Selge hyttetomt uten hytte: dette gjelder for skatten
Selger du en hyttetomt uten hytte, må du betale skatt av gevinsten. Fritaket for fritidsbolig, der du har brukt hytta i fem av de siste åtte årene, gjelder ikke for tomt. Gevinsten er salgssummen minus det tomta kostet deg og kostnadene ved salget, og den skattes som alminnelig inntekt. Taper du penger på salget, kan du trekke tapet fra. Har du arvet tomta eller fått den i gave, overtar du inngangsverdien til den som eide den før deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor fritaket for hytte ikke gjelder en tomt
Skatteloven § 9-3 fjerde ledd sier at gevinst ved salg av fritidsbolig er skattefri når du har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, og salget skjer mer enn fem år etter at du kjøpte den. Fritaket er knyttet til bruken av en bolig. En tomt uten hytte kan ikke brukes som fritidsbolig, og da er det ingenting å vise til.
Loven sier det uttrykkelig i niende ledd i samme paragraf: fritakene i annet til sjette ledd gjelder ikke gevinst ved salg av tomt. Det spiller ingen rolle at tomta ligger i et regulert hyttefelt, at du har betalt for veg og vann fram til den, eller at du alltid har tenkt å bygge. Gevinsten kommer inn under hovedregelen i skatteloven § 9-3 og § 5-1 annet ledd, som sier at gevinst ved salg av formuesobjekt utenfor virksomhet er skattepliktig inntekt.
Mange har hørt at hytta blir skattefri etter fem år og tror at det samme gjelder tomta. Det stemmer ikke. Tomta har ingen egen femårsregel.
Hva loven regner som tomt
Loven definerer tomt ganske vidt. Etter § 9-3 niende ledd regnes også hele eller en større del av en eiendom som tomt, selv om det står bygninger på den, når grunnen etter beliggenhet og naturlig beskaffenhet er egnet til bygging av boliger, fritidsboliger eller næringsbygg, og det må antas at prisen i vesentlig grad er bestemt av den muligheten.
I praksis betyr det at en stor eiendom du selger som byggegrunn, kan bli behandlet som tomt, selv om en gammel bygning står på den. Selger du en hytte sammen med tomta den står på, er det som regel en fritidsbolig som selges, og da er det fem-av-åtte-regelen som avgjør. Du kan lese mer om den i botidsregelen for fritidsbolig. Selger du derimot en ubebygd del av eiendommen din, for eksempel en parsell ved siden av hytta, vil den delen som regel regnes som tomt og falle utenfor fritaket.
Kjøper og selger du tomter jevnlig, kan skattemyndighetene vurdere det som virksomhet. Da gjelder andre regler enn de som er beskrevet her.
Slik regner du ut skatten når du skal selge hyttetomt
Gevinsten er salgssummen minus inngangsverdien og kostnadene ved salget. Inngangsverdien er det du betalte for tomta, pluss omkostninger ved kjøpet, som dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Utgifter til å gjøre tomta byggeklar, for eksempel veg, vann og avløp, legges som regel også til. Meglerhonorar, takst, annonsering og oppgjørskostnader ved salget trekker du fra salgssummen.
Gevinsten er alminnelig inntekt og skattes med 22 prosent. Du fører salget i skattemeldingen for det året du får en ubetinget rett til vederlaget (§ 14-2). For fast eiendom er det som regel året kjøpekontrakten blir bindende, ikke året pengene kommer på kontoen.
Ta vare på kjøpekontrakt, oppgjørsoppstilling og fakturaer for opparbeidelsen. Skattemyndighetene kan be deg dokumentere tallene, og er inngangsverdien ikke dokumentert, kan du få problemer med å få den godkjent.
Tap, arv og gave
Fordi gevinst på tomt er skattepliktig, er tap fradragsberettiget. Det følger av § 9-4: du får fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig. Tapet trekkes fra alminnelig inntekt i salgsåret, og du får dermed igjen skatt på 22 prosent av tapet, så langt du har annen alminnelig inntekt å trekke det fra. For en hytte som selges skattefritt, gir et tap derimot ikke fradrag.
Har du arvet tomta eller fått den i gave, er det vanligvis ikke den verdien tomta hadde da du overtok, som gjelder. Etter § 9-7 trer du inn i inngangsverdien til den som eide tomta før deg. Unntaket i femte ledd, der arvingen får antatt salgsverdi som inngangsverdi, gjelder bolig, fritidsbolig og gårdsbruk som kunne vært solgt skattefritt, og tomt kan ikke det. Gevinst som har bygd seg opp i mange år hos den som eide tomta, kommer derfor til beskatning hos deg når du selger. Hvordan arv av hytte slår ut skattemessig, står i arve hytte og skatten.
to tomtesalg med ulikt resultat
Kari kjøpte en hyttetomt i 2016 for 650 000 kroner. Hun betalte 22 000 kroner i dokumentavgift og tinglysing, og 90 000 kroner for å få lagt veg og vann inn på tomta. Inngangsverdien blir 762 000 kroner. I 2026 selger hun for 1 250 000 kroner og betaler 45 000 kroner til megler og oppgjør. Gevinsten er 1 250 000 minus 762 000 minus 45 000, altså 443 000 kroner. Med 22 prosent skatt blir det 97 460 kroner.
Tor kjøpte en tomt i et annet felt i 2019 for 900 000 kroner og betalte 25 000 kroner i omkostninger. Markedet gikk ned, og i 2026 selger han for 720 000 kroner, med 30 000 kroner i salgskostnader. Han sitter igjen med 690 000 kroner etter kostnadene, mot en inngangsverdi på 925 000. Tapet er 235 000 kroner. Det trekkes fra alminnelig inntekt, og med 22 prosent skatt gir det en skattebesparelse på 51 700 kroner, forutsatt at han har inntekt å trekke det fra.
Begge fører tallene i skattemeldingen for 2026.
Kort oppsummert
- Når du skal selge hyttetomt, er gevinsten skattepliktig. Fritaket for fritidsbolig (fem av åtte år) gjelder ikke tomt, jf. § 9-3 niende ledd.
- Gevinsten er salgssummen minus inngangsverdien og salgskostnadene, og den skattes med 22 prosent som alminnelig inntekt.
- Tap på tomt er fradragsberettiget etter § 9-4.
- Arver eller får du tomta i gave, overtar du den tidligere eierens inngangsverdi.
- Selger du hytte og tomt samlet, er det fritidsbolig-reglene som avgjør, ikke tomte-reglene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.