Selger svarte ja, men med en annen overtakelsesdato. Har vi avtale?

Hvorfor et «ja, men» ikke er en aksept

Avtaleloven bygger på at en avtale kommer i stand når en aksept stemmer med tilbudet. Budet ditt er tilbudet. Selgers ja er aksepten, men bare hvis den sier det samme som budet. I avtaleloven § 6 står det at et svar som ser ut som en aksept, men ikke stemmer med tilbudet, regnes som avslag sammen med et nytt tilbud.

Overtakelsesdatoen er en del av budet, ofte like viktig som prisen. Har du skrevet «overtakelse 15. mai» og selger svarer «ja, men 1. juni», er svaret et nytt tilbud fra selger. Poenget gjelder uansett hvor liten forskjellen virker.

Følgen av avslaget står i § 5: når et tilbud avslås, er du som la det fram ikke lenger bundet av det, selv om akseptfristen ikke har gått ut. Det opprinnelige budet ditt er altså borte. Du kan ikke i etterkant si «da tar jeg det opprinnelige budet likevel» og regne det som godtatt.

Aksept med endret overtakelsesdato: slik blir handelen til

Nå er det du som sitter med et tilbud. Du har tre valg.

• Du godtar den nye datoen. Aksepten må komme fram til selger før fristen i mottilbudet løper ut, og den må gis skriftlig via megleren. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 skal megleren bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig.
• Du avslår, eller lar fristen gå ut uten å svare. Da er det ingen handel.
• Du svarer med et nytt bud, for eksempel med en dato midt imellom, og får en ny runde.

Hvis selger ikke har satt noen frist i mottilbudet, må du svare innen rimelig tid. Hva som er rimelig, avhenger av situasjonen. I en pågående budrunde regner megleren som regel med at det går på timer, ikke dager. Er du i tvil, spør megleren hvilken frist selger forutsetter, og få svaret skriftlig.

Taushet fra din side er ikke en aksept. Du trenger ikke svare for å unngå at handelen kommer i stand. Vil du ikke ha boligen med den nye datoen, er det nok å la være å godta.

Når selger ikke mente å endre noe

Avtaleloven § 6 har et unntak. Hvis den som svarte gikk ut fra at svaret stemte med tilbudet, og du som fikk det måtte forstå det, regnes svaret som en aksept med mindre du sier fra uten ugrunnet opphold. Gjør du ikke det, er avtalen sluttet med det innholdet aksepten har.

Unntaket er snevert og passer dårlig når selger har skrevet en annen dato i svaret. Da vet begge at det er en forskjell. Det kan gjelde hvis selger i god tro har misforstått hva du skrev, for eksempel fordi overtakelsesdatoen sto i en vedlagt tekst han ikke så. Ser du en slik situasjon, bør du si fra til megleren med en gang og skriftlig, i stedet for å vente og se.

Hva du gjør når du får et slikt svar

1. Les svaret nøye og sammenlign med budet ditt: pris, dato, forbehold og eventuelt tilbehør.
2. Spør megleren hva som er selgers frist for ditt svar, og få det på skrift.
3. Bestem om datoen kan fungere. Tenk på oppsigelsestid, lån og flytting, ikke bare på prisen.
4. Svar skriftlig til megleren. Vil du forhandle, send et nytt bud. Vil du takke ja, godta uttrykkelig den nye datoen.

Husk at andre budgivere kan være med i runden. Selger er bundet av mottilbudet til fristen går ut. Svarer du ikke i tide, faller det bort, og boligen kan gå til en annen budgiver. Du er ikke beskyttet av at du var først. Les mer om hvordan en budrunde fungerer og hva som gjelder om en budgiver trekker budet etter aksept.

Kort oppsummert

• Et svar fra selger som sier ja, men endrer overtakelsesdatoen, er ikke en aksept. Det er et avslag og et nytt tilbud (avtaleloven § 6).
• Det opprinnelige budet ditt faller bort ved avslaget, og du er ikke bundet av noe før du selv sier ja til den nye datoen.
• Godta aksept med endret overtakelsesdato skriftlig via megleren og innenfor selgers frist, ellers blir det ingen handel.
• Taushet fra deg betyr ikke at du har godtatt. Svar eller la fristen gå ut.
• Unntaket i § 6 gjelder bare om selger måtte forstå at svaret skulle stemme med budet, og det passer sjelden når datoen er endret med vilje.