Servitutter på eiendommen: slik leser og håndterer du dem

Hva en servitutt er

Servituttloven gjelder særrettigheter over en annens faste eiendom, enten retten gir deg adgang til bestemte slags bruk eller andre former for utnyttelse, eller den gir noen rett til å forby bestemt virksomhet, bruk eller tilstand (se servituttlova § 1). To typer er enkle å skille. En positiv servitutt gir noen noe å gjøre på tomta di, for eksempel å kjøre over den, legge en vannledning eller hente vann fra en kilde. En negativ servitutt hindrer deg i å gjøre noe på egen tomt, for eksempel å bygge høyere enn en viss mønehøyde eller å sette opp bygg som tar utsikten fra naboen.

Retten knytter seg som regel til en eiendom, ikke til en person. Den eiendommen som har nytte av retten, kalles den herskende, og den som bærer byrden, kalles den tjenende. Når eiendommene skifter eier, følger servitutten med. Lovens avgrensning er verdt å kjenne: den gjelder ikke tomtefeste (tufteleige), leie (pakting) eller allmenn bruksrett. Det som gjelder for tomtefeste, står i egne regler.

Slik finner du servitutter på eiendommen

Grunnboken er det første stedet å se. Heftelser og rettigheter som er tinglyst på eiendommen, står oppført der, og du kan bestille kopi av selve dokumentene. Skjøtet, salgsoppgaven og takstrapporten nevner ofte servitutter som gjelder, men de er ikke alltid fullstendige, så les dokumentene selv. Har du naboer som sier de har en rett over din tomt, be om å få se dokumentet. En oversikt over hva heftelser er, finner du i hva betyr heftelser på en eiendom.

Ikke alle servitutter er tinglyst. En rett kan være avtalt uten at avtalen er sendt til tinglysing, og en rett kan være ervervet ved hevd gjennom lang bruk. Etter tinglysingsloven § 21 går en utinglyst rett stiftet ved avtale foran en senere rett hvis den som ervervet den senere, kjente eller burde kjenne den. Hevdet rett gjelder uten tinglysing. En ny eier kan altså være bundet av en rett han ikke fant i grunnboken, og en synlig vei eller et nedgravd rør er et tegn på at noe bør sjekkes.

Slik leser du en servitutt

Start med hvem retten tilhører og hvem den binder. Les deretter hva den sier om innhold: hva rettshaveren kan gjøre, hvor på tomta, med hvilke redskaper og hvor ofte. Se om retten har en tidsbegrensning, for eksempel «så lenge huset brukes til bolig». Se også om den gjelder en del av eiendommen eller hele.

Teksten tolkes ut fra ordlyden, avtalens formål og forholdene da den ble opprettet. Gamle dokumenter bruker ord som ikke lenger har noen daglig bruk, så en klausul om «fjøs» eller «uthus» kan trenge en nærmere tolking. Loven har ikke en fast regel som gjør alle uklarheter om til en bestemt løsning. Er du usikker på hva som er ment, er det forhistorien som må ligge til grunn.

Er det en felles ordning for et boligfelt, for eksempel høydebegrensninger som gjelder for alle tomtene, gjelder særregelen i § 4: retten ligger til hver eiendom på området og gjelder i den grad den kan være til nytte for eiendommen.

Hva begge sider må tåle

Servituttloven § 2 sier at verken rettshaveren eller eieren må bruke rådigheten sin slik at det er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for den andre. Det gir begge sider et vern. Eieren kan ikke gjøre retten verdiløs, og rettshaveren kan ikke bruke den mer plagsomt enn nødvendig. Gjelder det en utnyttelse som tilkommer både eieren og rettshaveren, har ingen av dem førerett fremfor den andre (§ 3).

Tenk på en vei der både eieren og rettshaveren kjører. Parkerer den ene slik at den andre ikke kommer forbi, eller setter opp bom uten grunn, kan det være i strid med § 2. Rettighetshaveren kan også i utgangspunktet overdra retten sin til hvem han vil, så lenge det ikke fører til noen økt byrde (§ 9). Eieren har forkjøpsrett når retten går over til en ny rettshaver (§ 10).

Slik kan en servitutt flyttes, endres eller falle bort

Er det ingen tungtveiende grunn imot, kan hver av partene kreve å få bruken flyttet eller nærmere fastlagt, eller forholdet omlagt på annen måte. Vilkårene er at den som krever det, selv bærer kostnaden, og at den nye ordningen er minst like god for motparten (§ 5). Er det mye å vinne for den ene parten og gevinsten blir vesentlig større enn tapet på den andre siden, kan han få endringen selv om løsningen ikke blir like god for motparten (§ 6). Er retten klart til mer skade enn nytte, og skaden ikke kan rettes ved en omlegging, kan eieren få den avviklet (§ 7). Disse rettighetene kan ingen gi avkall på for lengre tid enn ti år. Det gjelder ikke rettigheter som er stiftet for høyst 20 år (§ 8).

Jordskifteretten avgjør saker etter §§ 5 til 7 (§ 18). Kostnadene legges i utgangspunktet på den som krever avgjørelse, og er endringen til nytte for begge, kan de deles (§ 19). For en vei som skal legges om, finnes mer i flytte servituttvei.

Misbruker rettshaveren retten gjentatte ganger og til tross for advarsler, i strid med §§ 2 eller 3, kan eieren kreve dom på at retten avvikles mot et engangsvederlag, eller at den settes ut av kraft for en viss tid mot engangsvederlag eller en årlig avgift (§ 17).

En servitutt kan også avvikles ved avtale. Tinglysingsloven § 32 sier at en heftelse skal slettes fra grunnboken når det tinglyses bevis for at den er falt bort, eller når den berettigede samtykker. Registerføreren kan slette av eget tiltak når en heftelse åpenbart er opphørt (§ 31), og enhver heftelse kan slettes etter en kunngjort oppfordring når den er over 20 år gammel og det er sannsynlig at den er opphørt (§ 32 a).

Kort oppsummert

• En servitutt er en rett til bruk av en annens eiendom, eller en rett til å forby bestemt bruk, og den følger eiendommen når den skifter eier.
• Servitutter på eiendommen finner du i grunnboken, skjøtet og salgsdokumentene, men utinglyste rettigheter og hevdet rett kan også binde deg.
• Innholdet bestemmes av avtalen, og begge sider må ta hensyn slik at ingen påføres urimelig eller unødvendig skade eller ulempe.
• Servitutter kan flyttes, endres eller avvikles etter servituttloven §§ 5 til 7 og ved avtale, og jordskifteretten avgjør saker etter disse paragrafene.
• En heftelse som er opphørt, kan slettes fra grunnboken etter tinglysingsloven §§ 31 og 32.