Risikoen ligger hos selger til overtakelse er unnagjort
Det følger av alminnelige prinsipper i avhendingslova at risikoen for boligen — altså hvem som bærer det økonomiske ansvaret dersom noe skjer med eiendommen — ligger hos selger frem til overtakelsen er gjennomført, med mindre annet konkret er avtalt i kjøpekontrakten. Dette betyr at en skade som oppstår i forbindelse med selgers utflytting, i praksis er en ny skade som har oppstått mens boligen fremdeles var selgers ansvar, og ikke noe kjøper må akseptere som en del av boligens generelle tilstand ved overtakelse. Det skiller seg fra situasjonen der en mangel har eksistert siden før avtaleinngåelsen — her er det snakk om en konkret hendelse i en avgrenset periode, som normalt er enklere å plassere ansvar for enn en skjult, gammel svakhet. Selgers opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 gjelder for øvrig helt frem til overtakelsen, så selger plikter å opplyse deg om skaden dersom den oppstår før du overtar, selv om selger i utgangspunktet ikke selv har oppdaget den eller trodde den var uten betydning. Dette prinsippet gjelder uavhengig av om selger fortsatt bor i boligen på skadetidspunktet, eller om selger allerede har flyttet ut og overlatt den praktiske håndteringen til et flyttebyrå — ansvaret for skader som oppstår i denne perioden, følger eiendommens juridiske stilling, ikke hvem som fysisk var til stede da skaden skjedde.
Slik dokumenterer og krever du utbedring
Vegard opplevde dette da han kom for sluttbefaring og fant tydelige riper i den nyoppussede parketten i stuen, tydeligvis etter at et tungt skap var dratt ut uten beskyttelse under selgers flytting. Han tok umiddelbart bilder fra flere vinkler og i godt lys, målte opp de mest synlige merkene, og ba om at forholdet ble notert konkret i overtakelsesprotokollen før han signerte noe som helst. Deretter sendte han en skriftlig henvendelse til megler samme dag med krav om at selger enten utbedret skaden før overtakelse, eller at et beløp ble holdt tilbake på klientkonto til utbedring var dokumentert av fagperson. Denne fremgangsmåten er lurt fordi den etablerer et klart tidspunkt for skaden og hindrer diskusjon i etterkant om når og hvordan den oppstod, og om den kanskje fantes fra før. Har selger husforsikring, kan skaden i noen tilfeller også dekkes derfra, men det er selgers ansvar å avklare dette med sitt forsikringsselskap — som kjøper trenger du bare å dokumentere skaden og fremme kravet overfor selger og megler. Vegard innhentet i tillegg et kort skriftlig pristilbud fra en parkettlegger på hva utbedring ville koste, slik at kravet ikke bare var en beskrivelse av skaden, men også et konkret tallfestet beløp selger og megler kunne forholde seg til direkte, noe som gjorde den videre dialogen vesentlig raskere.
Hva hvis skaden oppdages først etter at du har overtatt
Blir skaden først synlig etter at du har overtatt boligen — for eksempel fordi møbler eller tepper skjulte den på overtakelsesdagen — mister du ikke automatisk retten til å kreve noe. Meld fra til selger og megler skriftlig så snart du oppdager forholdet, legg ved bilder, og forklar hvorfor du mener skaden må ha oppstått i forbindelse med utflyttingen og ikke senere, i din egen bruksperiode. Jo raskere du reagerer etter overtakelse, desto sterkere står saken din, både fordi bevisene er ferskere og fordi det blir vanskeligere for selger å hevde at skaden allerede fantes ved overtakelsen uten at du la merke til den. Ved uenighet om årsak eller omfang kan en uavhengig takstmann eller håndverker gi en vurdering som styrker kravet ditt overfor selger og gjør det enklere å komme til enighet uten en langvarig tvist. Sammenlign gjerne bildene dine med det som fremgår av salgsoppgaven eller tilstandsrapporten fra før salget, ettersom slike dokumenter ofte inneholder bilder av rommene som kan vise at gulvet eller overflaten var uskadet på et tidligere tidspunkt.
Når det er tvil om hvem som forårsaket skaden
Ikke alle saker er like klare som Vegards. Er skaden av en type som kan ha oppstått både før og etter overtakelse — for eksempel slitasje som forverres gradvis — kan det oppstå reell uenighet om ansvaret. I slike tilfeller bør du samle så mye dokumentasjon som mulig fra tiden rundt overtakelsen, inkludert eventuelle bilder fra visning eller tilstandsrapport som viser boligens tilstand tidligere, samt vitner dersom noen andre var til stede ved flyttingen. Er beløpet betydelig og selger bestrider ansvaret, kan det være hensiktsmessig å innhente en uavhengig sakkyndig vurdering før saken eventuelt eskaleres til advokat, slik at du har et objektivt grunnlag å vise til fremfor kun egne observasjoner. Husk at selger har bevisbyrden dersom selger hevder at skaden fantes fra før og dermed er noe du burde ha oppdaget og akseptert allerede ved den opprinnelige besiktigelsen — jo bedre dokumentert boligens tidligere tilstand er, desto vanskeligere blir denne innsigelsen å opprettholde for selger. Fastholder selger likevel at ansvaret ikke er selgers, og beløpet er stort nok til at det er verdt det, kan en advokat bistå med å formulere et formelt krav og om nødvendig bringe saken videre til en klagenemnd eller domstol for endelig avklaring.
Kort oppsummert: - Risikoen for boligen ligger hos selger frem til overtakelsen er gjennomført, med mindre annet er avtalt. - Skader som oppstår under selgers utflytting er derfor normalt selgers ansvar, ikke noe du må akseptere. - Dokumenter skaden grundig med bilder og noter den i overtakelsesprotokollen før du signerer. - Krev at selger utbedrer skaden eller at et beløp holdes tilbake til utbedring er dokumentert. - Oppdages skaden først etter overtakelse, meld fra skriftlig så raskt som mulig for å styrke bevissituasjonen din.