Skatt når du skiller ut og selger en tomt fra boligeiendommen

Skatt ved salg av tomt fra boligeiendommen: hvorfor boligregelen ikke hjelper

Gevinst ved salg av bolig er skattefri etter skatteloven § 9-3 annet ledd, når du har eid i mer enn ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene. Men niende ledd i samme paragraf sier at annet til sjette ledd ikke gjelder gevinst ved realisasjon av tomt. Dermed kommer ikke botidsregelen til anvendelse på tomtesalget.

Når du deler eiendommen i to og selger den ene delen som byggetomt, er det den delen som er tomten. Det spiller ingen rolle at du bor på den andre delen, og heller ikke hvor lenge du har gjort det. Tomten ligger utenfor boligregelen.

Hva loven mener med tomt

Loven definerer tomt bredt. Også en hel eller større del av en eiendom, selv med bebygd areal, regnes som tomt når to ting stemmer. Grunnen må etter beliggenhet og naturlig beskaffenhet være egnet for bygging av boliger, fritidsboliger eller næringsformål. Og det må kunne antas at prisen i vesentlig grad er bestemt av muligheten til å bruke grunnen slik.

Dette gir et skille mellom to typer salg. Selger du en utskilt byggetomt der kjøperen betaler for muligheten til å sette opp et hus, er det et tomtesalg med skatteplikt. Selger du en smal stripe hage eller et område som ikke kan bebygges, og prisen ikke bestemmes av byggemuligheter, passer ikke tomtedefinisjonen like godt. Da er det vanskeligere å si på forhånd hva som gjelder, og du bør vurdere tomtens beliggenhet og kjøpers formål nøye.

Bygger du selv et hus på den utskilte tomten og bor i det, er det huset med tomten som selges, og salget vurderes som utgangspunkt etter boligregelen. Ettårsfristen løper da fra huset ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest. Deling av eiendom krever dessuten tillatelse fra kommunen, og utgiftene til delingen hører til kostnadene ved tomten.

Slik regner du gevinsten

Gevinsten er det du får for tomten, minus det tomten kostet deg. Du må derfor fordele den opprinnelige kostprisen mellom tomten du selger og resten av eiendommen. Vanlig praksis er å fordele forholdsmessig, etter verdi eller areal, slik at det blir en rimelig andel på den utskilte delen.

Kostnader som hører til salget, kan trekkes fra. Det gjelder blant annet megler, oppmåling og utgifter til delingssøknaden. Har du lagt ned penger i tomten, for eksempel til grunnarbeid, regnes det som påkostning som øker kostprisen.

Gevinsten er alminnelig inntekt. Blir det tap, kan du få fradrag for det, jf. skatteloven § 9-4, siden fradragsretten for tap følger skatteplikten for gevinst.

Salget tidfestes etter hovedregelen i skatteloven § 14-2: gevinsten tas med i det året du får en ubetinget rett til oppgjøret, normalt når kjøpekontrakten er bindende. Tidspunktet for overtakelsen eller utbetalingen flytter ikke gevinsten til et annet år.

Har du fått tomten i arv eller gave, går du som utgangspunkt inn i den som ga deg tomtens inngangsverdi, med mindre tomten ble ervervet på en måte der boligregelen ville gitt giveren skattefrihet. Det er en egen vurdering etter skatteloven § 9-7, og den kan gi en helt annen inngangsverdi enn det tomten opprinnelig kostet.

Når salget kan bli næringsvirksomhet

Selger du én tomt fra egen eiendom, er det vanligvis ikke noen virksomhet. Deler du derimot opp flere tomter, gjør grunnarbeid og selger videre systematisk, kan det vurderes som næringsvirksomhet. Det gir andre regler, og slike saker hører til næringsskatten.

Kort oppsummert

• Gevinst ved salg av tomt skilt ut fra boligeiendommen er som hovedregel skattepliktig, fordi boligregelen i § 9-3 ikke gjelder for tomt.
• Det har ingen betydning hvor lenge du har bodd på resten av eiendommen.
• Du regner gevinsten som salgssum minus forholdsmessig kostpris og salgskostnader.
• Skatten ved salg av tomt fra boligeiendom gjelder bare tomten. Salget av boligen med resten av eiendommen vurderes for seg.