Kan jeg sette en minstepris jeg ikke vil selge under?
Ja, du kan bestemme at du ikke vil selge under et visst beløp. Du er ikke bundet av noe bud før du har akseptert det, så du kan avslå alt som ligger under minsteprisen. Heller ikke bud over beløpet må du godta. Megleren kan ikke akseptere noe for deg uten særskilt fullmakt, så si fra til ham skriftlig hva som er grensen din.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Minstepris som selger: du velger selv grensen
Begrepet minstepris er ikke brukt i eiendomsmeglingsloven. Det er et beløp du bestemmer deg for som den laveste prisen du vil godta. At loven ikke nevner det, betyr ikke at det er forbudt. Avtaleloven bygger på at ingen er tvunget til å selge, og at et tilbud ikke binder deg før du har sagt ja.
Et bud er et tilbud om å kjøpe. Du kan avslå det (avtaleloven § 5), la det løpe ut (§ 2) eller svare med et motbud (§ 6). Alle tre er lovlige uansett hva budet er på. Har du bestemt at du ikke selger under 4 700 000 kroner, kan du avslå alle bud under det uten å forklare hvorfor.
Prisantydningen er noe annet enn minsteprisen. Prisantydningen er den prisen megleren markedsfører boligen med, og den står i salgsoppgaven (eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd). Den binder verken deg eller budgiverne. Minsteprisen er din interne grense. De to kan ligge likt, men trenger ikke.
Minsteprisen er ingen forpliktelse til å selge
Sier du at du ikke selger under 4 700 000 kroner, forplikter du deg ikke til å selge for 4 700 000 kroner. Mottar du et bud på akkurat det beløpet, kan du fortsatt avslå det. Minsteprisen er en nedre grense, ikke en lovnad.
Det kan også gå motsatt vei: du kan velge å selge til en lavere pris enn grensen du hadde bestemt, for eksempel om du får et bud uten forbehold med rask overtakelse. Ingen kan holde deg til minsteprisen, heller ikke en budgiver du har fortalt om den.
Hva du gjør med megleren
Megleren kan ikke binde deg overfor en kjøper uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Han kan heller ikke akseptere et bud på vegne av deg bare fordi det ligger over minsteprisen din. Det er deg som sier ja, og aksepten formidles skriftlig av ham (§ 6-8).
Det er likevel nyttig å fortelle megleren hva grensen er. Da kan han veilede deg om hva som er realistisk. Gi beskjed skriftlig, og skriv at det er en veiledning og ikke en fullmakt. Hvis du gir en fullmakt til å akseptere alle bud over et beløp, vil et slikt dokument kunne binde deg overfor budgiveren, så les gjennom hva du skriver.
Megleren skal bistå ved vurdering av bud (§ 6-8 femte ledd), og han skal opptre med omsorg for begge parters interesser (§ 6-3). Han skal orientere deg om budene også når de ligger under grensen din.
Hva du bør tenke på før du fastsetter en grense
- Prisen sier noe om hva du får, men tid og risiko koster også. Et bud som er litt lavere men uten forbehold, kan være bedre enn et høyere bud som kan falle bort.
- Du kan miste kjøperne som har vært på visning hvis du ikke selger raskt, og boligen kan bli stående lenge.
- Oppdragsavtalen med megleren sier hva du skal betale om salget ikke blir noe av. Det skal stå i avtalen hva megleren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand (§ 6-4).
- Sier du til budgivere at du har en minstepris, kan de legge seg akkurat på den. Mange velger derfor å ikke røpe den.
Tarjei og rekkehuset
Tarjei selger et rekkehus med prisantydning 4 900 000 kroner. Han sier til megleren at han ikke vil selge under 4 700 000 kroner, og at det er en intern grense.
Første kveld kommer et bud på 4 650 000 kroner uten forbehold. Tarjei avslår, og kjøperen kan ikke gjøre noe med det. Dagen etter kommer et bud på 4 720 000 kroner, men med forbehold om kjøperens egen bolig. Tarjei kan avslå det, la det ligge eller svare med et motbud på 4 780 000 kroner uten forbehold. Svarer han med motbud, avslår han budet på 4 720 000 kroner i samme slengen, for et svar med andre vilkår er et avslag og et nytt tilbud.
Kjøperen takker ja til motbudet. Prisen ble 4 780 000 kroner, 80 000 over minsteprisen og 120 000 under prisantydningen. Tarjei var ikke forpliktet til å akseptere noe av budene, men han valgte selv hvilket han ville ha.
Kort oppsummert
- Du kan sette en minstepris som selger av bolig, men loven bruker ikke begrepet. Den er din private grense.
- Du er ikke bundet av noe bud før du har akseptert det, og kan avslå alt under beløpet. Heller ikke bud over beløpet må du akseptere.
- Prisantydningen er noe annet og binder ingen.
- Megleren kan ikke akseptere for deg uten særskilt fullmakt. Si fra skriftlig hva grensen er, og at den ikke er en fullmakt.
- Sjekk i oppdragsavtalen hva det kan koste om det ikke blir salg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.