Selger begynte å endre boligen etter aksept — hva kan jeg gjøre?
Har selger begynt å endre boligen etter at ditt bud er akseptert — for eksempel ved å rive ut innredning, bytte ut inventar som var forutsatt inkludert, eller starte arbeider som endrer boligens tilstand — bør du reagere raskt og skriftlig. Boligen skal som hovedregel overleveres i den stand den var i, eller ble beskrevet i, da avtalen ble inngått, med mindre noe annet er avtalt eller naturlig følger av normal bruk frem til overtakelse. Endringer selger gjør ensidig etter aksept, uten at dette er avklart med deg, kan utgjøre et avtalebrudd dersom det innebærer at boligen blir dårligere eller annerledes enn det du har kjøpt. Du bør varsle selger og megler umiddelbart, dokumentere endringene, og kreve at boligen tilbakeføres eller at forholdet kompenseres før overtakelse.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva selger faktisk har lov til å gjøre i denne perioden
Selger disponerer fortsatt boligen frem til overtakelse, og har derfor lov til normal bruk, vedlikehold og nødvendige reparasjoner i denne perioden. Problemet oppstår når endringene går lenger enn dette — for eksempel ved at selger fjerner ting som fulgte med i handelen, gjør vesentlige ombygninger, eller reduserer standarden sammenlignet med det som er beskrevet i salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Fordi selgers opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 løper helt frem til overtakelsen, har selger også plikt til å opplyse deg om endringer og nye forhold som oppstår i denne perioden, ikke bare det som forelå ved avtaleinngåelsen. Dersom selger gjennomfører endringer uten å informere deg, er dette i seg selv problematisk uavhengig av om endringene isolert sett er positive eller negative — du har krav på å vite hva som skjer med boligen du har kjøpt, og på å kunne ta stilling til det før overtakelsen finner sted.
Slik reagerer du når du oppdager endringer
Ta bilder eller video som dokumenterer endringene, og sammenlign med bilder fra salgsoppgave og visning dersom mulig. Send deretter et skriftlig varsel til selger og megler samme dag der du beskriver hva du har observert, viser til hva som var avtalt eller beskrevet, og ber om en forklaring samt en plan for hvordan boligen skal være ved overtakelse. Er endringene alvorlige — for eksempel at vesentlig inventar er fjernet eller at det er gjort inngrep som reduserer boligens verdi eller funksjon — bør du be om at det avtales et beløp som holdes tilbake på meglers klientkonto til forholdet er rettet eller kompensert. Unngå å håndtere dette muntlig eller uformelt; skriftlig dokumentasjon er avgjørende dersom saken senere må vurderes som en mangel etter avhendingslova, og det gjør det også enklere for boligadvokat å vurdere saken raskt dersom det blir nødvendig.
Hvilke rettigheter du har dersom selger ikke retter opp
Retter ikke selger forholdet før overtakelse, har du de samme rettighetene som ved andre mangler oppdaget før overtakelse: du kan kreve at boligen tilbakeføres til avtalt stand, kreve prisavslag tilsvarende verdireduksjonen, eller i særlig alvorlige tilfeller vurdere sterkere reaksjoner. Fordi risikoen for boligen normalt ligger hos selger frem til overtakelsen er gjennomført, med mindre annet er avtalt, er det også selger som bærer det økonomiske ansvaret for skader eller forringelser som oppstår i denne perioden — inkludert forringelser selger selv har forårsaket gjennom ensidige endringer. Er endringene så omfattende at boligen fremstår vesentlig annerledes enn det du inngikk avtale om, bør du få vurdert om dette i ytterste konsekvens kan gi grunnlag for å utsette overtakelsen til forholdet er ryddet opp i, gjerne i samråd med boligadvokat.
Botolvs erfaring med kjøkkenbenken
Botolv hadde kjøpt en leilighet der salgsoppgaven fremhevet et nyere kjøkken som en del av handelen, men da han var innom boligen noen dager før overtakelse for å måle opp møbler, oppdaget han at selger hadde begynt å demontere deler av kjøkkeninnredningen for å ta den med seg til sin nye bolig. Botolv fotograferte det som var fjernet, sendte umiddelbart skriftlig varsel til megler samme kveld, og viste til at kjøkkenet var eksplisitt beskrevet som en del av det som fulgte med i salgsoppgaven. Fordi han reagerte raskt og med god dokumentasjon, ble partene enige om at selger enten monterte tilbake det som var fjernet, eller at et tilsvarende beløp ble holdt tilbake på klientkontoen frem til overtakelsen.
Kort oppsummert: - Boligen skal overleveres i avtalt stand — ensidige endringer fra selger etter aksept kan være avtalebrudd. - Selgers opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 gjelder også endringer som oppstår frem til overtakelsen. - Dokumenter endringene med bilder og varsle selger og megler skriftlig samme dag. - Krev at boligen tilbakeføres, eller at et beløp holdes tilbake på klientkonto til forholdet er avklart. - Risikoen for boligen ligger normalt hos selger frem til overtakelse, med mindre annet er avtalt.
Se hvordan du svarer på en reklamasjon som selger.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.