Kan selgeren akseptere budet mitt etter at fristen gikk ut?
Nei, du er ikke bundet av en aksept som kommer etter fristen. Etter avtaleloven § 4 regnes en for sen aksept som et nytt tilbud fra selgeren, og det er opp til deg om du vil takke ja. Det finnes ett unntak: har selgeren sendt aksepten i tro på at den kom i tide, og du måtte forstå det, må du si fra uten ugrunnet opphold hvis du ikke vil stå ved den. Ellers er det avtale.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
En aksept etter akseptfristen er et nytt tilbud
Når du la inn budet, satte du en akseptfrist. Avtaleloven § 2 sier at et ja må være kommet fram til deg før fristen er ute. Kommer det etterpå, sier § 4 at aksepten regnes som et nytt tilbud.
Det betyr at selgeren plutselig er den som tilbyr, og du er den som kan takke ja eller nei. Du er ikke bundet av noe, og taushet fra deg er ikke en aksept. Det opprinnelige budet ditt er falt bort ved at fristen gikk ut.
Fristen er det du har satt for at selgeren skal kunne binde deg. Rekker ikke selgeren den, er det selgerens risiko.
Hva som regnes som «for sent»
Det som teller, er når aksepten er kommet fram til deg, ikke når selgeren trykket på knappen. Er fristen kl. 12.00 og aksepten kommer kl. 12.01, er den for sent. Når megleren formidler budet og aksepten, er det klokkeslettet i den skriftlige meldingen du har fått, som er sporet. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 skal megleren bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig.
Megleren registrerer tidspunktet i budjournalen, med tidspunkt for aksept eller avslag. Skulle du være uenig, kan du etter handelen be om kopi av journalen.
Unntaket: aksepten ble sendt i tide
Avtaleloven § 4 har et unntak. Det gjelder hvis den som sendte aksepten, tror at den kom fram i tide, og du som fikk den, måtte forstå det. Da må du uten ugrunnet opphold gi beskjed hvis du ikke vil godta aksepten. Gjør du ikke det, regnes avtalen som sluttet.
Typisk er det en aksept som er sendt klokka 11.55 og som kommer fram 12.02 fordi en tjeneste bruker tid. Selgeren forutsetter at den var i tide, og det er rimelig at du forstår det. Vil du ikke stå ved den, må du si fra raskt og skriftlig.
Utenfor slike tilfeller, der selgeren åpenbart vet at fristen er ute, gjelder hovedregelen: ingen avtale.
Joakim og aksepten som kom 40 minutter for sent
Joakim Sæther har lagt inn et bud på 3 480 000 kroner på en leilighet i Trondheim. Akseptfristen er fredag kl. 12.00. Kl. 12.40 får han en melding fra megleren: selgeren, Aina, har signert og aksepterer budet. Han ser at meldingen er sendt kl. 12.38.
Joakim har ikke kjøpt leiligheten. Aksepten kom fram 40 minutter etter fristen. Den er et nytt tilbud fra Aina: du kan få leiligheten for 3 480 000 kroner.
Han har tre valg. Han kan si ja, skriftlig via megleren, og da er avtalen inngått fra det øyeblikket svaret når Aina. Han kan si nei eller ikke svare, og da er det ingen handel. Han kan også svare med et nytt bud, kanskje 3 400 000 kroner, og få en ny runde med forhandling.
Unntaket gjelder ikke her, for Aina har ikke sendt aksepten i tide. Hun har sendt den etter fristen og vet det. Joakim trenger ikke gjøre noe.
Hva du bør gjøre
- Les klokkeslettene: når gikk fristen ut, og når kom aksepten? Se på tidsstempel i meldingen fra megleren.
- Vil du fortsatt ha boligen, svar skriftlig til megleren at du godtar den nye aksepten. Svar helst raskt, fordi selgeren også kan velge å akseptere et annet bud.
- Vil du ikke ha boligen lenger, kan du la være å svare. Det er ikke nødvendig å avslå, men en kort melding til megleren hindrer misforståelser.
- Mistenker du at aksepten egentlig kom i tide, men fikk feil klokkeslett, be om å få se meldingene og budjournalen.
Aksepten kan altså ikke binde deg uten at du har sagt ja, bortsett fra i unntaket over. Les mer om akseptfrist og hva som skjer når den går ut og om aksepter som kom innen fristen.
Kort oppsummert
- En aksept etter akseptfrist binder deg ikke. Den er et nytt tilbud fra selgeren (avtaleloven § 4).
- Du velger fritt om du vil takke ja, avslå eller svare med et nytt bud.
- Unntak: Er aksepten sendt i tide, men kommet for sent, og du måtte forstå at selgeren trodde den var i tide, må du si fra uten ugrunnet opphold.
- Det er når aksepten kom fram til deg som teller, ikke når selgeren sendte den.
- Er du i tvil om tidspunktet, be megleren om meldingene og budjournalen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.