Kort svar: Ja, selgeren kan på visse vilkår stanse eller utsette krav om prisavslag og heving ved å tilby retting. Tilbudet må komme tidsnok, være konkret, faglig forsvarlig og kunne gjennomføres uten urimelig ulempe for kjøperen. Kjøperen kan motsette seg retting når han har særlig grunn, for eksempel ved skjuling, manglende kompetanse eller betydelig gjennomføringsrisiko.
Selgerens utbedringsrett følger av § 4-10
Etter avhendingslova § 4-10 kan selgeren tilby å rette mangelen for egen kostnad.
Kjøperen må normalt godta dette dersom:
- rettingen ikke medfører urimelig ulempe
- kjøperen ikke har særlig grunn til å motsette seg den
Hvis kjøperen avviser et rettetilbud som han pliktet å godta, kan han miste eller redusere retten til:
- prisavslag
- heving
- dekning av egen utbedringskostnad
Departementets omtale av utbedringsretten understreker at selgerens tilbud kan suspendere og senere avskjære krav om prisavslag og heving.
Selgeren har likevel ikke en ubegrenset rett til å eksperimentere i kjøperens bolig.
Tilbudet må komme tidsnok
Selgeren må reagere lojalt etter reklamasjonen.
Han kan få noe tid til:
- befaring
- sakkyndig vurdering
- innhenting av tilbud
- avklaring av ansvar
Men han kan ikke vente urimelig lenge og først påberope retting etter at kjøperen lovlig har bestilt arbeid eller saken nærmer seg rettslig avgjørelse.
Kjøperen bør be om rask avklaring:
Opplys innen 14 dager om selgeren påberoper rettingsrett. Eventuelt tilbud må angi omfang, metode, utførende foretak, oppstart og ferdigstillelse.
Fristen må tilpasses sakens kompleksitet. En stor fundamenteringssak krever mer forberedelse enn en lokal lekkasje.
Et tidlig utsagn som «vi forbeholder oss retten til å rette» er ikke nødvendigvis et endelig og tilstrekkelig tilbud.
Et rettetilbud må være konkret
Et troverdig tilbud bør beskrive:
- hvilke mangler som aksepteres
- teknisk årsak
- omfang
- reparasjonsmetode
- entreprenør
- prosjektering
- startdato
- sluttdato
- midlertidige tiltak
- ansvar for følgeskader
- utflytting
- kvalitetskontroll
- dokumentasjon
- garanti
- håndtering av nye funn
Formuleringen:
Selger er villig til å se på dette.
er ikke en reparasjonsplan.
Ved flere mangler må tilbudet håndtere hele skadebildet. Kjøperen trenger ikke godta at selgeren reparerer den billigste delen og lar de øvrige forholdene stå uavklart.
Rettingen må være faglig forsvarlig
Selgeren kan velge metode og entreprenør innenfor rimelige rammer, men resultatet må bringe boligen i kontraktsmessig stand.
Kjøperen kan kreve at arbeidet:
- følger offentlige krav
- utføres av kvalifiserte foretak
- dokumenteres
- fjerner både årsak og følgeskade
- ikke gir dårligere kvalitet eller levetid
- ikke skaper ny risiko
- kontrolleres når dette er nødvendig
Et kosmetisk tiltak er ikke tilstrekkelig ved skjult konstruksjonsskade.
Eksempel:
- maling over mugg retter ikke fuktkilden
- fuging retter ikke manglende membran
- lokal understøping retter ikke aktiv grunnsvikt uten prosjektering
- ny takstein retter ikke råttent undertak
Kjøperen kan kreve en uavhengig plan dersom selgerens metode bestrides.
Hva er «urimelig ulempe»?
Ulempe vurderes konkret.
Momenter:
- hvor lenge arbeidet varer
- om kjøperen må flytte
- om kjøkken og bad faller bort
- støy, støv og sikkerhet
- barn, sykdom og arbeidssituasjon
- flere mislykkede forsøk
- om boligen må åpnes flere ganger
- om selgeren tilbyr midlertidig bolig
- tidspunkt og sesong
- usikker fremdrift
- tilgang til eiendommen
All retting medfører noe ulempe. Det må mer til enn vanlig byggearbeid.
En to dagers reparasjon med normal støvbelastning er normalt ikke urimelig.
Ti måneder med usikker utflytting uten finansiert bolig kan være det.
Selgeren kan redusere ulempen ved å tilby:
- egnet midlertidig bolig
- flytting og lagring
- koordinering
- fast tidsplan
- dagmulkt eller annen sikkerhet
- én samlet byggefase
Når har kjøperen «særlig grunn» til å si nei?
