Siste visning er på søndag. Når kan akseptfristen tidligst være?
Etter en søndagsvisning kan akseptfristen tidligst være kl. 12.00 mandag, som er første virkedag etter siste annonserte visning. Er mandagen en helligdag, blir det normalt tirsdag. Lørdag regnes ikke som virkedag. Regelen gjelder når selgeren er en privatperson, og da skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Regelen om akseptfrist i korte trekk
Et bud på en bolig har en akseptfrist, altså et tidspunkt budgiveren er bundet til budet frem til. Kommer det ikke et ja fra selgeren innen fristen, faller budet bort. Hvor lang fristen skal være, bestemmer budgiveren, men det finnes en nedre grense.
Eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd sier at megleren ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn det departementet har fastsatt i forskrift. Forskriften om eiendomsmegling § 6-3 tredje ledd setter grensen: i forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Samme bestemmelse slår fast at lørdag ikke regnes som virkedag.
Hensikten er at alle som har vært på visning, skal få tid til å sove på det, snakke med banken og regne på tallene før budene avgjøres.
Slik regner du akseptfrist etter søndagsvisning
Ligger siste annonserte visning på en søndag, er første virkedag etterpå mandag. Akseptfristen kan da tidligst settes til mandag klokken 12.00. Et bud som utløper søndag kveld eller mandag morgen, kan megleren ikke formidle.
Samme regnestykke gjelder for visning på lørdag. Siden lørdag ikke er virkedag, og søndag heller ikke er det, blir også fristen etter en lørdagsvisning mandag klokken 12.00. En fredagsvisning gir det samme resultatet. Ligger siste visning på tirsdag, kan fristen tidligst være onsdag klokken 12.00.
Poenget er siste annonserte visning. Legges det inn en ekstra annonsert visning senere, er det den som blir den siste, og den nedre grensen flytter seg med den.
Helligdager på mandag
Forskriften sier bare at lørdag ikke er en virkedag. Helligdager og andre fridager er heller ikke vanlige virkedager, så når mandagen faller på 2. påskedag, 2. pinsedag, 1. mai eller 17. mai, er første virkedag tirsdag. Fristen blir da tirsdag klokken 12.00.
Husk at 17. mai bare noen år faller på en mandag. Sjekk kalenderen for året du kjøper i, og spør megleren hvis du er i tvil om hvilken dato som gjelder.
Sondre og Nora kjøper leilighet
Sondre og Nora har sett på en leilighet i Drammen. Siste annonserte visning er søndag 11.00 til 12.30. På søndag ettermiddag vil de legge inn bud på 3 850 000 kroner, men de vil ha frist samme kveld klokken 21.00 for å komme foran de andre.
Megleren kan ikke formidle det budet. Tidligste akseptfrist er mandag klokken 12.00, siden budet ligger før første virkedag etter visningen. Sondre og Nora må justere fristen til mandag klokken 12.00 eller senere, ellers blir budet ikke sendt videre til selgeren.
Andre interessenter får dermed også tid frem til mandag middag. Den som får vite om budet deres, kan legge inn et høyere bud mandag formiddag. Selgeren bestemmer fortsatt hvilket bud han sier ja til.
Hvis fristen er satt for kort
Kommer det inn et bud med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan håndtere budrunden forsvarlig, skal megleren fraråde budgiveren å sette en slik frist. Forskriften sier at megleren da skal si at det kan føre til at selgeren ikke vil akseptere budet. Holder budgiveren fast på den korte fristen, skal megleren orientere selgeren om budet og om hva den korte fristen betyr.
Dette er en egen regel i tillegg til minstegrensen. Selv en frist som ligger over klokken 12.00 første virkedag, kan være så knapp i en travel budrunde at megleren må ta det opp med deg. Frist og tempo vurderes altså begge to, ikke bare klokkeslettet.
Hva regelen ikke sier
Bestemmelsen gjelder i forbrukerforhold. Det betyr at selgeren, som er meglerens oppdragsgiver, er en privatperson som ikke selger som ledd i næring, se eiendomsmeglingsloven § 1-3. Selger et firma boligen, for eksempel en utbygger av nye boliger, gjelder ikke minstefristen. Megleren skal likevel fraråde en frist som er åpenbart for kort.
Regelen er en nedre grense. Budgiveren kan velge en lengre akseptfrist enn minimum. Den sier ingenting om hva selgeren bør velge å akseptere, eller om selgeren må vente til fristen er ute. Du kan lese mer om hvordan en akseptfrist virker i spørsmålet om akseptfrist på bud.
Dersom en megler formidler et bud med kortere frist enn grensen tillater, er det et brudd på meglerens plikter. Det kan du klage på. Er du budgiver og får høre at fristen din «ikke går», kan du derfor be megleren vise til forskriften og forklare hvilken dag som er første virkedag etter siste annonserte visning. Be om svaret skriftlig, slik at du har det å vise til hvis noe går galt.
Kort oppsummert
- Akseptfrist etter søndagsvisning kan tidligst være mandag klokken 12.00.
- Fristen regnes fra første virkedag etter siste annonserte visning, og lørdag er ikke virkedag.
- Faller mandagen på en helligdag, blir tidligste frist normalt tirsdag klokken 12.00.
- Megleren skal ikke formidle bud med kortere frist når selgeren er privatperson.
- Du kan velge en lengre frist enn minimum.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.