Hva som regnes som et avtalebrudd i denne fasen
Perioden mellom inngått avtale og overtakelse er en tid hvor mye kan skje, og selgeren har fortsatt en rekke forpliktelser overfor deg selv om selve overtakelsen ligger frem i tid. Et klart avtalebrudd foreligger dersom selgeren nekter å gjennomføre salget i det hele tatt, for eksempel fordi vedkommende har fått et bedre tilbud fra noen andre og prøver å selge boligen på nytt. Det foreligger også et avtalebrudd dersom selgeren ikke overholder forpliktelser som fulgte med avtalen — for eksempel dersom selgeren skulle utføre bestemte utbedringer før overtakelse og unnlater å gjøre dette, eller dersom selgeren i perioden frem mot overtakelse påfører boligen skade gjennom uaktsomhet, forsømmelse av vedlikehold, eller ved å fjerne noe som skulle følge med boligen i henhold til avtalen.
Det finnes også mer alvorlige varianter, hvor selgeren rett og slett trekker seg fra hele avtalen, kanskje fordi vedkommende har ombestemt seg av personlige grunner, eller fordi et konkurrerende og mer attraktivt tilbud har dukket opp i etterkant av at avtalen med deg ble inngått. Uansett årsak er hovedregelen at selgeren ikke ensidig kan trekke seg fra en bindende avtale, og forsøk på dette regnes som et kontraktsbrudd med de konsekvensene det innebærer.
Krav på oppfyllelse
Det mest grunnleggende kravet du har som kjøper, er retten til å kreve at avtalen faktisk gjennomføres slik den ble inngått — altså at du får overta boligen på de avtalte vilkårene. Dette kalles gjerne naturaloppfyllelse, og er ofte det kjøpere primært ønsker, særlig dersom de har lagt planer rundt nettopp denne boligen og ikke uten videre kan erstatte den med en tilsvarende et annet sted. Dersom selgeren nekter å medvirke til overtakelse, kan du i prinsippet gå rettens vei for å få gjennomtvunget avtalen, men dette er en prosess som tar tid, og som forutsetter at boligen fortsatt er tilgjengelig for selgeren å overlevere — altså at den ikke allerede er solgt videre til noen andre.
Krav på erstatning
Ønsker du ikke, eller er det ikke praktisk mulig, å tvinge gjennom selve overtakelsen — for eksempel fordi selgeren allerede har solgt boligen til noen andre — er erstatning det naturlige alternativet. Erstatningen skal som hovedregel sette deg i den økonomiske stillingen du ville vært i dersom avtalen var blitt riktig oppfylt. I praksis betyr dette typisk at du kan kreve dekket differansen dersom du må kjøpe en tilsvarende bolig til en høyere pris et annet sted, kostnader knyttet til et nytt boligkjøp som ny finansiering eller dokumentavgift dersom dette medfører merutgifter, samt eventuelle andre dokumenterte merutgifter som direkte følge av avtalebruddet, for eksempel midlertidig bolig dersom du hadde innrettet deg på å flytte inn på et bestemt tidspunkt.
Tenk deg en kjøper ved navn Erik, som har en bindende avtale om kjøp av en enebolig fra selgeren Tone, med overtakelse om tre måneder. To måneder inn i perioden får Tone et betydelig høyere tilbud fra en annen interessent og informerer Erik om at hun ikke lenger ønsker å selge til ham. Dette er et klart avtalebrudd. Erik kan velge å kreve at avtalen gjennomføres som opprinnelig avtalt, men dersom Tone i mellomtiden har solgt til den andre interessenten, vil Eriks krav i praksis dreie seg om erstatning — for eksempel differansen dersom han må kjøpe en tilsvarende bolig til en høyere pris, samt eventuelle andre dokumenterte merutgifter avtalebruddet har påført ham.
Heving ved vesentlig mislighold
I tilfeller hvor avtalebruddet er alvorlig nok til å regnes som vesentlig, kan du som kjøper også velge å heve avtalen selv, i stedet for å kreve oppfyllelse. Dette kan være aktuelt dersom selgeren for eksempel har påført boligen betydelig skade i perioden før overtakelse, eller dersom det viser seg at selgeren ikke lenger er i stand til å overlevere boligen i den stand som var forutsatt. Heving innebærer at avtalen i praksis avvikles, og at eventuelle innbetalinger du har foretatt skal tilbakeføres, samtidig som du fortsatt kan ha krav på erstatning for det tapet du er påført som følge av at handelen ikke lot seg gjennomføre.
Betydningen av å dokumentere alt underveis
Uansett hvilken vei du velger — oppfyllelse, erstatning eller heving — er god dokumentasjon avgjørende. Ta vare på hele kjøpekontrakten og all korrespondanse med selger og megler i perioden frem mot overtakelse. Dokumenter eventuelle skader på boligen med bilder og datering dersom du har anledning til å besiktige den før overtakelse. Innhent også dokumentasjon på ditt eget økonomiske tap, for eksempel gjennom tilbud fra alternative boliger, kvitteringer for merutgifter, eller annen dokumentasjon som underbygger omfanget av tapet du er påført.
Det er også verdt å nevne at du som kjøper har en alminnelig plikt til å begrense ditt eget tap så langt det er praktisk mulig, gjerne omtalt som tapsbegrensningsplikt. Dette betyr for eksempel at dersom du raskt finner en tilsvarende bolig til en fornuftig pris, bør du normalt gå for dette fremfor å vente lenge i håp om et enda bedre alternativ eller et enda høyere erstatningskrav. Handler du fornuftig og dokumenterer valgene dine underveis, styrker du samtidig din egen sak dersom erstatningskravet senere skal vurderes av selgeren, forsikringsselskap eller domstol.
Hva bør du gjøre nå
Opplever du at selgeren bryter avtalen i perioden før overtakelse, bør du reagere raskt og skriftlig. Send en tydelig, dokumentert henvendelse hvor du fastholder avtalen og ber om en forklaring, samtidig som du varsler om at du vurderer dine rettslige krav dersom bruddet ikke rettes opp. Avhengig av alvorlighetsgraden og hva du ønsker å oppnå, bør du raskt kontakte en boligadvokat for å få vurdert om du bør forfølge et krav om oppfyllelse, erstatning eller heving, og for å sikre at eventuelle frister for å fremme krav ikke går ut. Jo raskere du dokumenterer situasjonen og søker profesjonell bistand, desto sterkere stiller du deg i den videre prosessen mot en selger som ikke oppfyller sine forpliktelser.
Kort oppsummert: - Bryter selger avtalen før overtakelse, kan du kreve oppfyllelse, erstatning eller i noen tilfeller heving. - Erstatningen skal normalt sette deg i den stillingen du ville vært i om avtalen var oppfylt riktig. - Ved vesentlig mislighold kan du heve avtalen og kreve tilbakeført eventuelle innbetalinger. - Dokumenter hele forløpet grundig — korrespondanse, skader og ditt eget økonomiske tap. - Kontakt en boligadvokat raskt for å sikre riktig krav og unngå at frister løper ut.