Kjøperen kan ha særlig grunn når:
- selgeren tidligere skjulte mangelen
- selgeren selv utførte det mangelfulle arbeidet
- foreslått entreprenør mangler kompetanse
- metoden er teknisk uforsvarlig
- rettingen krever usikker dispensasjon
- flere tidligere forsøk mislyktes
- boligen risikerer varig verdireduksjon
- rettingen ikke omfatter følgeskader
- selgeren mangler økonomisk gjennomføringsevne
- tilbudet er betinget og uklart
- tillitsbruddet er alvorlig og konkret relevant
Mistillit alene er ikke alltid nok. Kjøperen bør forklare hvorfor mistilliten påvirker gjennomføringen.
En mulig løsning er at selgeren betaler, men et uavhengig foretak valgt etter objektive kriterier utfører arbeidet.
Kan selger tilby retting og samtidig nekte ansvar?
Ja, det er mulig å tilby retting subsidiært uten å erkjenne juridisk ansvar.
Selgeren kan si:
Vi mener det ikke foreligger mangel, men tilbyr subsidiært utbedring dersom forholdet skulle bli ansett som mangel.
Dette er ikke nødvendigvis illojalt.
Kjøperen kan kreve at tilbudet er reelt og konkret. Selgeren kan ikke bruke en prinsipiell benektelse til å utsette avklaring på ubestemt tid.
Dersom selgeren vil bevare rettingsretten, må han normalt undersøke og signalisere dette innen rimelig tid.
Hva skjer med heving mens retting pågår?
Et gyldig rettetilbud kan gjøre at kjøperen må avvente før heving gjennomføres.
Dersom rettingen:
- lykkes innen rimelig tid
- fjerner mangelen
- ikke etterlater vesentlig ulempe eller verdireduksjon
vil hevingsgrunnlaget normalt falle bort.
Dersom rettingen:
- mislykkes
- forsinkes vesentlig
- avdekker større skade
- ikke dekker alle forhold
- etterlater stor usikkerhet
kan hevingskravet bli sterkere.
Kjøperen bør reklamere skriftlig over mangelfull retting og sette en sluttfrist når dette er rimelig.
Kan kjøperen reparere først og kreve pengene senere?
Det er risikabelt.
Kjøperen bør normalt:
- reklamere
- dokumentere
- invitere til befaring
- avklare rettingsrett
- sette rimelig frist
- først deretter bestille arbeid
Akutte tiltak kan gjennomføres for å begrense skade:
- stoppe vann
- sikre tak
- koble fra farlig strøm
- tørke
- hindre muggspredning
Dokumenter hvorfor tiltaket ikke kunne vente.
Full permanent utbedring uten varsel kan frata selgeren muligheten til å rette og sikre bevis.
Eksempel: Selgerens komplette tilbud stanset heving
Line kjøper en bolig hvor et nytt bad viser seg å ha membranfeil. Ingen følgeskade finnes.
Selgeren tilbyr innen ti dager:
- full rehabilitering hos anerkjent våtromsforetak
- midlertidig bad
- ferdigstillelse innen seks uker
- uavhengig sluttkontroll
- dekning av alle kostnader
Line ønsker i stedet å heve umiddelbart.
Det er sannsynlig at hun må godta rettingen. Mangelen kan bringes i avtalt stand uten urimelig ulempe.
Eksempel: Uklart og risikofylt tilbud kunne avvises
Ove kjøper et hus med omfattende skjult mugg og råte. Selgeren hadde selv bygget veggene foran fuktskaden.
Etter reklamasjonen tilbyr selgeren å:
- male over
- skifte noen plater selv
- sette inn avfukter
- gjøre arbeidet «når han får tid»
Tilbudet mangler årsaksanalyse, saneringsplan, entreprenør og frist.
Ove har særlig grunn til å motsette seg dette. Tilbudet er ikke faglig forsvarlig og stopper ikke nødvendigvis hevingskravet.
Den vanligste misforståelsen: Selgeren kan alltid reparere uansett
Rettingsretten har grenser knyttet til tid, ulempe, metode og kjøperens særlige grunn.
Den motsatte misforståelsen er at kjøperen fritt kan nekte fordi han ikke stoler på selgeren. Motstanden må være saklig og konkret.
Hva kan du gjøre nå?
Be selgeren gi et skriftlig tilbud som minst inneholder:
- fullstendig arbeidsbeskrivelse
- navn og kompetanse på utførende
- finansiering
- tidsplan
- midlertidig bolig
- kvalitetssikring
- dokumentasjon
- løsning ved forsinkelse eller nye funn
Svar skriftlig.
Hvis du avslår, forklar konkret:
- teknisk risiko
- urimelig ulempe
- manglende kompetanse
- tidligere mislykket retting
- tillitsbruddets betydning
- manglende finansiering eller sikkerhet
Et uberettiget avslag kan koste prisavslag og heving. Et ukritisk ja kan binde kjøperen til en lang og svak reparasjonsprosess. Vurder derfor tilbudet teknisk og juridisk før svar.