To ulike gjenstander for salget

Ved et direkte eiendomssalg (ofte kalt innmatsalg eller aktivasalg) er det selve eiendommen — bygningen, tomten, det tinglyste grunnbokshjemmelet — som overdras fra selger til kjøper. Selgerselskapet beholder alt annet det måtte eie, og kjøperen får en «ren» eiendom uten noen av selgerselskapets øvrige forpliktelser eller historikk.

Ved et aksjesalg er det derimot hele selskapet som eier eiendommen, som bytter eier. Kjøperen overtar ikke bare eiendommen, men også selskapets balanse i sin helhet: eventuell gjeld, andre eiendeler, eventuelle udekkede forpliktelser, og — ikke minst — selskapets skattemessige historikk og eventuelle latente skatteforpliktelser.

Latent skatt er kjøpers hodepine ved aksjesalg

Dette siste punktet fortjener egen oppmerksomhet. Når kjøperen overtar aksjene i et selskap som eier en eiendom med en bokført verdi som er lavere enn markedsverdien (typisk fordi eiendommen har steget i verdi eller er avskrevet skattemessig over tid), overtar kjøperen samtidig en «latent» skatteforpliktelse: den dagen selskapet en gang i fremtiden selger eiendommen videre (eller på annen måte realiserer verdien), vil gevinsten beregnes med utgangspunkt i selskapets opprinnelige, lave skattemessige verdi — ikke den prisen den nye eieren betalte for aksjene.

Denne latente skatten er noe kjøper og selger normalt tar høyde for i prisforhandlingen ved et aksjesalg — kjøperen vil typisk kreve en form for kompensasjon eller prisavslag for å overta denne fremtidige skatterisikoen, siden det er kjøperens selskap som til slutt må bære den når eiendommen realiseres videre. Ved et rent eiendomssalg oppstår ikke dette spørsmålet på samme måte, siden kjøperen normalt får eiendommen inn i sin egen struktur med kjøpesummen som ny skattemessig kostpris.

Avskrivningsgrunnlaget følger ikke med ved aksjesalg

En praktisk konsekvens av dette er at kjøperen ved et aksjesalg ikke får et oppjustert avskrivningsgrunnlag på selve eiendommen, selv om kjøpesummen for aksjene reflekterer dagens markedsverdi. Selskapet fortsetter å avskrive eiendommen ut fra den opprinnelige, historiske kostprisen. Ved et direkte eiendomskjøp derimot, får kjøperselskapet normalt eiendommen inn i sin balanse til den faktiske kjøpesummen, som da også blir utgangspunktet for fremtidige avskrivninger. For en kjøper som legger vekt på løpende skattemessige avskrivninger, kan dette være et argument for å foretrekke et direkte eiendomskjøp fremfor et aksjekjøp, selv om aksjekjøpet isolert sett kan gi lavere dokumentavgift (se egen artikkel om nettopp dette).

Risiko og «skjeletter i skapet»

Ved et aksjesalg overtar kjøperen selskapet med alt det innebærer av historikk — også forhold kjøperen ikke nødvendigvis kjenner til på salgstidspunktet, som tvister, garantiforpliktelser eller feil i tidligere skattemeldinger. Dette er grunnen til at aksjesalg normalt innebærer en mer omfattende due diligence-prosess (gjennomgang av selskapets forhold) enn et rent eiendomssalg, samt bruk av garantier og erklæringer fra selger i kjøpekontrakten, ment å dekke nettopp risikoen for skjulte forpliktelser som dukker opp etter overtakelse.

Ved et direkte eiendomssalg er risikobildet enklere: kjøper overtar en konkret, avgrenset eiendel, og risikoen for hva som ellers måtte ligge i selgerselskapet, blir hos selger.

