Selger stoppet budrunden og vil ikke selge. Får jeg dekket utgiftene?

Selgeren kan avbryte uten å akseptere noe

Prisantydningen i en annonse er ikke et tilbud om å selge. Den er en invitasjon til å gi bud. Budene er tilbud, og det er selgeren som velger om han vil si ja til noe av dem. Før selgeren har akseptert et bud, er det ingen avtale, og da kan han trekke boligen fra markedet, avlyse visninger eller stoppe budrunden underveis.

Avtaleloven har ingen regel som tvinger en selger til å svare ja. Det betyr at den som har gitt bud, ikke kan kreve at salget gjennomføres, selv om budet er høyt og alle vilkår i annonsen er oppfylt.

Selgeren kan ha mange grunner: Han kan ha ombestemt seg, fått en annen løsning på boligsituasjonen, funnet ut at prisen er for lav, eller vil vente på bedre marked.

Hvorfor du som hovedregel ikke får dekket utgiftene

Utgiftene du hadde før eller under budrunden, ligger i din risiko. De som byr, gjør det for egen regning: Takst, befaring med fagperson, tilsagn fra banken og reisekostnader er utgifter du har fordi du vurderte å kjøpe, ikke fordi selgeren ba deg om det.

Så lenge selgeren ikke har forpliktet seg, har han heller ikke tatt på seg ansvar for slike kostnader. Han har ikke gjort noe galt ved å stoppe. Det er en del av risikoen ved å by på bolig at budrunden kan ende uten salg.

Heller ikke megleren er ansvarlig fordi salget ble avlyst. Megleren er selgerens oppdragstaker, og selgeren kan si opp oppdraget uten varsel, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 annet ledd. Megleren skal likevel behandle bud riktig og informere om det som skjer, jf. § 6-8.

Når du likevel kan ha et krav

Det finnes unntak, men de er snevre. Et krav kan være aktuelt når selgeren eller megleren:

• uttrykkelig oppfordret deg til å bruke penger, for eksempel å bestille takst eller søke om finansiering, og lovet at du ville få boligen
• visste at salget ikke ville bli gjennomført, men likevel holdt budrunden i gang
• ga uriktige opplysninger om status, for eksempel at boligen var ledig når selgeren allerede hadde bestemt seg for å trekke den

Bare i slike tilfeller er det et grunnlag for erstatning, og du må bevise både at du fikk en slik beskjed, og at utgiftene kom av den. Utgifter du ville hatt uansett, for eksempel et lånebevis du bruker til flere boliger, gir sjelden grunnlag for krav.

Hvis selgeren allerede hadde sagt ja

Alt dette forutsetter at selgeren ikke hadde akseptert et bud. Har han sagt ja til budet ditt, og aksepten er kommet frem til deg innen fristen, er det inngått en avtale. Da er det ikke lenger snakk om å stoppe en budrunde. Selgeren som nå vil trekke seg, bryter en avtale, og det gjelder helt andre regler enn de som står her. Har aksepten et forbehold som ikke er oppfylt, kan avtalen falle bort uten at selgeren har brutt noe. Spørsmålet er da hva forbeholdet sier.

Sjekk derfor alltid først om du har fått en skriftlig aksept. Den ligger normalt i meldingen fra megleren, og tidspunktet står i budjournalen.

Slik går du frem

Spar kvitteringer og meldinger. Skriv til megleren, gjerne en kort e-post som sier hva du har brukt penger på, hvem som ba deg om det, og at du krever dekning. Du kan be om anonymisert kopi av budjournalen etter at budrunden er avsluttet uten handel, jf. forskriften om eiendomsmegling § 6-4 annet ledd. Journalen viser hvilke bud som kom og om noe er ført som avslag.

Svarer ikke megleren, kan du klage til meglerforetaket. Er beløpet lite, er forliksrådet ofte en kort vei. Husk at du må vise at utgiftene skyldtes noe selgeren eller megleren gjorde. At selgeren stoppet, er ikke nok.

Kort oppsummert

• Selgeren kan stoppe budrunden og velge ikke å selge, og du har ikke krav på boligen.
• Normalt får du ikke dekket utgifter til takst, befaring eller lånebevis når selger stoppet budrunden.
• Unntak kan gjelde hvis selgeren eller megleren oppfordret deg til å legge ut penger og lovet at du ville få boligen.
• Bevis og kvitteringer avgjør saken, så ta vare på alt.