Selger godtok budet mitt med forbehold. Er handelen bindende?
Ja, handelen er bindende, men betinget av at forbeholdet blir oppfylt. Når selgeren har akseptert et bud med forbehold, kan ingen av partene trekke seg som de vil. Selgeren kan som hovedregel ikke ta imot et bedre bud fra andre, og kjøperen kommer bare ut av avtalen ved å bruke forbeholdet slik det er formulert. Aksepten må stemme med budet og gis skriftlig via megleren for å gjelde.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva «bindende, men betinget» betyr
Når selgeren svarer ja til et bud med forbehold, har dere en avtale. Etter avtaleloven er den som har gitt et tilbud med akseptfrist, bundet til tilbudet frem til fristen. Kommer aksepten frem innen fristen, er avtalen sluttet (§ 2). At budet inneholder et forbehold, endrer ikke på det. Forbeholdet er en del av avtalen, ikke en grunn til å si at avtalen ikke er kommet i stand.
Betinget betyr at avtalen har et vilkår som må bli oppfylt for at kjøpet skal gjennomføres. Kommer finansieringen på plass, eller får kjøperen solgt sin egen bolig innen fristen, er kjøpet i boks. Slår forbeholdet ikke til, kan kjøperen gå ut av avtalen på de vilkårene budet beskriver.
Frem til da er ingen av partene fri. Det du kan ha hørt, at «det er ikke bindende før kontrakten er signert», stemmer ikke. Avhendingslova § 1-3 sier at avtale om salg av fast eiendom kan gjøres både skriftlig og muntlig, og at en muntlig avtale skal settes opp skriftlig når en av partene krever det. Kontrakten bekrefter altså avtalen, den skaper den ikke.
Hva selgeren er bundet av
For selgeren er det mest krevende ved et bud med forbehold at han må vente. Så lenge forbeholdet løper, kan selgeren som hovedregel ikke selge til noen andre, selv om en ny budgiver kommer med mer penger og uten vilkår.
Det er en av de tingene selgere ofte undervurderer. Aksepterer du et bud på 5 150 000 kroner med forbehold, og to dager senere kommer det et bud på 5 400 000 uten forbehold, har du likevel ikke lov til å bryte avtalen med den første. Gjør du det, kan du bli møtt med krav fra den første kjøperen.
Unntaket er hvis dere har avtalt noe annet. Skriver selgeren at han godtar budet, men beholder retten til å ta imot andre bud inntil forbeholdet er avklart, er svaret et motbud etter avtaleloven § 6. Det blir bare avtale på de vilkårene hvis kjøperen sier ja til dem. Les derfor aksepten før du sender den, og kontroller at den ikke sier mer enn du mener.
Hva kjøperen er bundet av
Kjøperen kan ikke trekke seg bare fordi han har ombestemt seg. Skal han ut av avtalen, må forbeholdet slå til, og han må bruke det slik budet sier. Står det at forbeholdet bortfaller fredag klokken 14.00, og kjøperen ikke har sagt fra innen det tidspunktet, er han ikke lenger beskyttet av det.
Tar kjøperen forbehold om finansiering, kan han heller ikke sitte stille og la være å søke lån. Forbeholdet gir ham en utvei hvis lånet ikke kan skaffes, ikke hvis han lar være å forsøke. Hva som skal til av kjøperen, beskrives nærmere i artikkelen om forbehold i bud.
Hva som må til for at aksepten er gyldig
Aksepten må stemme med budet. Etter avtaleloven § 6 regnes et svar som avviker fra tilbudet, som et avslag og et nytt tilbud. Sier selgeren ja til prisen, men vil kutte et av forbeholdene eller legge til nye vilkår, er det et motbud. Avtale er ikke sluttet før kjøperen har sagt ja til det nye.
Aksepten må dessuten komme i tide. Kommer den etter akseptfristen, regnes den som et nytt tilbud (§ 4), og kjøperen kan velge om han vil takke ja.
Etter eiendomsmeglingsloven skal megleren bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. Det står i eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd. En muntlig «ja takk» på visning er altså ikke noe megleren kan bygge på. Selgeren må gi aksepten skriftlig, i praksis gjennom megleren.
Hilde, Tariq og det andre budet
Hilde Strand selger en tomannsbolig i Fredrikstad. Prisantydningen er 5 300 000 kroner. Tariq Hassan byr 5 150 000 kroner med forbehold om finansiering, og forbeholdet bortfaller fredag klokken 14.00. Hilde godtar budet skriftlig onsdag formiddag.
Torsdag kveld ringer en ny interessent til megleren. Han vil by 5 400 000 kroner uten forbehold. Hilde får fristelsen, men hun har allerede akseptert Tariqs bud. Hun er bundet av avtalen med Tariq, og kan bare selge til den nye budgiveren hvis Tariq bruker forbeholdet før fristen og kjøpet faller bort.
Fredag klokken 12.00 melder Tariq at banken har sagt ja. Forbeholdet er dermed oppfylt, og kjøpet er bindende uten vilkår. Hadde banken sagt nei, og Tariq hadde meldt fra før klokken 14.00, hadde kjøpet falt bort, og Hilde hadde kunnet kontakte den andre interessenten.
Hva skjer hvis en av partene likevel trekker seg?
Bryter selgeren avtalen ved å selge til andre, eller bryter kjøperen den ved å nekte å gjennomføre uten at forbeholdet gir grunn til det, har den andre parten krav etter de alminnelige reglene om kontraktsbrudd. Det kan bety krav om oppfyllelse eller om erstatning for tap.
Vil du ut av en avtale med forbehold uten å ha et tilsvarende grunnlag, bør du kontakte motparten via megleren så tidlig som mulig, i stedet for å bare trekke deg. Er forholdet uavklart, kan det oppstå uenighet om hvem som har brutt avtalen.
Kort oppsummert
- Et akseptert bud med forbehold gir en bindende, men betinget avtale.
- Selgeren kan som hovedregel ikke ta imot et annet bud mens forbeholdet løper, med mindre partene har avtalt noe annet.
- Kjøperen kommer bare ut av avtalen ved å bruke forbeholdet i tide og slik det er formulert.
- Aksepten må stemme med budet, komme innen akseptfristen og gis skriftlig via megleren.
- At kontrakten ikke er signert, betyr ikke at avtalen ikke er bindende.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.