Hvorfor solidaransvaret også gjelder skader

Solidaransvaret som gjelder for husleien, gjelder normalt også for andre forpliktelser etter leiekontrakten, herunder erstatningsansvar for skader som oppstår i boligen dere leier sammen. Utleier har inngått avtale med dere som gruppe, og kan i utgangspunktet rette et erstatningskrav mot hvem som helst av dere, uavhengig av hvem som faktisk har forårsaket skaden eller hvor stor andel av tiden vedkommende oppholder seg i det aktuelle fellesarealet.

Dette gjelder særlig fordi fellesarealer nettopp brukes av alle, og det derfor ofte er vanskelig – noen ganger umulig – å bevise nøyaktig hvem som er ansvarlig for en konkret skade. En flekk i sofaen, et hakk i kjøkkenbenken eller en sprukket fliser på badet kan i praksis være forårsaket av hvem som helst av dere, av en gjest, eller rett og slett av normal bruk over tid.

For utleier er dette i realiteten enkelt: kravet rettes mot leieforholdet, ikke mot en bestemt person, og det er dere sammen som må håndtere den interne fordelingen av hvem som til syvende og sist bør bære kostnaden. Dette er en av grunnene til at det sjelden lønner seg å diskutere skyldspørsmålet med utleier i det hele tatt – det er en samtale dere som kollektiv må ta dere imellom.

Skille mellom normal slitasje og skade – og hvordan dere fordeler internt

Ikke alt utleier peker på som en «skade», er nødvendigvis noe dere faktisk er erstatningsansvarlige for. Normal slitasje som følge av vanlig bruk over tid er noe utleier som hovedregel må bære selv, og skiller seg fra skader som skyldes uaktsomhet eller uheldige hendelser. Det er derfor verdt å vurdere om det utleier omtaler som en skade, faktisk er en erstatningsbetingende skade eller bare forventet slitasje for en bolig som har vært i bruk av flere personer over tid.

Er det klart at det dreier seg om en reell skade, og dere vet hvem som forårsaket den, er den enkleste løsningen at vedkommende tar ansvaret direkte overfor de andre, selv om utleier formelt kan kreve inn fra hvem som helst av dere. Betaler en av dere hele beløpet til utleier, har vedkommende et regresskrav mot den som faktisk er ansvarlig for skaden.

Er det uklart hvem som forårsaket skaden – noe som er svært vanlig i fellesarealer der mange bruker de samme tingene – må dere bli enige om en fordeling dere imellom. Mange kollektiv velger å dele slike uklare kostnader likt mellom alle, som en pragmatisk løsning, mens andre velger å diskutere seg frem til en fordeling basert på sannsynlig bruk. Det finnes ikke noen fasit her utover det dere faktisk blir enige om, men det er langt bedre å ha en omforent praksis for dette enn å måtte finne ut av det fra bunnen av hver gang en skade oppstår.

Eksempel: Lilly og den sprukne kjøkkenbenken

Lilly bor i et kollektiv på fire, og en dag oppdager de en dyp sprekk i kjøkkenbenken som ingen vil innrømme å ha forårsaket. Da utleier kommer på tilsyn og oppdager skaden, sender hen en faktura for reparasjon til Lilly, siden hun er den som har svart på henvendelser om leieforholdet tidligere.

Lilly kunne i teorien nektet å betale og hevdet at hun ikke er den som forårsaket skaden, men siden alle fire står solidarisk ansvarlig på kontrakten, velger hun i stedet å betale fakturaen for å unngå unødig konflikt med utleier, og tar heller opp saken internt. På et husmøte foreslår hun at siden ingen vil innrømme skaden og det er umulig å bevise hvem som gjorde det, deler de fire kostnaden likt mellom seg. De andre er enige, og Lilly får dekket sin andel av de tre andre i løpet av uken – en løsning som føles rettferdig nok, selv om den egentlige synderen aldri blir identifisert.

Slik håndterer dere skader i fellesareal

Reager raskt når en skade oppstår: dokumenter den med bilder og en kort beskrivelse av når dere oppdaget den, uavhengig av om dere vet hvem som forårsaket den. Dette er nyttig både overfor utleier og internt.

Vurder om det faktisk er snakk om en skade dere er erstatningsansvarlige for, eller om det heller er normal slitasje – ved tvil kan det være verdt å ta opp dette med utleier fremfor å automatisk akseptere et krav.

Er det klart hvem som forårsaket skaden, avtal direkte med vedkommende at de dekker kostnaden, eventuelt via et regresskrav dersom en annen allerede har betalt utleier. Er det uklart, ha en forhåndsavtalt praksis – for eksempel likedeling – for denne typen situasjoner, slik at dere slipper å starte en ny diskusjon fra bunnen hver gang.

Ta gjerne skader i fellesareal inn som et eget punkt i internavtalen deres, slik at dere har en felles forståelse på plass før noe faktisk skjer.

Kort oppsummert

  • Utleier kan som hovedregel kreve erstatning for skader i fellesareal fra hvem som helst av dere, uavhengig av hvem som faktisk forårsaket den.
  • Skill mellom normal slitasje, som utleier må bære selv, og reelle skader dere er ansvarlige for.
  • Vet dere hvem som er skyld i skaden, bør vedkommende dekke kostnaden internt, om nødvendig via et regresskrav.
  • Avtal på forhånd hvordan dere fordeler kostnaden for skader dere ikke kan spore til én person.