Kan selger trekke aksepten fordi forbeholdet mitt tar for lang tid?
Nei, i utgangspunktet kan ikke selger trekke aksepten fordi forbeholdet ditt tar tid. Har selger akseptert budet ditt med en frist for forbeholdet, er han bundet til fristen er ute, med mindre aksepten eller avtalen sier noe annet. Går fristen ut uten at forbeholdet er avklart, faller avtalen bort slik forbeholdet er skrevet, og da står selger fritt. Selger som vil ut tidligere, må be deg om å avklare raskere eller bli enig med deg om en annen ordning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Selger kan ikke trekke aksepten når forbeholdet tar tid
Når en aksept har kommet frem til deg, kan selger ikke angre. Etter avtaleloven § 7 er en tilbakekalling bare gyldig hvis den kommer frem før eller samtidig med at svaret kommer til din kunnskap. Så snart megleren har sendt deg selgers skriftlige aksept, er selger bundet av den.
Aksepten omfatter hele budet, forbeholdet også. Du fikk altså en avtale som er betinget av noe du skal avklare, for eksempel at du får solgt din egen bolig eller at banken godkjenner lånet. Selger har dermed gitt fra seg friheten til å selge til andre så lenge forbeholdet løper.
Hvor lenge selger er bundet, avhenger av hvordan forbeholdet er formulert. Står det «innen 14 dager» eller en dato, er det den fristen som gjelder. Megleren skal føre forbeholdet og tidspunktet for bortfall i budjournalen, så fristen ligger skriftlig.
Selger vil ut tidligere: hva han kan gjøre
Selger har ikke rett til å avkorte fristen på egen hånd. Han har noen andre veier:
- Be deg frafalle forbeholdet tidligere. Du kan si ja, men du må ikke.
- Foreslå en kortere frist, som du kan godta skriftlig.
- Bli enig med deg om at du går ut av avtalen, slik at han kan ta imot andre bud.
- Vente til fristen er ute.
Selger kan heller ikke selge boligen til noen andre mens fristen løper, uten at dere har avtalt det. Gjør han det, bryter han avtalen med deg. Har du avklart forbeholdet i tide, kan du etter avhendingslova § 4-2 kreve at han oppfyller, og § 4-5 gir deg rett til erstatning for tap som skyldes at han ikke leverer. Hva som er et dokumentert tap, avhenger av situasjonen din.
Hva som skjer når fristen går ut
Går fristen ut uten at du har avklart forbeholdet, faller avtalen som hovedregel bort. Hvordan det skjer, avhenger av ordlyden:
- «Avtalen bortfaller hvis ikke ...»: da er den borte når fristen går ut, uten at noen må si fra.
- «Kjøper kan trekke seg hvis ...»: da må du selv si fra, og slutter du å svare, kan selger be om en avklaring.
Selger kan nå selge til andre. Han har ikke krav på noen erstatning fra deg bare fordi forbeholdet ikke ble oppfylt, siden forbeholdet nettopp ga deg rett til å gå ut. Avklarer du forbeholdet en dag for sent, er det selgers valg om han godtar det. Han må ikke det.
Ønsker du mer tid, må du spørre før fristen går ut. Selger kan si nei, og da kan du bare velge mellom å frafalle forbeholdet og å la avtalen falle bort.
Bjørn må selge leiligheten først
Bjørn Haugen byr 3 750 000 kroner på en tomannsbolig og tar forbehold om at han får solgt sin egen leilighet innen 21 dager. Selger Aud Nilsen aksepterer. Aud har kjøpt en ny bolig og vil gjerne rydde i økonomien.
Etter ti dager melder en annen budgiver at han vil by 3 850 000 kroner. Aud ringer megleren og spør om hun kan «trekke aksepten». Megleren forteller at hun er bundet av aksepten og må vente til de 21 dagene er ute. Aud kan be Bjørn frafalle forbeholdet, men han avslår, siden leiligheten hans ikke er solgt.
Etter 21 dager har Bjørn ikke fått solgt leiligheten sin, og forbeholdet er ikke avklart. Avtalen bortfaller, og Aud kan kontakte den andre budgiveren. Han er ikke forpliktet til å by igjen, så Aud risikerer å sitte igjen med lavere pris enn hun kunne fått. Hadde hun solgt til ham mens fristen løp, og Bjørn så hadde fått solgt leiligheten i tide, kunne Bjørn ha krevd oppfyllelse eller erstatning.
Hva du bør gjøre som kjøper
Kan avklaringen ta lengre tid enn fristen, er det tre ting du kan gjøre. Sett en frist du faktisk rekker, før du byr. Hold selger og megler oppdatert skriftlig, så selger ser at du jobber med saken. Hvis du trenger forlengelse, spør i god tid, og få svaret skriftlig. Selger har ingen plikt til å si ja.
Selger kan lese forbeholdet før han aksepterer. Er fristen for lang for ham, er det da han må si fra, ved å avslå budet eller svare med et motbud med kortere frist.
Kort oppsummert
- Har selger akseptert budet ditt med forbehold og frist, kan han ikke trekke aksepten fordi forbeholdet tar tid.
- Etter avtaleloven § 7 er en tilbakekalling for sent når aksepten har kommet frem.
- Går fristen ut uten at forbeholdet er avklart, faller avtalen bort etter ordlyden, og selger kan selge til andre.
- Selger som selger til en annen mens fristen løper, bryter avtalen og kan bli erstatningspliktig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.