Et eksempel

Marte Kolstad vurderer å selge Kranveien Næring AS, som eier et kontorbygg hun har leid ut i mange år. Hun får to interesserte kjøpere: Peder Aas, som ønsker å kjøpe selve bygget direkte ut av selskapet, og et eiendomsfond som heller ønsker å kjøpe alle aksjene i Kranveien Næring AS.

Peder tilbyr en pris basert på eiendommens markedsverdi, og får eiendommen inn i sitt eget selskap med denne prisen som ny kostpris og avskrivningsgrunnlag — enkelt og oversiktlig, men Kranveien Næring AS må da først betale selskapsskatt på gevinsten før Marte kan ta pengene ut.

Eiendomsfondet tilbyr i stedet å kjøpe aksjene i Kranveien Næring AS. Fordi eiendommens skattemessige verdi i selskapet er langt lavere enn markedsverdien, krever fondet et fradrag i den avtalte aksjeprisen for å kompensere for den latente skatten de overtar sammen med selskapet, og de gjennomfører en grundig due diligence av selskapets historikk før avtalen signeres. Marte, som eier aksjene personlig, må på sin side vurdere at gevinsten ved aksjesalget beskattes etter de ordinære reglene for aksjegevinst hos privatpersoner, ikke under fritaksmetoden, siden hun selv — ikke et holdingselskap — er selger.

Hvilken løsning er «best»?

Det finnes ikke noe entydig svar på hvilken fremgangsmåte som er mest fordelaktig — det avhenger av hvem selger og kjøper er, hvordan eiendommens skattemessige verdi forholder seg til markedsverdien, hvilken risiko partene er villige til å ta, og hvor stor vekt kjøper legger på fremtidige avskrivninger. I praksis er dette nettopp derfor et sentralt forhandlingstema i enhver eiendomstransaksjon av et visst omfang, der struktur og pris ses i sammenheng, ofte med bistand fra rådgivere på begge sider av bordet.

Tidsbruk og gjennomføring i praksis

Utover skatt, risiko og pris, er det også en praktisk forskjell i selve gjennomføringen av de to transaksjonstypene som er verdt å nevne. Et direkte eiendomssalg er som regel en forholdsvis rask og oversiktlig prosess: kjøper og selger blir enige om pris og vilkår for selve eiendommen, kjøpekontrakten utformes, og overdragelsen tinglyses. Et aksjesalg tar normalt lengre tid å gjennomføre, nettopp fordi kjøperen — med god grunn — vil undersøke hele selskapet før avtalen signeres, ikke bare eiendommen. Dette inkluderer gjerne gjennomgang av tidligere årsregnskap, skattemeldinger, eksisterende leiekontrakter, lånevilkår og eventuelle pågående tvister.

For en selger som ønsker en rask og forutsigbar prosess, kan denne forskjellen i seg selv være et argument for å vurdere et direkte eiendomssalg, selv om aksjesalget isolert sett skulle gi en bedre skattemessig eller avgiftsmessig løsning. Hvor mye vekt dette bør tillegges, avhenger naturligvis av hvor mye tid og ressurser selger har til å stå i en lengre prosess, og av hvor mye penger som faktisk står på spill ved de ulike alternativene.

Kort oppsummert

  • Et direkte eiendomssalg overfører selve eiendommen; et aksjesalg overfører hele selskapet, inkludert gjeld, forpliktelser og skattemessig historikk.
  • Ved aksjesalg overtar kjøperen en latent skatteforpliktelse knyttet til differansen mellom eiendommens skattemessige verdi og markedsverdi, noe som normalt gjenspeiles i prisen.
  • Kjøper får ikke oppjustert avskrivningsgrunnlag ved aksjekjøp, i motsetning til ved et direkte eiendomskjøp.
  • Aksjesalg innebærer typisk mer omfattende due diligence og garantier, fordi kjøper overtar hele selskapets historikk, ikke bare en avgrenset eiendel.
  • Valget mellom de to fremgangsmåtene er en sentral forhandlingssak, ikke bare et spørsmål om skatteprosent.