen som har flyttet ut, den andres botid. Det samme gjelder tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.

Har du leid ut deler av boligen, gjelder § 9-3 tredje ledd. Gevinsten er skattefri hvis du selv har brukt minst halvparten av bygningen, regnet etter utleieverdien, som egen bolig og resten har vært utleid til boligformål. Er det en bygning der en del er brukt i virksomhet, faller den forholdsmessige delen av gevinsten på din egen leilighet.

Nærmere vilkår for noen av disse tilfellene kan departementet gi i forskrift, og loven åpner for det i femte ledd. Det viktigste å huske er at unntakene er snevre. De gjelder tid der du var hindret og ikke kunne vite om det på forhånd, eller et brudd i samlivet, ikke vanlige valg om å flytte eller leie ut.

Boliger og eiendom som faller utenfor

Fritidsbolig har egne vilkår i fjerde ledd. Der kreves det at du har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, og at salget skjer mer enn fem år etter ervervet. Se botidsregelen for fritidsbolig.

Niende ledd sier at annet til sjette ledd ikke gjelder gevinst ved salg av tomt. Som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og beskaffenhet er egnet for bygging, og vederlaget i vesentlig grad er bestemt av den muligheten. Selger du et stort areal som kan bygges ut, kan skattefritaket for bolig falle bort for den delen.

Gårdsbruk og skogbruk har et eget fritak i § 9-13. Det er ikke omtalt her.

Kort oppsummert

• Botid og eiertid må begge være oppfylt for at salg av egen bolig skal være skattefritt: eid i mer enn ett år, og brukt som egen bolig i minst ett av de to siste årene.
• Eiertiden måles fram til salget avtales, og botiden regnes bakover fra salget.
• Arbeid, helse og samlivsbrudd kan gi unntak, og utleie av deler av boligen har egne regler.
• Fritidsbolig og tomt følger andre regler.