Ja, et selskap kan kjøpe en eierseksjon. Aksjeselskaper, kommuner, stiftelser og andre juridiske personer kan fritt eie eierseksjoner — både næringsseksjoner og boligseksjoner. Dette er en av de store forskjellene fra borettslag, der hovedregelen er at bare fysiske personer kan eie andeler. Men én grense gjelder likt for selskaper og privatpersoner: Ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner i samme sameie.

Brimstad Bygg AS kjøper pendlerleilighet

Entreprenørfirmaet Brimstad Bygg AS i Ålesund har stadig fagfolk på langvarige oppdrag i Oslo, og hotellregningene har vokst seg stygge. Daglig leder Reidun regner på det og lander på en enkel løsning: Selskapet kjøper en toromsleilighet — en boligseksjon i et sameie på Torshov — som fast pendlerbolig for de ansatte.

Kjøpet gjennomføres akkurat som når en privatperson kjøper: budrunde, kontrakt, overtakelse, tinglysing av skjøte med Brimstad Bygg AS som hjemmelshaver, og dokumentavgift på 2,5 prosent. Ingen i sameiet skal godkjenne noe, og styret kan ikke motsette seg at en bedrift flytter inn i eierlisten. I samme sameie eier for øvrig kommunen to seksjoner som brukes som kommunale utleieboliger — også det helt kurant.

Hvorfor er dette annerledes enn i borettslag?

Borettslagsmodellen bygger på brukereie: Den som eier andelen, skal som hovedregel selv bo i boligen, og juridiske personer slipper bare inn i begrenset utstrekning — typisk kommuner og enkelte andre aktører, innenfor bestemte kvoter. Tanken er at borettslaget er et bofellesskap av mennesker, ikke en investeringsarena.

Eierseksjonssameier er noe annet: rene eierfellesskap uten boplikt. Loven bryr seg ikke om eieren er et menneske eller et organisasjonsnummer, og den bryr seg ikke om seksjonen bebos av eieren, leies ut eller står tom. Derfor finner du alt fra enkeltpersonforetak til børsnoterte selskaper og kommuner i eierlistene til norske sameier.

Grensen: To boligseksjoner — også for selskaper

Ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 gjelder for «alle», og selskaper er ikke unntatt. Brimstad Bygg AS kan altså kjøpe én pendlerleilighet til i samme sameie på Torshov — men ikke en tredje.

Og viktigere: Selskapskonstruksjoner hjelper ikke. Reglene om indirekte erverv gjør at selskaper i samme konsern regnes som én erverver, og det samme gjelder selskaper som samme person har bestemmende innflytelse over. Om Reidun oppretter «Brimstad Bolig I AS» og «Brimstad Bolig II AS» med morselskapet på toppen, teller alle tre som én hånd. Fire boligseksjoner i samme sameie fordelt på tre konsernselskaper er like ulovlig som fire seksjoner på ett selskap. Konsekvensene ved brudd — salgspålegg fra styret og tap av stemmerett — er beskrevet i egen artikkel.

Merk presiseringen: Grensen gjelder per sameie. Et utleieselskap kan eie to boligseksjoner i hundre forskjellige sameier — det loven vil hindre, er konsentrasjon i det enkelte bofellesskapet.

Næringsseksjoner: Fritt frem

For næringsseksjoner finnes ingen antallsbegrensning. Et selskap kan kjøpe alle næringsseksjonene i et kombinert sameie — butikklokalene i første etasje, kontorene i andre — uten å telle. Det er bare boligseksjonene som er rasjonert. For eiendomsselskaper som investerer i kombinasjonsbygg, er dette skillet helt sentralt: Sjekk alltid i seksjoneringen om en seksjon formelt er bolig eller næring, for det er formell status som avgjør, ikke dagens bruk.

Hva bør selskapet tenke på?

Utleie er tillatt — en seksjonseier kan fritt leie ut på vanlige vilkår, og det gjelder også selskaper. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i Airbnb-stil er derimot begrenset til 90 døgn i året etter eierseksjonsloven, så en «leilighetshotell-strategi» lar seg ikke gjennomføre lovlig.

Felleskostnader og fellesskapsplikter treffer selskapet som enhver annen seksjonseier. Betaler ikke selskapet, har sameiet lovbestemt panterett i seksjonen på inntil to ganger folketrygdens grunnbeløp — og et selskap kan like lite som en privatperson stemme seg bort fra det.

Vedtektene bør leses før kjøp. Enkelte sameier har vedtektsbestemmelser om bruk eller råderett som kan ha betydning for selskapets planer, for eksempel begrensninger i utleieadgang fastsatt med de nødvendige samtykkene.

Regnskaps- og skattespørsmål ved å eie bolig i selskap — ikke minst hvis ansatte eller aksjonærer skal bruke den — bør avklares med regnskapsfører eller revisor før kjøpet, ikke etter.

På årsmøtet møter selskapet ved en representant — for eksempel daglig leder eller en annen med fullmakt — og stemmer for sine seksjoner som enhver annen eier. Selskapet kan også velges inn i styret gjennom sin representant. For sameiet er et selskap med orden i økonomien en helt kurant nabo; utfordringen oppstår først der en aktør forsøker å samle flere boligseksjoner enn loven tillater, og akkurat der er reglene som nevnt vanntette nok til å regne konsern og kontrollerte selskaper som én eier.

Oppsummert

Et selskap kjøper eierseksjon på nøyaktig samme måte som en privatperson, og ingen kan nekte det plass i sameiet. Boligseksjoner er imidlertid rasjonert til to per sameie — og konsernet ditt teller som én kjøper. For Brimstad Bygg AS ble pendlerleiligheten på Torshov en god investering: Hotellbudsjettet krympet, og de ansatte fikk et fast sted med egen kaffetrakter. Skulle firmaet trenge en tredje leilighet i Oslo, får det bli i et annet sameie.