Regress er et eget rettsforhold, ikke en del av kjøpers sak
Det er viktig å forstå at et regresskrav mot takstmann eller megler er juridisk atskilt fra kravet kjøper retter mot deg. Kjøper har sitt krav mot deg som selger basert på avtalen dere har inngått og avhendingslovas regler om mangler. Ditt eventuelle krav mot takstmannen eller megleren bygger derimot på det oppdragsforholdet du hadde med dem, og eventuelle feil eller forsømmelser i deres arbeid. Dette betyr at du normalt må håndtere disse to prosessene separat — du kan ikke automatisk «sende regningen videre» til takstmannen bare fordi kjøper har fått medhold i et krav mot deg. Du må selv, uavhengig av utfallet i saken med kjøper, vurdere og eventuelt forfølge et eget krav mot medhjelperen, basert på hva som faktisk gikk galt i deres arbeid og hvilken rolle dette spilte for at feilen ikke ble oppdaget eller opplyst om før salget. Dette gjelder selv om du og kjøper skulle komme frem til en minnelig løsning i mangelssaken — en slik løsning sier i seg selv ingenting om hvem som til syvende og sist bar skylden for at forholdet oppstod eller ikke ble oppdaget. I praksis betyr dette at du bør vurdere de to sakene med et visst tidsmessig etterslep — først håndtere kjøpers krav mot deg, og deretter, dersom grunnlag foreligger, forfølge det separate kravet mot takstmannen eller megleren.
Når har du et grunnlag for regress?
For at et regresskrav skal ha noe for seg, må du kunne sannsynliggjøre at feilen hos takstmannen eller megleren faktisk var (med)årsak til at du selv ble ansvarlig overfor kjøper. Dersom takstmannen for eksempel har oversett en tilstand som en fagperson burde ha oppdaget under en vanlig tilstandsvurdering, og dette er grunnen til at forholdet ikke kom frem i tilstandsrapporten eller egenerklæringen, kan dette være et grunnlag for regress. Tilsvarende dersom megleren har videreformidlet uriktige opplysninger fra deg til kjøper, eller unnlatt å innhente eller videreformidle opplysninger megleren burde ha innhentet. Det er imidlertid ikke tilstrekkelig at kjøper har fått medhold i sitt krav mot deg — du må konkret vise at feilen skyldtes en forsømmelse hos medhjelperen, og ikke bare at forholdet var ukjent for alle involverte parter. Dette krever ofte en egen vurdering av oppdragsavtalen og hva som med rimelighet kunne forventes av takstmannen eller megleren i den konkrete situasjonen. Det kan også være relevant å se på hvilken bransjestandard eller hvilke retningslinjer takstmannen fulgte da tilstandsrapporten ble utarbeidet, ettersom dette ofte er utgangspunktet for å vurdere om arbeidet var faglig forsvarlig eller ikke. Husk også at foreldelsesregler kan gjøre det viktig å ikke vente for lenge med å vurdere et regresskrav, selv om du naturlig nok først må bruke tid på å håndtere kjøpers opprinnelige reklamasjon.
Praktiske skritt for å forfølge et regresskrav
Ønsker du å forfølge et regresskrav, bør du starte med å gå gjennom oppdragsavtalen du hadde med takstmannen eller megleren, samt selve tilstandsrapporten eller meglerens dokumentasjon fra salgsprosessen. Se etter konkrete holdepunkter for at feilen eller forsømmelsen faktisk ligger hos dem, og ikke hos deg selv eller andre forhold utenfor deres kontroll. Mange takstmenn og meglere har egne ansvarsforsikringer som dekker denne typen krav, noe som kan gjøre prosessen enklere enn om kravet måtte dekkes av vedkommende personlig. Vurder å kontakte en boligadvokat for å vurdere om du har et reelt regressgrunnlag før du fremmer et formelt krav, siden en dårlig begrunnet regressak kan koste mer i tid og ressurser enn den er verdt. Det kan også være lurt å varsle takstmannen eller megleren om saken på et tidlig tidspunkt, selv før du har avklart det endelige utfallet med kjøper, slik at bevis og dokumentasjon ikke går tapt underveis. Sett gjerne av god tid til denne vurderingen, ettersom et regresskrav som fremmes uten tilstrekkelig grunnlag kan skade forholdet til fagfolk du eventuelt trenger å samarbeide med ved senere anledninger.
Håvards regresskrav mot takstmannen
Da Håvard ble møtt med et krav fra kjøperne om fuktskader i kjellerveggen, viste det seg etter en fagvurdering at skaden trolig hadde vært synlig og målbar allerede da takstmannen utarbeidet tilstandsrapporten før salget. Etter å ha inngått en løsning med kjøperne, tok Håvard kontakt med en advokat for å vurdere et eget regresskrav mot takstmannen, med henvisning til at forholdet burde vært fanget opp og omtalt i rapporten. Fordi Håvard hadde tatt vare på hele tilstandsrapporten og korrespondansen med takstmannen fra befaringen, hadde han et godt dokumentert grunnlag for kravet. Saken mot takstmannen ble håndtert helt separat fra oppgjøret med kjøperne, og gikk via takstmannens ansvarsforsikring. Håvards erfaring viser at regress er fullt mulig å forfølge, men krever egen innsats og dokumentasjon utover det som var nødvendig i selve reklamasjonssaken. Prosessen tok noe tid, men Håvard opplevde det som rettferdig at ansvaret til slutt ble plassert der feilen faktisk lå.
Kort oppsummert: - Regress mot takstmann eller megler er et eget rettsforhold, atskilt fra kjøpers krav mot deg. - Du må selv sannsynliggjøre at en feil hos medhjelperen var (med)årsak til at du ble ansvarlig. - Se på oppdragsavtalen og tilstandsrapporten for konkrete holdepunkter for forsømmelse. - Mange takstmenn og meglere har egne ansvarsforsikringer som kan dekke denne typen krav. - Vurder å varsle medhjelperen tidlig, og få en advokatvurdering før du fremmer et formelt regresskrav.